Принятый закон забраковали
Участники рынка критикуют принятый Государственной думой в третьем чтении закон "Об ипотечных ценных бумагах".
14 октября Госдума приняла закон, а 16 октября в Совете Федерации прошел круглый стол "О совершенствовании механизма привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования". Председатель комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов так прокомментировал претензии участников рынка и правительства: "Закон важен и будет принят, по нему придется работать. Корректировки в законодательстве будут происходить по мере развития данного рынка".
Однако, по мнению участников обсуждения, закон об ипотечных ценных бумагах не будет работать эффективно до тех пор, пока Госдума не примет законы о банкротстве кредитных организаций, о кредитных бюро, а также поправки в ГК о возможности изменения заемщиком условий кредитования в одностороннем порядке и в НК о льготах по налогу на прибыль ипотечных агентств. На это Валерий Зубов ответил: "Потерпите до апреля, возможно, следующая Дума рассмотрит эти вопросы".
Практическое руководство. Представители бизнеса недовольны тем, что многие статьи закона не соответствуют реальной рыночной ситуации, а сам документ не продуман с точки зрения его практического применения. По оценке УК "Интерфин-Капитал", потенциальный объем рынка ипотечного кредитования составляет порядка $30 млрд. По словам генерального директора компании Дмитрия Сачина, принятый закон не позволит банкам или ипотечным агентствам охватить весь рынок ипотечного кредитования.
"Основные причины содержатся в самом законе: установление доли незавершенного строительства в общем объеме ипотеки на уровне не более 10%, в то время как большая часть жилья раскупается на этапе котлованов. В результате наиболее доходный кусок рынка - монолитное жилье не будет охвачено ипотекой. Не исполненное в течение шести месяцев обязательство по кредиту не принимается в расчет ипотечного покрытия, что абсурдно, так как стоимость залога не может сразу упасть до нуля", - говорит Дмитрий Сачин.
"Жизнеспособность пула ипотечных кредитов будут оценивать институты независимых оценщиков, деятельность которых никак не регламентируется, а значит, и оценка, и принимаемые инвесторами риски будут различны", - заявил специалист.
Вице-президент Национального резервного банка Елена Клепикова отметила, что "данный закон защищает не инвестора, а заемщика. Инвестор, приходя на ипотечный рынок, не интересуется недвижимостью. Главное для него - это платежеспособность эмитентов бумаг и заемщиков, соотношение доходности и рискованности вложений". В законе установлено соотношение кредит - залог на уровне 70%. По словам Елены Клепиковой, это положение противоречит рыночным принципам: инвесторы должны сами определять для себя размер покрытия и дохода. "Кроме того, без упрощения процедуры регистрации недвижимости и постановки залога на баланс развитие ипотечного рынка будет тормозиться".
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представило свои оценки потребности населения регионов в ипотечных кредитах. Одно и двухкомнатные квартиры составляют 63% жилищного фонда России. В среднем размер кредита составляет $30 тыс. на срок 20 лет. Выдаются ипотечные кредиты по средней ставке 15% годовых в рублях. Следовательно, агентство рассчитало, что при среднем доходе 12 тыс. рублей домохозяйства должны сберегать примерно 4 тыс. рублей в месяц.
Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сообщил, что "в регионах России АИЖК ведет активную работу по развитию ипотечного кредитования". Однако при этом он подчеркнул, что "агентство является лишь системой рефинансирования", то есть через него государственные деньги размещаются в банки для целей ипотечного кредитования, "и самое слабое звено в этой цепочке - банки, которые должны более активно развивать первичные ипотечные кредиты". Тем не менее среднемесячный объем кредитования через АИЖК в 2003 году составил 100 млн рублей, а в 2004 году агентство планирует выдать 20 тыс. закладных на сумму порядка 18 млрд рублей.
Кризис недвижимости грозит ипотеке. Все рассуждения о развитии ипотечного кредитования будут напрасны, если сбудется прогноз экспертов и цены на недвижимость действительно упадут.
Валерий Зубов не исключает такой возможности: "Есть вероятность финансового "пузыря" на жилищном рынке, как уже отмечал ряд экспертов. По заявлениям руководства Внешторгбанка, 70% средств в рамках его ипотечной программы пойдут в Москву, а 30% - в регионы. То есть ВТБ ориентируется на московский уровень цен, что может вызвать очередной их виток, - анализирует депутат. - Однако это не может продолжаться бесконечно, цены все равно рано или поздно пойдут вниз, что вызовет кризис неплатежей по кредитам и соответственно невозможность реализовать залог по прежней, высокой цене. Кроме того, во многих регионах осуществляется льготное ипотечное кредитование за счет региональных бюджетов, что приводит к возникновению бюджетной пирамиды и искажению цен".
Финанс, 20.10.2003
Анна Санькова
