Эксперты: Семеняка Александр

Правительство с помощью Банка России, региональных органов власти, банков и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам

Практически все участники рынка первичного жилья сегодня с тревогой следят за динамикой выдачи ипотечных кредитов в РФ. Именно ипотека, убеждены они, является главной движущейся силой развития рынка жилья

Все российские участники рынка ипотечного кредитования соглашаются с тем, что в стране есть значительный потенциал роста ипотеки. Сейчас в России на ее долю приходится лишь 3% ВВП, что совершенно несопоставимо с показателями других стран в 30—70% ВВП. К сожалению, активное развитие ипотеки в наступающем 2013 году в нашей стране находится под вопросом

Несмотря на увеличение количества выданных ипотек, мы не наблюдали значительного роста цен на рынке жилья, оно дорожало не быстрее инфляции — это означает, что из ипотеки ушли инвесторы, до этого покупавшие дорогие квартиры в городах-миллионниках

Миссия АИЖК и любого института развития должна заключаться в формировании рынка и в дальнейшем развитии конкуренции на этом рынке. Поэтому так важен показатель доли негосударственных банков на рынке

Пока мы не ожидаем роста ставок по ипотеке - рубль продолжает укрепляться, в стране по-прежнему избыточная рублевая ликвидность. Мы по крайней мере не планируем повышать ставки, скорее наоборот - рассматриваем вопрос дальнейшего их снижения

Как обеспечить устойчивость развития рынка? Перед тем как дать ответ на этот вопрос, необходимо оценить то, что происходило с ипотекой в предыдущие годы

В 2010 году мы начали работать над тем, чтобы активизировать кредитование новостроек и сформировать спрос на ипотечные кредиты, выдаваемые на покупку квартир во вновь построенном или строящемся жилье. Новое жилье эконом-класса остается нашим ориентиром и в 2011 году

Мы работаем с кредитами, а не с квартирами, наша задача — реструктурировать один раз, возможно еще один. Если заемщик не платит, это уже не ипотека, это благотворительность начинается. Наша задача в этом случае — его выселить из квартиры и передать муниципалитету, в маневренный фонд

Доля крупнейших банков в выдаче ипотечных кредитов не превышает 50 процентов. Есть сомнение, что крупные банки смогут заместить выбывших более мелких игроков. В этих условиях важно сохранить активность региональных банков как первичных кредиторов, тем самым увеличив пропускную способность рынка и обеспечив конкуренцию

Роста цен на жилье государство не спровоцирует, но удержит рынок от обвального падения. Задача государства, на мой взгляд, нивелировать волатильность рынка. Плохо, если все ожидают резкого роста – на рынок приходит спекулянт. Но и плохо, если все ожидают обвального падения

Растущую потребность банков в финансировании может обеспечить только рынок. Задача государства и АИЖК как института развития — ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это направление будет обозначено в качестве основного в нашей новой стратегии развития до 2020 года, над проектом которой мы сейчас работаем

Сегодня в среднем по кредиту семья должна платить 12 тысяч рублей в месяц. То есть заработок семьи должен быть хотя бы раза в 2 больше - 24 тысячи. У нас доход меньше, чем 24 тысячи, в стране имеет, соответственно, порядка 70% семей. То есть это объективная картина: люди, у которых, нет способности делать большие сбережения, не могут брать кредит

Власти регионов на деле заинтересованы за счет ипотеки увеличить валовый региональный продукт, уменьшить безработицу и сделать квартиры доступнее. Если региональные власти рассматривают рынок строительства жилья как часть своего частного бизнеса, тогда и цены растут и темпы жилищного строительства невысокие

Человек, который приобрел жилье с помощью ипотеки, это по определению качественный покупатель. Он покупает для себя, для своей семьи. Формирование слоя качественных покупателей прежде всего в интересах строителей и девелоперов, если, конечно, они рассчитывают остаться на рынке в долгосрочной перспективе

Ипотека во всех странах составляет 50% финансового рынка. У нас это пока совсем маленький сегмент, порядка $1,5 млрд, но он должен начать быстро расти. В России 47 млн семей, и благосостояние людей растет

АИЖК было создано для того, чтобы ипотечное кредитование стало непрерывным, долгосрочным и предсказуемым процессом. И объемы жилищного строительства в регионах в последние несколько лет росли именно потому, что люди поверили в стабильность созданной системы

Год назад, рассматривая программу доступного жилья, Правительство РФ наметило определенные ориентиры развития ипотеки и в первую очередь — повышение платежеспособного спроса населения. Была поставлена задача — выдать к 2010 году ипотечных займов более чем на 1,2 трлн рублей, предоставляя ежегодно не менее миллиона кредитов. Надо сказать, этот рубеж вполне реален

Региональная ипотека на бюджетные средства, когда субсидировались процентные ставки по кредитам, действительно была распространена, но продолжения не получит

У нас нет проблем со спросом. В регионах на кредиты под 15% годовых стоит очередь, и банки не успевают выдавать кредиты

Основная причина изменения ставок - это рынок. Если мы видим понижательную тенденцию и каждый наш последующий заем нам обходится дешевле, мы снижаем ставки кредитов. У нас нет сегодня предпосылок для того, чтобы в этом году снизить ставки по кредитам

Ипотечное кредитование в России на современном этапе является совокупностью следующих видов бизнеса: выдача, владение, рефинансирование и сопровождение. Потенциально все эти четыре области деятельности банкам не только доступны, но и становятся все более востребованными. Рассмотрим каждую из них

Если организация хочет выпустить ипотечную облигацию, она создает под нее отдельную компанию, отдельный баланс, продает на нее ипотечное покрытие и в конечном итоге ее выпускает. Проблема этой схемы лишь в том, что она немного необычна для нас, но на Западе - я в "Газпроме" убедился - все свои инвестпроекты серьезные компании делают по такой схеме

Если у пирамиды прочное основание, ее размер определяется уставным капиталом и соблюдаются необходимые финансовые параметры, то она не завалится. Уставный капитал агентства будет расти за счет прибыли, или же его увеличит правительство

Одно из наших настоятельных пожеланий к правительству - повлиять на те регионы, где сложилась практика выдачи ипотечных кредитов по ставке ниже рыночной. От этой практики следует отказаться. Мы не можем выкупить такие кредиты, поэтому такая ипотека в регионе будет ограничена объемом денег, которые может выделить местный бюджет

Мы рекомендуем отказаться от кредитования по нерыночной ставке - ставке, по которой развивалась так называемая социальная ипотека. Мы считаем, что такой подход решает проблемы ограниченного числа людей в силу ограниченности средств региональных бюджетов

Экономика следующая: определяющим является уровень инфляции. Соответственно, стоимость заимствования на уровне федерального бюджета должна быть равна инфляции плюс один процент. Это неоднократно заявлялось представителями Министерства финансов