Ипотека на апартаменты: растут цены и ставки
На московском рынке - приличный выбор апартаментов в новостройках. Хотя цены и очень высокие, но можно найти лот небольшой площади и взять кредит. И примерно половина покупателей, приобретая апартаменты, так и поступает – обращается за деньгами в банк. Но ипотечные условия стали жестче, ставки выросли до «заградительного» уровня, а льготных процентов от государства для апартаментов нет. Поэтому застройщики стараются предложить свои ставки – ниже рыночных.
Покупателям апартаментов сегодня есть из чего выбрать. В июле и августе, по данным экспертов, на рынке «старой» Москвы было представлено 130-139 комплексов с апартаментами, включая МФК (статистика «Метриум», Est-a-Tet, Nikoliers).
В Новой Москве с апартаментами гораздо скромнее – здесь экспонируется всего 2-4 проекта («Бон Тон», bnMAP.pro, Est-a-Tet).
А с начала года сегмент апартаментов пополнился 19 проектами – это новостройки и проекты реконструкции. Большинство новинок относится к массовому сегменту: по информации «Бон Тон», 11 проектов – стандарт-класса, 2 - комфорт-класса, 3 - бизнес-класса, 1 - премиум-класса и 2 - элит-класса. Проект с самой доступной ценой «квадрата» Wellbe (186 тыс. рублей) находится в Зеленограде, а с самым дорогим метром - Island House (более миллиона рублей) в Крылатском (bnMAP.pro).
Новые комплексы «представляют собой проекты точечной застройки, наибольшее число лотов – 444 апартамента – представлено в проекте сервисных апартаментов Izzy на Садовнической», - уточняет Анна Мурмуридис, заместитель директора департамента жилой недвижимости Nikoliers.
Среди стартовавших в этом году комплексов эксперты называют «Лофт Нижегородская», «Модернист», «Апартаменты на Шкулева», «Лофт на Нахимовском проспекте 1к2», «Смольная 2», «Студии на Рязанском 86/1», Dinamo Studio Apartments, «Лофт на Радио 14с1», «Зорге, 9», ORO, «Сретенка 36», Deco Residence, D'oro Mille, Runovsky 14, «Клубный дом Петровский», «Вознесенский 11/3».
Что касается стоимости апартаментов, то средняя цена квадратного метра по «старой» Москве перевалила за полмиллиона рублей. И это заметно больше, чем аналогичный показатель по квартирам. Так, согласно данным bnMAP.pro, средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов – 525,4 тыс. руб., квартир – 452,0 тыс. рублей. У «Метриум» показатель по апартаментам еще выше - 540,1 тыс. рублей, у Est-a-Tet - вообще 587,3 тыс. руб.
В Новой Москве ситуация более спокойная, там, по информации bnMAP.pro, средняя цена на апартаменты сопоставима с ценами на квартиры – 223,9 тыс. руб. за кв. м и 230,0 руб. соответственно.
Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», объяснили разрыв в ценах на квартиры и апартаменты в «старой» Москве. По мнению Алексея Новикова, директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, на столь весомую разницу влияют проекты премиального сегмента, где средняя цена за кв. м по апартаментам выше, чем по квартирам, на 24%.
По оценке Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», подобная ситуация вызвана «исключительно большим количеством микроапартаментов экономкласса с относительно дорогим для своего сегмента «квадратом», которые пользуются спросом за счет невысокой итоговой стоимости».
По расчетам Валерии Цветковой, генерального директора «Бон Тон», в стандарт-классе средневзвешенная стоимость квадратного метра апартаментов выше квартир на 25,3% - во многом потому, что апартаменты продаются после капитального ремонта, с полной отделкой в сданных домах.
При этом средняя площадь таких лотов гораздо меньше квартир – на 28% (18 кв. м против 26 кв. м). Соответственно, ниже и средняя итоговая стоимость 7,1 млн руб. (апартаменты) и 7,8 млн руб. (квартиры). Разница – 9,4%.
Действительно, апартаменты, особенно массового сегмента, отличаются компактными размерами. Например, в проектах City-комплекс Citimix (Тропарево-Никулино) есть лоты с площадями около 20 кв. м; «Олл ин Салют» (Тропарево-Никулино) - 14 кв. м. В апарт-комплексе «Динамо-Студио» (метро «Динамо») метражи - 13-24 кв. м; в «Лайкапарте» (метро «Щелковская») – 9-15 кв. м; в «Лофт Рязанском» (Жулебино) экспонируются студии 16,8 и 17,5 кв. м.
Так что народ такие лоты покупает, и в помощь берет ипотеку. Эксперты говорят, что доля ипотеки в общем объеме сделок с апартаментами занимает 46-47%, и за последние годы она существенно выросла. Во II квартале текущего года этот показатель составлял 46%, весной 2022 года – 38%, весной 2020-го – 19%, отмечает Анна Мурмуридис (Nikoliers).
Загородили вход ставками
У ипотеки на апартаменты есть свои нюансы, ведь речь идет о нежилом объекте. Поэтому здесь не действуют льготные ипотечные программы с государственной поддержкой. «При покупке апартаментов можно воспользоваться только стандартными ипотечными продуктами», - говорит Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»).
Второй момент. Не все банки оформляют подобные кредиты даже на рыночных условиях, предупреждает Руслан Сырцов («Метриум»). Правда, почти во всех ведущих кредитных организациях данная опция предусмотрена.
А проценты по кредитам такие же, как и для квартир на вторичном рынке. И после того, как ключевая ставка ЦБ выросла до 12%, базовые ставки по ипотеке и на квартиры, и на апартаменты поднялись на 2-2,5% до 14,5%.
Это малоприятное событие, ведь 12% считается заградительным уровнем для ипотеки. И если рынок жилых новостроек, как водится, будут поддерживать госпрограммы со льготными ставками, то что же будет с ипотекой на апартаменты?
Что вместо льготных госпрограмм – субсидирование
Компенсируя отсутствие госпрограмм, застройщики апартаментов уже давно практикуют программы с субсидированными ставками и снижают проценты на несколько пунктов, смягчая базовые условия.
«Таким образом на некоторых объектах они предоставляют условия, сопоставимые с теми, что предлагаются на новостройки с господдержкой», - комментирует Ольга Клапанюк, заместитель руководителя департамента новостроек «ТСН Недвижимость». При этом эксперт подчеркивает, что застройщики апарт-проектов субсидируют ставки за счет конечного потребителя и повышения итоговой цены.
Ирина Доброхотова, основатель «Бест-Новострой», считает, что выбор таких программ на рынке апартаментов невелик. Заемщики могут рассчитывать, например, на 9% - такую ставку на апартаменты в рамках совместной программы с застройщиком предлагает один из ведущих банков. При этом базовая ставка – 13,8%, соответственно, клиент может сэкономить на ставке 4,8%.
Руслан Сырцов («Метриум») говорит, что есть предложения, где минимальная ипотечная ставка на весь срок кредита равна 5%.
Кроме того, многие крупные банки предлагают снизить ставку за счет дополнительной комиссии. Это выгодно, если брать ипотеку на долгий срок, считает Ирина Доброхотова. Например, если клиент «покупает ставку», комиссия может составить 5,15% со снижением ставки на 1,5%. Ежемесячный платеж будет ниже, и несколько миллионов заемщик сэкономит на переплате. Но схема работает только при условии, что заемщик не будет рефинансировать или досрочно погашать кредит – уплаченную комиссию банк уже не вернет.
Рекламируют застройщики апартаментов и так называемую траншевую ипотеку с символическими платежами в начальный период действия кредита.
А вот по поводу околонулевых процентов эксперты разошлись. «Околонулевых ставок сейчас нет. Все изменения, которые вводились в части минимальных параметров по субсидированию, распространились как на квартиры, так и на апартаменты», - утверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet).
В свою очередь, Руслан Сырцов замечает, что кредиты со ставками от 0,1%, но не весь срок, а на период строительства апарт-комплекса все же практикуются. И как уточняют в компании Glorax, ограничения ЦБ, связанные с субсидированием застройщиками процентной ставки, в основном распространяются на кредиты, которые оформляются на долгий срок. А на рынке есть примеры краткосрочных кредитов, где ипотека предлагается с процентной ставкой 0,2% сроком на 1 год и со ставкой 1,2% сроком на 2 года.
«Комфортный» взнос
По информации Руслана Сырцова, на рынке апартаментов сохраняется «комфортный первоначальный взнос - до 15%». Напомним, что с низкими ПВ Центробанк тоже последовательно борется. Результат есть: Алексей Новиков (Est-a-Tet) говорит, что с рынка ушли программы без первоначального взноса, а минимальный уровень – 10% от стоимости лота.
Но все зависит от банка – некоторые могут сделать взнос и выше «квартирного». И надо помнить о соотношении: чем ниже ставка, тем выше взнос.
Отделка в ипотеку
И, наконец, еще один практический вопрос. Довольно часто апартаменты продаются с готовым ремонтом. По сведениям «Метриум», на первичном рынке сейчас реализуется 4567 апартаментов с чистовой отделкой. Можно ли оформить ипотеку на апартаменты с отделкой? Эксперты отвечают, что можно, но только если отделка уже включена в общую стоимость апартаментов. И как дополняют в компании GloraX, в случае покупки сервисных апартаментов клиент обязательно приобретает также мебельный пакет, который не включается в ипотечный кредит, однако его можно оплатить в рассрочку.
IRN.Ru, 29.08.2023
Екатерина Меледина
