Все материалы: Мария Тирская

Новые условия по льготной ипотеке могут привести к модернизации действующих программ и появлению новых предложений на рынке. В 2024 году новостройки могут лишиться главного драйвера продаж — ипотеки. Ужесточение условий выдачи жилищных кредитов сделали их слишком дорогими для покупателей. Как меняется взаимодействие застройщиков и банков, и как это скажется на первичном рынке

Новая политика крупных банков по взиманию комиссий с застройщиков за выдачу льготной ипотеки привела к перераспределению доли банков на петербургском рынке. В январе 2024 года доля прежнего лидера, Сбербанка, снизилась в 2,6 раз, а Банк «Санкт-Петербург», который не вводил такие комиссии, увеличил свою долю в 4,6 раз, «Совкомбанк» — в 4,25 раз

На фоне стагнации цен на первичном рынке недвижимости (и спада продаж в новостройках Петербурга на 40% за год) строительные компании и банки начали поиск новых способов привлечения клиентов. Большие перспективы участники рынка видят у совместных программ с крупными работодателями, которые смогут решить вопрос с дефицитом кадров за счет помощи сотрудникам в приобретении жилья

С 1 июня 2023 года в РФ вступают в силу новые требования к минимальному первоначальному взносу по ипотеке. Банк России обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, им придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам. Все опрошенные РБК Петербург застройщики сходятся во мнении, что увеличение размера первоначального взноса приведет к сокращению числа сделок на первичном рынке. По самым оптимистичным оценкам, спад составит 30%, по пессимистичным — достигнет 50%

К началу июня 2023 года правительство РФ совместно с «Дом.РФ», ЦБ и Агентством по страхованию вкладов должны подготовить предложения о включении в ипотеку на новостройки расходы на окна, двери и встроенную мебель отечественного производства. Такое поручение дал президент Владимир Путин. Участники рынка из строительных и мебельных компаний прогнозируют, что появление ипотеки на мебель значительно увеличит спрос на эту услугу

В ЦБ подсчитали, что 44% ипотечных кредитов в России выдается заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода, что несет риски неплатежей. На этом фоне регулятор готовит новые меры по ужесточению требований к выдаче ипотечных кредитов и допускает возможность полного запрета ипотеки от застройщиков. В строительных компаниях уверены, что это отрежет доступ к ипотеке и приобретению жилья для многих покупателей. Доля продаж в кредит на первичном рынке Петербурга приближается к 90%, а у некоторых компаний — уже стремится к 100%

Петербургские застройщики ожидают всплеска продаж до конца года — за счет покупателей, которые хотят запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, после заявлений руководства Минфина о прекращении действия программы льготной ипотеки в 2023 году. При этом в строительной отрасли рассчитывают на сохранение мер господдержки, потому что без них спрос неминуемо обвалится

Заместитель министра строительства России Никита Стасишин заявил на форуме 100+ TechnoBuild, что «околонулевая» ипотека от застройщиков будет отменяться постепенно и по графику. «Наша позиция такова, что если такой продукт есть и он востребован со всех сторон, то он должен работать, но, конечно, постоянно ставка 0,1% быть не должна», — сказал чиновник (цитата по ТАСС). Отмена низких ставок приведет к снижению спроса на первичном рынке, уверены петербургские застройщики.

Недавнее заявление главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о том, что ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках партнерских программ банков с девелоперами, — это не более чем «маркетинговый ход», нацеленный на то, чтобы продавать жилье по завышенной стоимости, всерьез встревожило участников рынка. Многие из них указывают на то, что в последние два года субсидированная ипотека стала главным, а по некоторым оценкам, единственным драйвером продаж на первичном рынке. Однако эксперты предупреждают, что в определенных обстоятельствах данная схема действительно может создать серьезные риски для покупателя

В июле 2022 года в Петербурге на 12% выросло количество выданных ипотечных кредитов (до 3,46 тыс.), их объем увеличился на 11%, до на 20,23 млрд руб. Месяцем ранее в городе было выдано 3,1 тыс. кредитов на общую сумму в 18,19 млрд рублей. Средний размер кредитов не изменился — 5,85 млн руб., следует из отчета Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Девелоперы отмечают рост доли сделок с ипотекой на первичном рынке, у некоторых компаний до 90% продаж кредитуют банки

Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку с 14 до 11% годовых. Это третье подряд снижение ключевой ставки за последние полтора месяца после её рекордного, более чем два раза, повышения до 20% в конце февраля. Крупные банки уже начали заявлять о пропорциональном снижении ипотечных ставок

Снижение ставки с 12 до 9% годовых по программе льготной ипотеки поддержит первичный рынок, рассчитывают отпрошенные РБК Петербург застройщики. Но они не ждут существенного оживления спроса из-за сокращения платежеспособности населения и роста инфляции

РБК Петербург опросил представителей строительных компаний, какого эффекта для первичного рынка они ожидают от корректировки госпрограммы льготной ипотеки. Эксперты говорят, что озвученных мер недостаточно, и поддержать спрос поможет только дополнительное субсидирование от банков в рамках совместных программ с девелоперами. Без субсидирования ставок по кредиту в 12 млн на максимальный срок придется платить более 120 тыс. в месяц

Банк России повысил в понедельник, 28 февраля, ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Опрошенные РБК Петербург эксперты рынка недвижимости назвали такой уровень ставок заградительным — ипотечные займы будут выдаваться под 23-26% годовых. Объемы выдачи ипотеки, при помощи которой продавалось до 70% квартир на первичном рынке, могут резко снизиться

Банк России повысил ключевую ставку с 8,5% до 9,5%. Опрошенные РБК Петербург застройщики не сомневаются в том, что решение регулятора серьёзно отразится на рынке жилья в 2022 году. Бездетных покупателей, которые не могут рассчитывать на льготную программу семейной ипотеки, ожидает повышение ставок по кредиту до 12%, и как следствие — рост платежей по ипотеке, увеличение среднего срока кредита. Удержать спрос девелоперы надеются за счет совместных программ с банками по субсидированию ставки

Изменение параметров программы льготной ипотеки резко снизит ее доступность для покупателей жилья в Петербурге. Только 7% квартир в продаже на первичном рынке региона подпадает под новый максимальный размер кредита, подсчитали эксперты. Но застройщики уверены, что радикального спада продаж удастся избежать за счет запуска совместных кредитных программ с банками, продажи квартир в trade-in и семейной ипотеки