Ипотека для больших квартир: государству предложили снизить ставку
В России неважно покупают просторные семейные квартиры - у народа особо нет денег, и он берет то, что ему по карману: студии, однушки, евродвушки. Под этот запрос застройщики и формируют квартирографию. По данным «Дом.рф», сегодня 53% предложения приходится на однокомнатные и малогабаритные квартиры и только 15% - на многокомнатные.
Между тем, среди покупателей жилья традиционно преобладают люди семейные. И получается, что им приходится «запихиваться» в тесную жилплощадь, так как подходящая квартира им не по средствам. В результате, живя друг у друга на голове, народ мало рожает. Действительно, пока платишь ипотеку за маленькую квартиру – выдохнешься и материально, и физически. Какие уж тут «дополнительные» дети.
Это обстоятельство не может радовать государство, которое должно заботиться о демографии и создавать условия для семей с детьми. И чтобы что простимулировать людей приобретать нормальное жилье, в госкорпорации «Дом.рф» предложили на 1-2 процентных пункта опустить ставку на большие квартиры (площадью от 55 кв. м). «Инициативу представили президенту, сейчас наше предложение рассматривается правительством», - сказал в интервью «Российской газете» генеральный директор «Дом.рф» Виталий Мутко.
Пока эта идея прорабатывается в кулуарах власти, редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решила обсудить ее с экспертами. Как предположили комментаторы, речь идет о дополнительном субсидировании в рамках госпрограммы «Семейная ипотека». Но ведь мы знаем, что застройщики сами снижают ставки по госпрограммам. Интересно, это новое субсидирование от государства – оно будет вместе со «ставками от застройщика» или вместо них? Поскольку Центробанк у нас последовательно борется с девелоперскими ипотечными программами, скорее всего – вместо. «Но, если меры поддержки все-таки дополнят друг друга, это пойдет лишь на пользу всем участникам рынка», - считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).
Также эксперты согласились с утверждением Виталия Мутко, что в структуре предложения строящегося жилья есть явный перекос в сторону малогабаритного и однокомнатного. Плюс рынок стал захватывать и евроформат. Это случилось не вдруг - доля больших квартир неуклонно падала, площади лотов сокращались течение нескольких лет. И связано, это конечно же, со снижением доходов покупателей, которые, как замечает Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон», стремились приобретать небольшие лоты рациональных планировок и экономить на общем бюджете. За последние пять лет, по данным эксперта, доля малогабаритных квартир (студии, однокомнатные, евродвушки) выросла на 19%: с 32,3% в 2018 году до 51,3% в 2023 году. К тому же «съежились» средние площади квартир и апартаментов - на 20% (14 кв. м), и на 19% (12 кв. м) соответственно.
Как напоминает Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD, этот процесс начался еще раньше - с 2014 года, и сокращение ставок по ипотеке замедляло тренд, но полностью не переломило. «Доля небольших квартир, явно не подходящих для создания семьи, очевидно, растет», - заключает эксперт.
У процесса имеются и «бенефициары». Хороший выбор лотов получили частные инвесторы, зарабатывающие на «мелкой нарезке». Строители тоже в плюсе. «Строить однокомнатные квартиры и студии девелоперам выгоднее, так как чем меньше площадь объекта, тем выше цена за квадратный метр», - комментирует Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» (см. «Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали»).
В Москве с большими лотами особых проблем нет
Несмотря на негативную тенденцию, на московском рынке новостроек ситуация не трагичная - просторного жилья здесь не так уж и мало. По данным Optima Development и «Бон Тон», в продаже представлено около 20 тысяч квартир (без учета апартаментов) площадью от 55 кв. м. Это примерно 32-44% от общего объема предложения. В Новой Москве, согласно информации RDD, доля квартир от 55 кв. м в продаже составляет 35% предложения.
Но тренд на снижение вполне отчетливый. Год назад на большие квартиры (от 55 кв. м) приходилось 47,7% предложения, два года назад – 57,6%, три года назад – 62,9%, подсчитали в агентстве Est-a-Tet.
Что касается средней площади строящегося жилья, то московский показатель тоже выглядит посолиднее общероссийского: 53,9 кв. м против 49 кв. м. (данные Optima Development и RDD).
Так что в регионах метры по корректировке квартирографии, видимо, требуются, а в Москве проектировать дополнительно большие лоты пока нужды особо нет. По мнению Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet «существующее сейчас предложение больших квартир сможет покрыть возросший спрос, поскольку традиционно все эти годы предложение таких квартир превышало спрос на них».
Кроме того, как замечает эксперт, нередко семьи в качестве альтернативы большим квартирам рассматривают другие форматы жилья – таунхаусы, дуплексы, коттеджи. Здесь также играет роль ипотека на строительство домов, которая «перетягивает» на себя часть покупателей в сегменте больших квартир.
Сработает?
В целом наши эксперты одобряют предложение руководства «Дом.рф», которое должно поднять спрос на большие квартиры, но предупреждают, что сработает оно при соблюдении некоторых важных условий. Самое главное – нужно увеличить сумму кредита «Сейчас для столичного региона максимальная сумма кредита ограничена суммой 12 млн рублей, - комментирует Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов и корпоративного сотрудничества ГК «Инград». - Если, например, на большие квартиры будет действовать озвученная льгота по ставке, не 6%, а 4%, то фокус потенциальных покупателей сместится на площади большего размера, которые, соответственно, стоят дороже и лимита в 12 млн, очевидно, не будет хватать».
(Напомним, что сейчас есть возможность увеличить эту сумму с помощью комбинированной схемы, сочетая семейную/льготную ипотеку с «рыночной», но ставка в этом случае будет выше той, что предлагает «Дом.рф»).
У Владимира Щекина (RDD) есть вопрос к срокам программы. «Если власти будут субсидировать ипотеку таким образом только 1-3 года, то застройщики не будут массово изменять проектировку комплексов, так как к моменту их выхода на рынок субсидию перестанут выдавать», - считает эксперт.
Если же все получится, то сниженная ставка будет хорошим стимулом для семей, говорит Владимир Щекин, так как дополнительное субсидирование высвободит ежемесячно ощутимую для бюджета семьи сумму. К примеру, в Новой Москве средняя стоимость квартиры площадью 55-70 кв. м – это 13,6 млн рублей. При первоначальном взносе в 20% и ставке 6% ежемесячный платеж составит 65 тыс. рублей в течение 30 лет. С дополнительным субсидированием на 1 процентный пункт – 58 тыс. рублей, а на 2 процентных пункта – 52 тыс. рублей. И каждый месяц семья будет экономить целых 13 тысяч рублей.
Но стоит напомнить, что и без того высокие московские цены на жилье выросли, в том числе, «благодаря» различным льготным ипотечным программы, как от государства, так и от застройщиков, о чем неоднократно писал IRN.RU. И прежде чем вводить еще одну подобную программу в столице, следует задуматься – нужна ли она здесь (см. «Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих»).
Где искать большие квартиры
Редакция IRN.RU поинтересовалась у экспертов, от чего зависит квартирография конкретного девелоперского проекта и что можно посоветовать покупателю, присматривающему квартиру для семьи.
Интересно, что нормативов, требующих от девелоперов соблюдать определенные пропорции разных площадей, не существует. Но есть, как объясняет Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея», определенные закономерности в «нарезке квартир», которые прослеживаются от класса к классу проектов. В целом, отмечает эксперт, чем выше класс дома, тем больше средняя площадь лотов в жилом комплексе.
Многое также зависит от локации. По наблюдениям Романа Родионцева (Est-a-Tet), большое количество студий и однокомнатных квартир застройщики проектируют в комплексах, расположенных рядом с крупными транспортными узлами и в центрах деловой активности. Такие районы не очень интересуют семейную аудиторию. А проекты рядом с крупными зелеными зонами и в тихих спальных районах больше ориентируются на семьи, которым нужны просторные квартиры.
Чем привлекают покупателя
Не дожидаясь милостей от государства, застройщики сами стараются привлечь семейного покупателя бонусами, акциями и совместными с банками ипотечными программами.
Например, семейная ипотека в компании «Мангазея» сегодня имеет расширенные лимиты от 15 до 30 млн рублей и среднюю ставку 5,7 - 6%. «Сверхлимиты от стандартных 12 млн рублей в ряде случаев субсидируются застройщиком, но, что важно, субсидия не влияет на цену квартиры и покупатель получает именно ту стоимость, которая анонсирована на сайте», - уточняет Федор Ушаков. При этом в проекте бизнес-класса «Интонация» (Шукино) треть квартир (это трех- и четырехкомнатные) предназначены для проживания больших семей. Стоимость – от 42,3 млн руб. за трехкомнатную квартиру (от 98,1 кв.м.).
Для семейных покупателей квартир в ГК «Инград» сейчас действуют скидки на квартиры до 15%, субсидированная ставка от «Инград» от 4,8%, программа выдачи кредита траншами в некоторых проектах компании. В период первого транша клиенты будут вносить низкий аннуитетный платеж. Например, покупая трехкомнатную квартиру стоимостью около 11,5 млн в ЖК «Новое Пушкино» с минимальным первоначальным взносом от 15% и сроком ипотеки до 30 лет, клиенту будет необходимо платить всего по 2,6 тыс. руб. ежемесячно первые 21 месяца до окончания строительства.
«Мы предлагаем клиентам индивидуальные скидки и субсидирование ипотечных ставок», - говорит Дмитрий Голев (Optima Development). В ЖК Prime Park сейчас доступен выбор из ста двух-, трех- и многокомнатных квартир. Их средняя площадь составляет 113,3 кв. м, средняя цена квадратного метра – 644 тысячи рублей. Минимальная стоимость двухкомнатной квартиры в «Прайм Парке» - 32,2 млн рублей (за 55,3 кв. м).
Покупателям больших квартир стоимостью от 30 млн рублей в жилом кластере RDD (Новая Москва) доступна комбо-ипотека со ставками от 5,5%.
И подобные программы с субсидированием семейной ипотеки, а также довольно приличные скидки сегодня практикуются во множестве московских проектов, так что у клиентов есть возможность приобрести подходящий вариант на неплохих условиях. Ну и подчеркнем еще раз, что в столице нет дефицита больших квартир, и многие застройщики ориентированы на семейную аудиторию с точки зрения инфраструктуры.
Хороший выбор для семей есть в Даниловском, Нагатинском районах, в Нагатино-Садовниках у Москвы-реки. Напомним, что недалеко оттуда находится парк аттракционов «Остров мечты».
Квартиры больших площадей предлагаются в «Жилом квартал «Шагал» (Shagal) в Даниловском районе. Комплекс отличается разноформатной застройкой – от малоэтажного жилья до высотных башен. Есть трех-четырех и пятикомнатные квартиры с площадями от 80 до 199 кв. м. и ценами от 27,9 млн. руб.
В Нагатинской пойме расположен проект бизнес-класса Nagatino i-Land, он включает корпуса переменной этажности (5-34). Здесь есть трех- и четырехкомнатные квартиры и лоты редких форматов - с окнами от пола до потолка, с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. Площади больших квартир – от 82 кв. м, цены – от 31 млн руб.
Можно также обратить внимание на ЖК «1-й Нагатинский» из трех башен. Площади трехкомнатных квартир в комплексе – 83-108 кв. м. Стоимость – от 32,6 млн руб.
ЖК «Level Нагатинская» состоит из трех корпусов до 27 этажей. В «ассортименте» - трех, четырех и пятикомнатные лоты. Площади – от 53 кв. м. Бюджет покупки – от 21,9 млн кв. м.
В жилом комплексе «Зиларт» (Даниловский район) - уникальная инфраструктура, в том числе для детей (детсады, школы), есть парк. Этажность корпусов – от 3 до 40. Можно подобрать трех-четырех-пятикомнатную квартиру с площадями от 72 кв. м. и стоимостью от 37, 5 млн руб.
Семейным покупателям может подойти ЖК Wave у Борисовских прудов, он отличается «разновысотностью»: включает и башни (14-52 этажа), и средне- и малоэтажные дома. Рядом несколько парков. Можно выбрать трехкомнатную квартиру (71-93 кв. м) по цене 21,2 млн руб. и четырехкомнатную (102-108 кв. м) по цене от 34,4 млн руб.
Хороший вариант для семьи – поселиться в жилом комплексе на западе Москвы, где много зеленых зон. Например – в квартале «Level Мичуринский» в Очаково-Матвеевском. Это ансамбль 11 корпусов 20-45 этажей. Здесь выбор – от трехкомнатных до шестикомнатных лотов (59-249 кв. м). Цены на большие квартиры начинаются от 23,7 млн рублей.
В Раменках расположен ЖК Hide - это ансамбль трех небоскребов с инфраструктурой, организованной по принципу «вертикального города». Площади трехкомнатных квартир – 99-101 кв.м., цены – от 63,2 кв.м.
Более «бюджетные» варианты можно найти в масштабном жилом комплексе «Новые Ватутинки» в Новой Москве. Здесь покупатели могут поинтересоваться трехкомнатными квартирами вполне разумного метража (66-81 кв. м) и четырехкомнатными (87-91 кв. м) с ценой от 12,2 млн руб. Действуют скидки и субсидированная семейная ипотека.
В ЖК «Лучи» (Солнцево) можно приглядеться к просторным двухкомнатным квартирам (53-65 кв. м) и трехкомнатным (74-87 кв. м) с ценами от 13,5 и 22 млн руб. Комплекс состоит из девяти 6-25-этажных панельных домов серии «Евро’Па», проектом предусмотрены школы и детские сады.
IRN.Ru, 29.06.2023
Екатерина Меледина
