Российские банки и госструктуры увлеклись ипотекой

Гипотетический кредит

В этом году эксперты предсказывают очень значительный рост рынка ипотечного кредитования - до $200 млн. Пока их прогнозы подтверждаются. Уже весной о начале собственных программ ипотеки объявили Национальный резервный банк и Евротрастбанк. Государственное АИЖК и муниципальное МИА обещают наконец-то приступить к массовому кредитованию, в том числе в Москве; Сбербанк начал снижать ставки по ипотечным кредитам. Правда, тенденции к упрощению условий их предоставления не наблюдается - и у покупателя, и у продавца квартиры в ходе сделки может возникнуть немало проблем.

Госпрограммы восстают из пепла

Несмотря на то что формально кредиты на покупку недвижимости сегодня выдает множество банков, реально ипотечных программ всего несколько. Самой крупной из них по-прежнему остается проект инвестиционного фонда "Россия-США" ипотечный банк DeltaCredit. На конец 2002 года его кредитный портфель достиг $50 млн (более 1700 кредитов), всего банк привлек под свои программы около $60 млн. В марте руководство DeltaCredit заявило о планах по увеличению уставного капитала почти вдвое (за счет средств Tusrif) и получению еще $70 млн кредитных средств.

По программам Delta работают более половины банков, дающих ипотечные кредиты: в Москве это ABN Amro, DeltaBank, ING, Европейский трастовый банк, Инвестсбербанк, Объединенный промышленно-торговый банк, Международный промышленный банк, "Первое ОВК", Пробизнесбанк, "Российский капитал", Фора-банк.

Две другие масштабные ипотечные программы - общегосударственная Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, существует с 1996 года) и столичная Московского ипотечного агентства (МИА, работает с 1999 года) до недавнего времени буксовали.

Однако АИЖК в 2002 году несколько ожило, увеличив уставный капитал на 650 млн руб. и получив госгарантии еще на 2 млрд руб. Под них агентство выпустило в начале текущего года корпоративные облигации и на эти деньги собирается начать с лета активное кредитование ипотеки, в том числе в Москве. Почти одновременно с АИЖК в 2002 году подняло голову и МИА. В декабре оно разместило на рынке облигации на 2,2 млрд руб. Оба агентства обещают выдавать кредиты в рублях по привлекательным ставкам. Правда, пока дальше программных заявлений дело не пошло.

Заметим, что DeltaCredit и госпретенденты на роль лидеров ипотечного кредитования не пошли на конкуренцию между собой, по крайней мере в столице. МИА стало региональным оператором АИЖК по Москве и подписало с DeltaCredit соглашение о сотрудничестве, выделив ему кредитную линию в размере $20 млн. По договору с МИА работают также Банк Москвы, АКБ "Русский банкирский дом", КБ "МБО Оргбанк", "Российский капитал", "Капитал кредит", Собинбанк.

Аналитики рынка недвижимости пока относятся к планам АИЖК и МИА скептически - оба агентства уже неоднократно делали громкие заявления о массированном выходе на рынок ипотеки, которые ничем не заканчивались. Правда, в последние месяцы пристальное внимание на ипотечные программы обратили высшие властные структуры.

Модное слово

Тема развития ипотеки стала крайне популярной среди чиновников. Госстрой в первых числах апреля заявил о том, что российское правительство намерено предоставить физическим лицам при ипотечном кредитовании различные льготы. По словам представителей ведомства, сейчас готовятся изменения в налоговый кодекс, предусматривающие увеличение суммы налоговых вычетов при ипотечном кредитовании до 1,2 млн руб., а также снижение госпошлины на нотариальное удостоверение при оформлении договоров с 1,5% от сделки до 400 руб. фиксированной ставки. Кроме того, предлагается не подтверждать средства, направляемые в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании, в декларации о доходах.

Заявления Госстроя подтвердили в администрации президента. Кстати, госсовет при президенте по вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в $2 млрд.

Вслед за Госстроем выступил с ипотечной инициативой и Центробанк. В банке сообщили, что он может снизить нормативы риска для ипотечных банков ֠если их нарушение на одного заемщика будет связано не с внутренними проблемами банка, а со спецификой его деятельности, то есть с активным ипотечным кредитованием, ЦБ не станет применять мер. Идея уже одобрена комитетом банковского надзора.

Ипотечная лихорадка

Впрочем, если эти нововведения и состоятся, они, скорее всего, коснутся не только ипотечных госпрограмм, но и DeltaCredit и других частных игроков рынка. До последнего времени их было не так уж много. Собственные ипотечные программы разработали Банк Москвы, Сбербанк, Raiffeisen, Собинбанк, Инвестсбербанк.

В середине марта к ним присоединился Европейский трастовый банк, который начал кредитование покупки строящегося жилья сроком до трех лет. Минимальный размер кредита $10 тыс., ставка в ходе строительства 21%, после сдачи жилья в эксплуатацию 18%.

Через три недели, 3 апреля, о реализации "масштабной программы по ипотечному жилищному кредитованию" объявил Национальный резервный банк (НРБ). Руководство банка назвало ее "одним из приоритетных направлений инвестиционной деятельности". В ближайшее время НРБ планирует предложить физическим лицам целый спектр кредитных продуктов, параметры которых пока не разглашаются. До середины лета предполагается сформировать и опробовать на практике систему управления ипотечным кредитованием и вывести проект на уровень устойчивой работы. На первом этапе средства будут предоставляться для покупки квартир только в Москве и Московской области, затем в регионах.

Рост числа игроков рынка ипотечного кредитования уже привел к определенной либерализации ставок по кредитам. Так, Сбербанк в январе снизил процентную ставку по валютным кредитам на приобретение недвижимости до 11%, по рублевым до 18%. Его конкуренты не остались в долгу. DeltaCredit снизил размер минимального первоначального взноса по программе "Вариант" с 30 до 15% от стоимости квартиры, а также начал предоставлять такие кредиты не только в Москве и Петербурге, но и в Московской области. АИЖК 1 апреля объявило о снижении ставки рублевого кредита с 18 до 15% - хотя в перспективности и прибыльности подобного вложения капитала инвестиционные аналитики очень сомневаются.

К сожалению, у начинающейся конкуренции между ипотечными программами уже есть и негативные последствия. С приходом новых участников в сектор "малобюджетной" ипотеки Raiffeisen Bank, один из немногих реально выдававших кредиты под 12% годовых, с 1 февраля резко увеличил минимальный объем занимаемых средств до $25 тыс. При этом с ростом числа ипотечных кредитов условия их получения отнюдь не упрощаются.

Скелеты в банковских шкафах

В каждой из ипотечных программ есть свои подводные камни, иногда напоминающие айсберги. Причем о многих проблемах соискатель кредита узнает только в середине отнюдь не быстрой процедуры получения денег, а целый ряд важных моментов всплывает и вовсе в последний момент.

Так, прельстившись низкими ставками Сбербанка, вы сталкиваетесь с необходимостью представить четырех поручителей с официально декларируемыми доходами, которые по отдельности могли бы взять кредиты, в сумме равные необходимому вам. Это значит, что в совокупности их "белые" зарплаты должны не просто соответствовать вашим доходам, а значительно их превышать. Кроме того, если в семье есть несовершеннолетний ребенок, разрешение на покупку квартиры должны обязательно дать органы опеки.

Наиболее стабильно и быстро работающий DeltaCredit для рассмотрения заявления о кредите требует список документов, который еле помещается на двух листах мелким шрифтом. У банка также довольно жесткие штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Правда, если ваша "белая" зарплата не соответствует реальной, представитель банка за $100 готов сходить за подтверждением доходов к вашему начальнику.

Собинбанк требует, чтобы созаемщиком по кредиту обязательно выступал ваш супруг (супруга), а также все будущие совершеннолетние собственники квартиры. Все совершеннолетние, которых вы собираетесь в новое жилье прописать (или уже в нем проживающие), должны стать поручителями по кредиту.

Почти все ипотечные программы накладывают на использование приобретенного жилья ряд ограничений. Его никогда нельзя отчуждать и, в большинстве случаев, нельзя сдавать в аренду или даже просто предоставлять в качестве жилплощади. Взяв кредит у Собинбанка, вы должны будете каждый раз получать его разрешение на прописку кого бы то ни было в купленной квартире - даже если это ваш супруг или ребенок.

Естественно, вы в любом случае подписываете с банком соглашение, что в случае невозможности оплаты кредита всей семьей выпишитесь из своей квартиры.

Недостатком многих ипотечных кредитов является невозможность проведения сделок с ним через банковскую ячейку. Таким образом вы можете совершить только "чистую покупку". Вариант с альтернативой (покупкой с одновременной продажей уже имеющейся квартиры, а таковыми являются больше половины всех сделок с недвижимостью, особенно на вторичном рынке) будет сильно затруднен.

Да и при отсутствии альтернативы продавец получит свои деньги только после полного завершения сделки, причем ему придется открыть счет в том банке, куда они будут перечислены, и платить комиссию за снятие наличных. Единственной гарантией оплаты квартиры является обязательство банка, а ему многие россияне до сих пор не особенно доверяют.

И наконец, большинство банков взимают дополнительные сборы за рассмотрение заявки, оценку квартиры, ее проверку на соответствие условиям банка. Дополнительные расходы покупатель несет за обязательное страхование (жизни и трудоспособности заемщика и почти всегда самой квартиры - чуть более 1% в год от стоимости), регистрацию сделки у нотариуса по полной цене (1,5%).

Условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков различны. Как правило, до шести месяцев (в ряде случаев до года) существует жесткий мораторий на досрочное погашение. Затем может вводиться система штрафных санкций, а если их нет, то ограничивается минимальный объем досрочных выплат (от $500 у Банка Москвы до $2 тыс. у Raiffeisen). Для внесения каждого из нестандартных траншей вы должны написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет. Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику.

Какими будут условия ипотеки в НРБ первом крупном новом игроке ипотечного рынка - непонятно. Планы у него амбициозные, но пока ни одна из ипотечных программ не обошлась без многочисленных "скелетов в шкафах.

Коммерсант, 15.04.2003
 Рената Ямбаева