Ипотека стала ближе к народу
Практически каждый банк, работающий с населением, готов предложить клиентам ипотечный кредит. Термин "ипотека" прочно вошел в обиход, все больше граждан берут в долг в банке на покупку жилья. Участники рынка ипотеки полны оптимизма - они уверены в его бурном росте.
Неудачное начало
Ипотеку российские банки начали осваивать еще до кризиса 1998 г. Однако почти все пионеры свернули свои программы после августа. По мере преодоления последствий кризиса интерес к этому направлению бизнеса снова стал возрастать, но проблема привлечения долгосрочных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов стояла очень остро.
Взоры банков были обращены на государственные средства. Федеральное правительство начало неспешно разрабатывать ипотечную программу, власти Москвы оказались расторопнее и запустили собственную. Программа предусматривала предоставление кредитов в валюте на 10 лет под 10% годовых. Банки должны были проводить отбор заемщиков, а затем рефинансировать выданные кредиты у московского правительства. Первые кредиты были выданы в 1999 г. Однако до сих пор масштабы программы невелики. По словам Дмитрия Будакова, председателя правления банка "Московское ипотечное агентство" (МИА) , специально созданного в рамках этой программы, сейчас выдано кредитов на $3,5 млн.
Одновременно на рынок вышли иностранные инвесторы в лице фонда "США - Россия", впоследствии создавшего специализированный ипотечный банк "ДельтаКредит". По словам директора по маркетингу "ДельтаКредита" Виктории Кочетковой, сейчас банк выдал кредитов на $85 млн. В качестве агентов с ним сотрудничают 12 московских банков и один банк из Санкт-Петербурга.
Двукратный рост из года в год
По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В прошлом году объем кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 530 000 руб. , а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте.
Двукратный рост объемов ипотечного кредитования ожидается и в этом году. По оценкам Госстроя, к октябрю общий объем кредитов превысил $200 млн. При этом чуть менее половины из них (около $100 млн) приходится на Сбербанк. Ипотечный портфель в $12 млн оформил Райффайзенбанк, рефинансировав его в основном за счет иностранных кредитных линий. Но статистику Госстроя вряд ли можно считать исчерпывающей. Дело в том, что зачастую кредиты выдаются на покупку жилья, но ипотечными не считаются, так как приобретаемая недвижимость не служит залогом. По словам начальника проектного управления банка "УралСиб" Василия Палаткина, на них приходится примерно треть общего объема кредитов, выданных банком населению.
Тем временем набирает обороты федеральная ипотечная программа. Созданное государством ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) к началу ноября рефинансировало около 1350 кредитов на 400 млн руб. По словам начальника управления информполитики АИЖК Андрея Вишневского, помимо договоров о сотрудничестве с 49 регионами подобные соглашения заключены с корпорациями ( "АвтоВАЗ", "Росэнергоатом") и с банками: Европейским трастовым банком, Национальным резервным банком (НРБ) и Внешторгбанком (ВТБ).
НРБ и ВТБ создали специализированные центры ипотечного кредитования населения и объявили о собственных ипотечных программах в размере $100 млн и $500 млн соответственно. По оценке вице-президента НРБ Елены Клепиковой, рублевые ипотечные кредиты сейчас можно получить лишь в Сбербанке и банках, работающих по стандартам АИЖК. Остальные участники рынка предпочитают валютные кредиты. В Сбербанке ставки составляют 18% годовых в рублях, АИЖК ориентируется на 15% годовых в рублях. Процентные ставки по валютным ипотечным кредитам, по словам Клепиковой, колеблются в широком диапазоне - 10 - 18% годовых. "Пониженные ставки предлагают банки, которые добиваются снижения рисков за счет дополнительного поручительства или обеспечения", - поясняет она. "В регионах конкуренция ниже, поэтому ставки могут быть выше", - говорит Палаткин из "УралСиба".
Риски все еще высоки
Риски, которые берут на себя банки, предоставляя ипотечные кредиты, по-прежнему остаются высокими. Вице-президент Европейского трастового банка, зампред комитета по ипотеке Ассоциации российских банков Наталья Пастухова отмечает, что по действующему законодательству наложить взыскание на квартиру в случае неисполнения заемщиком своих обязательств довольно сложно. А система кредитных бюро, позволяющая снижать риски за счет получения необходимой информации о кредитоспособности заемщиков, в России находится пока что в стадии становления.
Большие надежды банкиры возлагают на подписанный в ноябре президентом закон об ипотечных ценных бумагах. Он наделяет банки правом выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитами для их рефинансирования. Сейчас Банк России разрабатывает требования к таким банкам. По оценке Будакова из МИА, закон позволит увеличить совокупный портфель ипотечных кредитов в два-три раза. По мнению Пастуховой, закон поможет решить одну из главных проблем: банки смогут привлекать долгосрочные ресурсы у институциональных инвесторов - негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний.
При выдаче ипотечных кредитов банки сталкиваются еще с рядом проблем. У многих граждан в России основная часть дохода не декларируется, что существенно затрудняет оценку кредитоспособности заемщика и увеличивает стоимость кредитов, признает Клепикова из НРБ. Сдерживает развитие ипотеки и другая российская особенность, которую можно назвать замкнутым кругом. Вице-президент Собинбанка Игорь Дуда обращает внимание, что кредиты на приобретение жилья на первичном рынке можно привлечь лишь после оформления его в собственность, так как только собственность может быть залогом. Получается: чтобы привлечь ипотечный кредит, надо сначала купить квартиру, но если есть такая возможность, то непонятно, зачем нужен кредит.
Есть замечания и у риэлторов. Начальник отдела ипотечного кредитования Московского инвестиционного агентства недвижимости Виктор Котов отмечает, что сделки с ипотечными кредитами проводятся в срок, в несколько раз превышающий среднее время подбора и приобретения жилья за живые деньги. Кроме того, при пользовании кредитом в договоре указывается реальная цена объекта, что плохо для продавца квартиры из-за нежелания полностью платить налоги.
Заманчивые перспективы
Тем не менее каждая двадцатая сделка Московского инвестиционного агентства со вторичным жильем проводится с использованием ипотечного кредита, говорит Котов. Он уверяет, что риэлторы готовы и дальше работать с ипотекой - "на перспективу".
Банкиры также полны оптимизма. Клепикова напоминает, что три года назад ставки были на уровне 36% годовых в валюте, а сейчас они втрое меньше. Она ожидает дальнейшего снижения ставок: инфляция стабилизировалась, а технологии кредитования совершенствуются. АИЖК собирается снизить сумму первоначального взноса покупателя квартиры и до конца года удвоить объем рефинансированных кредитов, доведя его до 800 млн руб.
Пока спрос на ипотеку значительно превышает предложение. "Количество игроков на рынке достаточно велико, однако пока ипотека не стала массовым явлением", - говорит Дуда. Пастухова считает, что за три-четыре года сумма выданных кредитов может вырасти на порядок - до $2 млрд. По словам Палаткина, доля ипотечных ссуд в портфеле "УралСиба" частным клиентам вырастет до 60%. "ДельтаКредит" в следующем году намерен ежемесячно выдавать кредитов на $10 млн, делится планами Кочеткова. "Перспективы нашего рынка оцениваются в десятки миллиардов долларов - на несколько лет здесь работы хватит всем российским банкам", - уверен он.
Москва - не вся Россия
Пока рынок ипотеки сосредоточен в Москве. "В провинции рынок находится в зачаточном состоянии", - говорит вице-президент Уралвнешторгбанка Владимир Мехряков. Найти партнера региональному банку сложнее, признает он. "Пока региональные операторы АИЖК лишь отлаживают механизмы работы, Сбербанк остается единственным серьезным игроком на федеральном уровне", - поддерживает его Палаткин.
"Некоторые банки выдают кредит на всю стоимость закладываемой недвижимости, не учитывая возможности ее падения. В Москве в ближайшие два года этого не ожидается, а в регионах надо быть осторожнее", - призывает Будаков. По его оценке, ипотека становится рентабельным бизнесом для универсального банка, когда портфель кредитов достигает $10 млн.
По данным ЦБ, на начало 2003 г. просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам составляла 0,33%.
Ведомости, 12.11.2003
