Какие перспективы у ипотеки на строительство частных домов

Объем кредитования строительства частных домов активно растет последние пару лет и, по прогнозам банков, может достичь к концу года 1 трлн руб. Но для снижения рисков сегмента стоит распространить на него эскроу-счета и выделить отдельную льготную программу.

Ипотечные банки – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Росбанк, банк Дом.РФ и «Почта банк» – отмечают быстро растущий спрос со стороны населения на кредиты на строительство частных домов. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является трендом последних лет и продолжает развиваться, говорит заместитель председателя правления банка Дом.РФ Алексей Косяков. По последним данным аналитического центра Дом.РФ, в январе 2024 г. граждане взяли в топ-20 ипотечных банков на строительство частных домов 7900 ссуд на 39,4 млрд руб. – это в 2 и 2,5 раза больше, чем в январе 2023 г.

За весь 2023 год количество и объем выданных всеми кредитными организациями кредитов на ИЖС выросли почти в 4 аза – до 119 000 шт. и 537 млрд руб. соответственно, следует из данных Дом.РФ. Но в общих выдачах ипотечных кредитов, которых за прошлый год банки предоставили почти на 8 трлн руб., ИЖС занимает пока небольшую долю – 7%. При этом 89% выдач кредитов на частные дома в прошлом году пришлось на Сбербанк: 106 000 кредитов почти на 477 млрд руб. Банк Дом.РФ выдал около 6000 кредитов на ИЖС в общем объеме около 38 млрд руб.

Почему гражданам интересно ИЖС

Наибольшей популярностью ипотека на частные дома пользуется в Москве, Санкт-Петербурге и областях, Новосибирской и Тюменской областях, Краснодарском крае и Татарстане, следует из опроса банков «Ведомостями». Спрос на кредиты для ИЖС в этих регионах представитель Газпромбанка объясняет уровнем жизни там и потребностью в более здоровой и благоприятной среде, а также наличием необходимой инфраструктуры вблизи крупных городов. При этом немаловажным фактом является и большое количество подходящих земельных участков под строительство частных домов, добавляет директор «Росбанк дом» Вадим Мамонов.

Люди по достоинству оценили данный формат проживания, отмечает Косяков: квадратный метр индивидуального дома обходится дешевле, чем в городской многоквартирной застройке. Кроме того, повышенный спрос в этом году связан с начавшимся строительным сезоном и в целом растущим интересом населения к рынку загородной недвижимости, полагает представитель Газпромбанка.

Средняя площадь частного дома в выдачах 2024 г. составила 133 кв. м против 126 кв. м в сделках того же периода прошлого года, говорит Косяков. Для сравнения: в сегменте многоквартирных домов средняя площадь – около 50 кв. м, добавляет он. По подсчетам аналитического центра Дом.РФ, в конце 2023 г. 1 кв. м в частном доме стоил в среднем около 55 000 руб., что в 2 раза дешевле, чем в многоквартирном.

Также драйвером спроса выступают госпрограммы со льготными ставками, которые не превышают 8%, а для заемщиков с детьми – 6%, передал через представителя начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Например, в банке Дом.РФ кредиты на ИЖС чаще всего граждане берут в рамках семейной ипотеки, говорит Косяков: с ее помощью дом обрела или начала строить каждая вторая семья. При этом программой для IT-специалистов воспользовалось 24% заемщиков, а программой с господдержкой – 22%.

Риски остаются

Несмотря на активный рост спроса на частное строительство, уровень проникновения ипотеки в этот сегмент остается низким, отмечает Бабин: по итогам января доля готовых домов и ИЖС в структуре выдач жилищных кредитов в России составила 19,7%. У Сбербанка доля этого сегмента ипотеки выросла с 16,3% в январе до 19,3% в феврале.

Для граждан сдерживающими факторами выступают недостаточная прозрачность сегмента, повышенные сопутствующие расходы и требования банков при выдаче кредитов, говорит представитель ВТБ. Для девелоперов ограничениями являются высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования для небольших компаний, добавляет он. К тому же у загородной недвижимости более низкая ликвидность, чем у квартир, резюмирует представитель ВТБ.

Также остаются риски недостроенного дома и низкого качества строительства, добавляет представитель Газпромбанка. С ним согласен и Мамонов: на строительном рынке много недобросовестных подрядчиков и некачественно построенных домов, из-за чего нередки споры клиента и подрядчика, в том числе судебные.

Что будет с кредитами на ИЖС

Несмотря на сохранение рисков, сегмент кредитования на строительство частных домов продолжит расти в текущем году, полагают банкиры. По прогнозам ВТБ, в 2024 г. объем выдач ипотеки на ИЖС может достигнуть 1 трлн руб. Это вдвое превысит результат прошлого года и станет новым рекордом для рынка, уверен представитель госбанка. Такую же оценку дает и представитель «Почта банка». При этом в Росбанке ждут роста сегмента по сравнению с прошлым годом на 30–35%, говорит Мамонов.

Дать дополнительный импульс рынку может компенсация государством ставки проектного финансирования при строительстве ИЖС, полагает Бабин. Это важно как для подрядных организаций, так и для крупных строительных компаний, которые не предлагают изобилия вариантов в частном домостроении из-за их высокой себестоимости по сравнению с многоквартирными проектами, поясняет он.

Для более эффективной работы также необходимо распространить эскроу-счета (специальный счет в банке, на котором хранятся деньги дольщика, пока дом строится) на сегмент ИЖС, продолжает Бабин: на рынке многоквартирных домов этот механизм повысил прозрачность долевого строительства и защитил средства клиентов. Поэтому его широкое распространение на сегмент частного строительства позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов на рынке, поясняет он.

Помимо этого нужно создать на рынке единого оператора по проверке и аккредитации подрядных организаций c гарантией достройки дома от государства или фонда, считает Мамонов. В этом случае банки начнут активнее выдавать кредиты и снизится риск попасть на недобросовестного подрядчика, поясняет он. Необходима и большая информированность населения о возможности взять кредит на частный дом, добавляет банкир.

В Газпромбанке считают целесообразным разработать отдельную государственную программу льготного кредитования загородного строительства для более широкого круга потребителей, говорит его представитель. Это потенциально может оказать влияние на улучшение демографии, инфраструктуры и развитие малого и среднего бизнеса, поясняет он.

Запуск единой льготной ипотеки для частных домов обсуждается несколько лет. В январе заместитель генерального директора госкорпорации Дом.РФ Алексей Ниденс предлагал начать выдачи по ней уже с 1 июля 2024 г., когда закончатся основные льготные ипотечные программы, писал ТАСС: основные принципы льготной ипотеки на ИЖС будут сходны с семейной ипотекой, но пока параметры обсуждаются с министерствами и ведомствами и будут зависеть от суммы, которую госбюджет сможет направить на программу. Правда, семейную ипотеку Владимир Путин поручил продлить до 2030 г., а льготную программу под 8% ждет модификация и адресность.

Ведомости, 27.03.2024
 Наталья Заруцкая