Ипотечные кредиты подешевеют
В течение ближайших двух недель будет принято решение об увеличении уставного капитала ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК) , сообщил гендиректор агентства Александр Семеняка. По его словам, основная работа идет над тем, чтобы заложить необходимые средства в федеральный бюджет 2003 г. Если это произойдет, то агентство сможет снизить ставку для конечных заемщиков с нынешних 18% до 14% годовых в рублях, пишут "Ведомости".
Для этого АИЖК требуется увеличение уставного капитала до 820 млн руб. с нынешних 120 млн руб. Семеняка отказался предсказать, какого увеличения можно ждать уже в этом году. В бюджете этого года предусмотрены госгарантии для ипотечных кредитов на общую сумму 2 млрд руб. , а в проекте бюджета-2003 стоит цифра 4,5 млрд руб.
"Пока мы не наберем достаточный объем кредитного портфеля, чтобы окупать собственные операционные расходы, мы будем нести убытки, - говорит Семеняка. - Эти убытки мы должны иметь возможность отнести на уставный капитал". По его оценке, "точка безубыточности" для АИЖК наступит, когда объем выданных кредитов превысит 10 - 12 млрд руб. Пока что в рамках пилотного проекта агентство выкупило лишь 59 закладных на общую сумму 30,7 млн руб. (за счет уставного капитала).
Столь большой кредитный портфель, необходимый для безубыточной работы, объясняется тем, что маржа всех участников ипотечной программы (АИЖК, регионального оператора, банка) составляет менее 3%. Закладную по ипотечному кредиту, соответствующему стандартам АИЖК, у банка выкупает региональный оператор - структура, созданная под контролем местных властей. Администрация выступает гарантом по обязательствам оператора, который чаще всего представляет собой некоммерческий фонд, но может быть создан в виде ОАО или ГУПа. Затем у регионального оператора закладную выкупает АИЖК. Сформировав достаточно большой портфель, агентство планирует на 90% этой суммы выпустить облигации и предложить их фондовому рынку. Первый выпуск будет корпоративным (еще не принят закон об ипотечных ценных бумагах). Часть могут приобрести инвесторы, заинтересованные в низких рисках и длинных сроках размещения средств (например, страховые компании и НПФ) , остальное выкупит Пенсионный фонд России. Инвесторы будут получать аннуитетный доход по мере погашения кредитов заемщиками.
Риски невозврата кредитов принимают на себя региональные операторы, которые в этом случае должны выкупить закладные обратно у АИЖК. "Региональные операторы могут работать индивидуально с заемщиками, мы же лишены этой возможности", - пояснил Семеняка. Трехсторонние соглашения подписаны с девятью субъектами Федерации (в том числе с Московской и Ленинградской областями, но не с Москвой и не Санкт-Петербургом) , до конца года АИЖК рассчитывает подписать соглашения еще с 15 областями.
НЕРЫНОЧНАЯ СТАВКА
Специалисты наиболее известного оператора рынка ипотечного кредитования - банка "Дельта Кредит" настороженно относятся к возможности снижения процентной ставки. "Это абсолютно не рыночная ставка - 14% в рублях, - считает директор по маркетингу банка Виктория Кочеткова. - Это скорее маркетинговый ход. Странно снижать ставку, когда и по прежней в 18% реальных результатов еще нет".
Ведомости, 16.10.2002
Сергей Жарков
