Теперь мы идем в вам

Глава корпорации AIG Морис Гринберг в самом конце июля снова посетил Россию. Заморскому гостю уделил внимание даже Владимир Путин, но вопреки традиции Гринберг не выказал публичного интереса к российским страховщикам. У американской корпорации обнаружился в России новый приоритет - AIG может стать повивальной бабкой для рождающегося ипотечного рынка. На фоне долгосрочных перспектив ипотеки прежние планы AIG по отечественному страховому рынку выглядят детскими игрушками. Говорят, что в начале сентября Гринберг снова прилетит в Москву. Возможно, AIG постарается форсировать затею с русской ипотекой.

В конце июля Морис Гринберг прибыл в Россию и прямо с трапа самолета попал в крайне плотный график встреч - с высшим руководством страны, с крупными предпринимателями и с ведущими чиновниками. Первым делом Гринберг встретился с Владимиром Путиным. Информагентства весьма скупо прокомментировали встречу на высшем уровне. Однако стало известно мнение Владимира Путина, что планы Гринберга подписать документы, направленные на развитие ипотеки совместно с Госстроем, "представляют значение первостепенного характера". В тот же день было подписано соглашение о стратегическом партнерстве AIG с холдингом "Интеррос".

Совместными проектами AIG и "Интерроса" будут два инвестиционных фонда по 300 и 250 млн. долл. Первый фонд предназначен для широких инвестиций и предположительно начнет работу в середине этой осени. Второй инвест-фонд "АIG-Интеррос" начнет работать в конце этого года в области недвижимости на московском и других крупных рынках недвижимости в России. Деньги фондов будут аккумулироваться в специально созданной фирме за рубежом, а в России будет зеркальная компания с таким же составом совладельцев. Она и будет осуществлять инвестиции.

Заключительным аккордом визита главы AIG стало подписание благословленного Путиным меморандума о сотрудничестве с Госстроем РФ. Согласно меморандуму, AIG и Госстрой будут совместно развивать в России сферы страховых и финансовых услуг, связанных с жильем, включая предоставление консультаций и инициирование необходимых законодательных актов. AIG будет оказывать Госстрою консультации по созданию ипотеки, в частности, по изменению жилищного законодательства для привлечения частных инвестиций в ипотеку и по созданию страховых продуктов для ипотеки.

В мероприятии по подписанию меморандума участвовали председатель Госстроя России Николай Кошман, зампред Госстроя Владимир Пономарев, председатель правления корпорации AIG Морис Гринберг, президент Центра Никсона Дмитрий Саймс, президент подразделения AIG по Центральной Европе и СНГ Бенгт Вестергрен, старший вице-президент AIG Consumer Finance Билли Натт, председатель совета директоров "AIG Финансовые услуги" Юрий Воронцов, президент "AIG Финансовые услуги" Виктор Ромашов.

Морис Гринберг пояснил агентству Рейтер, что для привлечения капитала в жилищный сектор в России необходимо принять ряд соответствующих законов, и AIG готова оказать помощь в этом деле. "Мы с большим оптимизмом смотрим на возможности нашей работы в России и надеемся, что AIG станет крупнейшим участником рынка ипотечного страхования в Российской Федерации", - сказал Гринберг. А Николай Кошман был еще более откровенен с Рейтер: "подписание меморандума открывает путь для американского финансового рынка к зарождающемуся в России ипотечному рынку".

Госстрой и AIG не на пустом месте подписали меморандум. Еще в мае делегация Госстроя побывала в США, где согласовывала программу технического содействия по развитию жилищного строительства, в том числе ипотечного кредитования в России. Тогда же в Конгрессе была инициирована процедура внесения поправок в бюджет США для выделения 20 млн. долл. на эту программу.

После подписания меморандума Госстрой обрел авторитетных советчиков. А советчики обрели рынок на стадии зарождения. Наверное, AIG поможет Госстрою выстроить правильные регламенты страхования. И во всем остальном тоже будет консультировать на совесть.

Ведь после нескольких лет пристального внимания AIG к российскому страховому рынку корпорация так и не сочла экономически целесообразным купить отечественного страховщика. Вероятно, не последнюю роль в этом сыграло и то, что наши чиновники - трудные переговорщики по открытию страхового рынка для иностранцев в рамках вступления в ВТО.

Зато ипотечного рынка в России пока нет. И возможно, его будущим потенциалом приманивают влиятельные зарубежные корпорации в обмен на поддержку ускорения вступления России в ВТО. Наверное, на этом фоне AIG решила сменить приоритеты в России и по полной программе начать участвовать в старт-апе, нового весьма перспективного сектора финансового рынка - лучше синица в руке, чем журавль в небе. Тем более что долгосрочные выгоды для корпорации очевидны - кто рынок создает, тот его и танцует. А вот для отечественных участников последствия вхождения AIG в ипотечный сектор выглядят не столь однозначными.

Набор вероятностных прогнозов

За последнее время в СМИ высказано множество оптимистичных взглядов на участие AIG в российской экономике. Попробуем рассмотреть другие потенциальные варианты.

С критической точки зрения в возможном участии AIG в российской ипотеке больше минусов, чем плюсов. Потенциальные опасности возникают прежде всего из-за возможного замыкания рыночной активности на одной компании. Как следствие, могут возникнуть высокие системные риски на будущем отечественном рынке ипотечных бумаг, опасность манипулирования ценами и необоснованно высокая степень привязки номинальной валюты (рубля) активов рынка к зарубежному донору - системообразующему оператору.

По оценке зампреда Госстроя Владимира Пономарева, приведенной в докладе "О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования", стройкомплекс в состоянии обеспечить ввод жилья в объемах 70-80 млн. кв. метров в год. Это потребует инвестиционных ресурсов на уровне 30 - 50 млрд. долл. Потенциальный объем ипотечного жилищного кредитования Госстрой оценивает аналогичной суммой.

Сейчас объем ипотечного рынка, включая ведомственные программы, составляет порядка 300 - 400 млн. долл. Таким образом, по нейтральному сценарию через пять лет объем ипотечного рынка России может вырасти в сто раз.

Но пока ипотеку надо строить. И тот, кто будет ее создавать, получит максимальную выгоду. Видимо, на это и делает ставку AIG. Ведь, консультируя отечественных чиновников, Гринберг получает замечательный инструмент контроля над зарождением российского ипотечного рынка. Это может позволить AIG с высокой точностью прогнозировать и планировать бизнес в России.

Теперь AIG, возможно, сможет мониторить весь законодательный процесс по ипотеке и корректировать неудобные положения в законопроектах. Кроме того, после появления закона "Об ипотечных ценных бумагах" (ожидается этой осенью) и первых эмиссий отечественных ипотечных облигаций (от АИЖК) ничто не будет мешать связке "AIG финансовые услуги", инвестиционного фонда AIG в России и страховщика "AIG Россия" создать ипотечное агентство AIG.

После организации русского ипотечного агентства AIG может, к примеру, учредить в нем капитал в размере 150 млн. долл. Это в три раза больше нынешних средств АИЖК. Кроме того, технологическая и финансовая поддержка позволит потенциальному ипотечному агентству AIG сформировать либеральные стандарты для выкупа у наших банков закладных и ипотечных кредитов. При этом за счет дешевого фондирования с помощью AIG's Financial Services Group (а в США деньги можно занять по 3 - 5%) российское АIG-агентство может составить серьезную конкуренцию АИЖК, скупая ипотечные активы дороже.

Из-за более привлекательных условий большинство российских банков, занимающихся ипотекой, может быстро переключиться с АИЖК на российское ипотечное агентство AIG. А поскольку из-за ограниченного первичного спроса банки вяло формируют портфели ипотечных кредитов, то за короткое время (полгода, максимум год) накопленные закладные и ипотечные кредиты закончатся.

Тем временем, предположительно, потенциальное русское АIG-агентство успеет сформировать и последовательно выпустить на рынок несколько траншей ипотечных облигаций. При этом на начальном этапе за счет рычага внешнего фондирования возможно предоставление значительной премии к рынку. Скорее всего, плечо для ликвидности подставит АIG-инвестфонд - наиболее вероятный покупатель при первичном размещении, и он же сможет выводить эти ипотечные бумаги на вторичный рынок. В итоге структуры AIG могут стать неформальным маркетмейкером на юном рынке ипотечных ценных бумаг.

За счет высокого рейтинга ипотечные бумаги потенциального отечественного АIG-агентства будут охотно покупать зарубежные инвесторы, что сильно завысит порог конкуренции для отечественных эмитентов ипотечных бумаг. Кроме того, весьма вероятно, что после вымывания ипотечных активов их не хватит для АИЖК и это может нарушить его финансовую конструкцию.

По такому сценарию пятилетка ипотечной эволюции России пройдет под знаком AIG. Когда рынок наконец подрастет, то AIG, вероятно, станет системообразующим оператором и будет занимать лидирующие позиции. Вполне возможно, что к тому времени ипотечные структуры AIG начнут поддерживать постоянный спред в размере 400 - 600 пунктов между ставками на русском рынке ипотечных бумаг и стоимостью фондирования в США. В таком случае ставки ипотечных кредитов в России также заморозятся (на уровне 10-11% рублевых годовых).

Могут найтись для AIG на ипотечном рынке и смежные статьи доходов. Например, ничто не мешает потенциальному АIG-агентству прописать в стандартах выкупа закладных и ипотечных кредитов обязательность для банков страховать заемщиков в "AIG Россия". В таком случае сопровождающее ипотеку страхование уплывет из рук отечественных страховщиков. Между тем сейчас отечественное страхование в рамках ипотечных программ активно развивается. Правда, в неправильную сторону.

И страхование в придачу

Обязательность страхования предмета залога прописана в законе "Об ипотеке". И хотя законодательство не содержит требований страховать помимо имущества иные риски, отечественные банки стараются застраховаться по максимуму.

Большинство банков требует от ипотечного заемщика страховать имущество, жизнь (здоровье, потерю трудоспособности) и титул. Некоторые банки сейчас вместо титула начинают требовать страховать гражданскую ответственность. Во всех случаях заемщик волен выбирать страховую компанию из списка рекомендованных банком, однако оплачивать страхование должен сам. У каждого банка существует свой список страховщиков, в который входят наиболее известные и финансово благонадежные компании.

Как правило, страховщики предлагают ипотечным заемщикам три вида страхования в едином пакете комплексного договора со сроком действия от 5 до 10 лет. При этом выгодоприобретателем по страхованию в рамках ипотеки всегда выступает банк. Тарифы по комплексным договорам намного дешевле отдельного страхования по тем же видам. У большинства страховщиков в договорах по страхованию в рамках ипотеки предусмотрены незначительные франшизы (по страхованию имуществу и титулу). Комплексный тариф, практически равный у всех страховщиков, колеблется в диапазоне 1,4 - 2,5% от страховой суммы, рассчитываемой как величина кредита плюс 10 - 15%. Таким образом, общий объем портфеля отечественных страховщиков по трем видам страхования в рамках ипотеки фактически равен объему выданных кредитов и составляет сейчас порядка 330 - 350 млн. долл.

Специфика страхования по ипотечным программам заключается в следующем. Во-первых, страховщики сами проводят сюрвей. Во-вторых, большинство страховщиков гибко работают с механизмом страховой премии - заемщик может заплатить единовременно либо платить по обговоренному графику (как правило, ежегодному) - в этом случае сумма страховой премии амортизируется по мере уменьшения баланса кредита. И третья специфика заключается в несуразности самого факта существования нынешней практики страхования по ипотеке.

Будучи разнесенным по отдельным видам, нынешнее страхование существенно удорожает стоимость ипотечного кредита, особенно сильно влияет наличие страхования жизни, объем которого занимает свыше 60% комплексного тарифа.

Но по сути, все три вида страхования призваны защитить банк от одного-единственного риска - дефолта заемщика. Проблема заключается в полной неразвитости страхования кредитных рисков по ипотеке. Опрошенные "Русским полисом" страховщики в один голос говорят, что теоретически возможно заменить страхование имущества, жизни и даже титула страхованием дефолта заемщика. Для этого необходимо рассчитать по достоверной статистике тариф. Однако пока у начинающих российских ипотечных банкиров нет желания делиться как статистикой, так и долей ставки - надбавкой за кредитный риск.

Из-за дотошности ипотечной процедуры невыплаты у банкиров пока практически не случаются, и за последние два года развития страхования по ипотеке у занимающихся им страховщиков насчитывается буквально по нескольким страховым выплатам. Значит, тариф по расширенному страхованию кредитных рисков в ипотеке мог бы быть существенно ниже нынешнего комплексного тарифа. Кроме того, страхование кредитного риска существенно облегчило бы процедуру получения кредитов, а вкупе с удешевлением это сильно пошло бы на пользу ипотечному спросу.

Что ж - пока российские участники играют в партизан, потребителю поможет AIG. У корпорации наверняка есть и развитые технологии страхования кредитных рисков, и актуарные расчеты, и возможность ценового маневра. А теперь еще и наладились официальные отношения с высшими российскими чиновниками и ведомствами.

Русский полис, 01.09.2003
 Сергей Широков