Льготная ипотека угрожает пузырем

Льготная ипотека рискует перерасти в пузырь, а рынок жилой недвижимости должен работать сам, без господдержки. Такие заявления сделала первый зампред Центробанка Ксения Юдаева. Она затронула вопрос ипотечных программ в интервью на YouTube-канале Tinkoff Private Talks.

Вместе с тем, кроме льготной ипотеки, риски несут и различные программы стимулирования покупок, когда банки и застройщики обещают покупателям выгодные условия, но на самом деле там скрыты еще большие платежи, отметила Ксения Юдаева.

«Льготную ипотеку, конечно, мы рассматриваем как существенный риск с точки зрения накопления долговой нагрузки гражданами, с точки зрения защиты прав граждан, потому что есть правительственная льготная ипотека, она сформировала достаточно большой спрос на ипотеку и сильно разогнала цены на жилье. У нас есть риск того, что цены будут корректироваться. Либо нужно все больше и больше разгонять ипотеку, что в конце концов уже создаст пузырь, либо действительно пытаться из этой ситуации выходить, чтобы рынок работал сам, не на государственной поддержке.

И вторая проблема, которую мы видим, — это все новые инструменты, которые появляются, инструменты по нулевым ставкам или траншевая ипотека, где нулевые ставки в начале, потом они начинают расти и так далее. Здесь вопрос в том числе и защиты прав потребителей, не только финансовой стабильности, потому что далеко не всегда потребители понимают, что если процентные ставки нулевые, то стоимость квартиры может быть завышена. В случае же с траншевой ипотекой нулевой процентная ставка будет не всегда, она в какой-то момент достаточно существенно вырастет, и за всеми этими рисками нужно серьезно следить».

Госпожа Юдаева также считает, что далеко не все потребители понимают, что за маркетинговыми предложениями нет экономии, наоборот, придется переплатить за покупку. В рекламе подобных программ об этом умалчивается, подчеркнула представитель ЦБ.

Однако игроки рынка не согласились с этим. Большинство заемщиков понимают, на каких условиях они оформляют ипотеку. Рисков появления пузыря или чрезмерной закредитованности населения не видит и генеральный директор сервиса «Ипотека. Центр» Ольга Бажутина: «Это стандартная экономическая схема. Деньги не могут браться из ниоткуда, кто-то за это должен платить. Ты готов сейчас взять квартиру подороже с точки зрения стоимости квадратного метра, но у тебя есть инструмент финансирования, тебе не нужно большую сумму вкладывать в первоначальный взнос. Остальные деньги можно оставить либо на ремонт, либо, допустим, в бизнесе. Могу сказать с уверенностью, что за последние лет пять грамотность заемщиков в сфере ипотечного кредитования все-таки выросла.

Наверное, связано это с двумя факторами. Первый — то, что экономически активным населением стало новое поколение, люди, которые изначально имели другое образование, больший доступ к различной информации. Второй — на рынке все-таки есть профессионалы — кредитные брокеры и грамотные риэлторы, которые могут помочь просчитать и понять все возможные варианты. В целом застройщики по большому счету и не скрывают, что они продают эту квартиру на определенных условиях, но если покупатель придет, допустим, с наличными, то условия для него будут немного другими».

Все опасения Центробанка по поводу пузыря на рынке недвижимости безосновательны, убежден и президент группы компаний Rway Александр Крапин. В последний год привычные механизмы в России не работают и рынок идет за ситуативными трендами, пояснил эксперт: «Всегда в предыдущие годы процесс снижения цен начинался на первичном рынке. Сейчас, по нашим наблюдениям, он начался на вторичном, потому что увеличилось количество предложений. Многие люди, которые уехали из России, оформили на доверенных лиц бумаги, чтобы те могли распорядиться этой недвижимостью. Существенно увеличилось количество лотов на продажу, и продавцы, которым нужно срочно решать эти проблемы, дают существенные скидки.

Я думаю, что в ближайшие месяцы, может быть, и годы этот процесс будет нарастать. Но первичный рынок пока держит высокие цены. Дело в том, что у нас вся строительная отрасль аффилирована с крупнейшими банками. Последние, как известно, получали огромные прибыли все эти годы, и у них большая подушка безопасности, то есть цены они могут держать очень долго».

Ипотеку с господдержкой банки начали выдавать в 2020 году, в разгар пандемии COVID-19. Спустя два года власти продлили программу до 1 июля 2024 года, хотя и Центробанк, и Минфин, и Счетная палата были против этого. Главным аргументом был слишком активный рост стоимости недвижимости. ЦБ предлагал разработать более адресные льготные программы, поддерживающие ипотеку в тех секторах, где это необходимо.

Между тем, по данным Счетной палаты, кредиты с господдержкой уже привели к большому разрыву цен на новостройки и вторичное жилье, возникли и другие «искажения» на рынке.