Фальстарт

Банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Ее созданию мешает и ряд проблем объективного характера. Это на руку чиновникам. Они готовы перехватить инициативу.

Недавно Госстрой России выступил с предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечных рисков. Эта идея впервые прозвучала на официальном уровне, хотя обсуждается давно — как в рамках работы комиссии по созданию рынка доступного жилья (больше известной как "комиссия Шувалова"), так и на "круглых столах" в Институте экономики города.

За рубежом ипотечное страхование — востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокой конкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительно стоимости залога (иногда до 90—95%). При этом их риски существенно возрастают. Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки за счет выручки от реализации заложенного жилья. Это может произойти, если изменится конъюнктура на рынке недвижимости либо возникнут препоны юридического характера. Прецеденты уже были, поэтому кредитные учреждения добровольно страхуют ипотечные риски либо вынуждены это делать в соответствии с законом.

Специалисты называют ипотечное страхование не только спасательным кругом для банков, но и инструментом повышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса по ипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющие необходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взноса при приобретении жилья (обычно — 30% от стоимости квартиры).

Разногласия и проблемы

Тенденция к увеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заемщика сегодня наблюдается и на московском рынке ипотечного кредитования. Все говорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхования ипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако пока нет и намека на ее появление. Только от чиновников инициатива исходит. Почему?

Во-первых, потому, что банки и страховщики никак не могут договориться между собой. У них разные представления о механизмах реализации ипотечного страхования. "Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов, — считает заместитель директора центра страховых программ ОАО РОСНО Александр Лебединов. — Более того, многие банкиры заняты обсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свой финансовый (предпринимательский) риск, а переложить эту заботу на заемщиков, чтобы те страховали свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита? Лично мне, как представителю страховой компании, такая постановка вопроса кажется неоправданной. Ведь правовая легализация страхования ответственности за невозврат полученного ипотечного кредита неизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное создание некоторыми заемщиками таких ситуаций, которые могли бы быть квалифицированы как страховой случай по договору страхования ответственности. Можно было бы говорить о том, что подобные опасения являются безосновательными, если бы не негативная практика страхования ответственности за невозврат полученных кредитов, распространенная до принятия в 1996 году второй части ГК РФ".

Во-вторых, появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно это, по словам г-на Лебединова, является главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечным кредитованием. Дело в том, что в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет.

Другая существенная проблема — отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

Точки зрения

Как видим, проблем не так уж много. И при содействии государства их можно решить. Если это действительно так, то затея создания государственного агентства кажется преждевременной. Разве сможет оно успешно работать в нынешних условиях? Логичнее сначала устранить все препятствия для функционирования системы ипотечного страхования, а уже потом обсуждать механизмы. Это бы и активность участников рынка повысило.

Пока же многие из них к инициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятся настороженно. Например, Анна Иванова, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка, предполагает, что государство может попросту монополизировать рынок. "Более того, имеется опасность, что такое агентство будет излишне бюрократичным и не облегчит жизнь ни банкам, ни заемщикам", — говорит г-жа Иванова. А ее коллега Андрей Осколков, советник председателя Газэнергопромбанка, считает, что все будет зависеть от конкретных механизмов функционирования такого агентства. "Если возникнет вопрос об отчислениях банков в фонд страхования кредитных рисков, то многие банки, испытывающие недостаток ресурсов, связанный с отчислениями в ФОР (а сейчас и в фонд страхования вкладов), будут возражать. Поэтому мне кажется, что ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховые компании. Вместе с тем возможно установление дополнительных требований к страховым компаниям, предлагающим ипотечное страхование", — отмечает он.

А вот г-н Лебединов из РОСНО полагает, что создание государственного агентства по страхованию кредитных рисков могло бы сыграть положительную роль, стимулировало бы активное подключение к участию в этом процессе частных страховых компаний. "Если это удастся сделать, то создание подобного агентства будет оправданным", — говорит он. Такой же точки зрения придерживаются эксперты Института экономики города. Интересно, что минувшей осенью они считали разговоры о возможности создания государственного агентства страхования ипотечных рисков преждевременными. Теперь же позиция специалистов ИЭГ изменилась, она изложена в подготовленной правительству РФ концепции "О мерах по созданию системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании", которая недавно была подготовлена фондом. В этом документе написано, что на первом этапе реализации национальной программы ипотечного страхования организация этого института и его функционирование должны осуществляться под руководством правительства. Правда, далее следует оговорка: "Концепция создания системы ипотечного страхования прежде всего нацелена на формирование условий для обеспечения возможностей деятельности частных ипотечных страховых компаний.

Частное финансирование ипотечного страхования за счет использования рискового капитала частных ипотечных страховых компаний представляется более предпочтительным. Однако, учитывая все имеющиеся на данный момент риски и неопределенности, следует признать, что частные ипотечные страховые компании в ближайшее время вряд ли захотят прийти на рынок. Это, по сути, означает, что предпочтительным и достаточно широким по своим возможностям вариантом на начальной стадии создания системы ипотечного страхования является государственное финансирование программы в той или иной форме". Авторы концепции предлагают создать государственное унитарное предприятие либо новую, полностью принадлежащую государству специализированную страховую компанию.

Как бы чего не вышло

Рассуждая о перспективах создания такой организации, эксперты часто проводят аналогии с американской Федеральной жилищной администрацией (ФЖА), созданной в 1934 году. При этом, однако, упускается из виду, что ФЖА осуществляет государственное страхование ипотечных кредитов через фонд взаимного страхования. Государство несет только субсидиарную ответственность по обязательствам фонда, и никаким "государственным финансированием программы в той или иной форме" здесь не пахнет. Более того, за годы своего существования жилищная администрация ни разу не воспользовалась бюджетными средствами, хотя, действительно, в свое время сыграла важную роль в создании системы ипотечного страхования (и в целом ипотечного кредитования). Но сегодня у нее совершенно иные функции. Деятельность ФЖА направлена на реализацию специальных программ страхования при приобретении жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии внести первоначальный платеж при ипотечном кредитовании. То есть гарантии ФЖА распространяются не на все кредиты и группы населения, а лишь на семьи с умеренными доходами, приобретающими жилье определенной категории и получающие кредит ограниченного размера. А на ипотечном рынке вполне успешно действуют частные страховые компании.

Так стоит ли идти след в след, повторяя американский путь с самого начала? Может, лучше ограничиться отдельными элементами заокеанского опыта — создать все условия для работы частных страховщиков, а функции государственного агентства строго ограничить? В законодательном, разумеется, порядке. Собственно, законом о системе ипотечного страхования и должны быть урегулированы все нюансы этой деятельности, учтены особенности функционирования этого рынка. В том числе и возможность использования государственных гарантий по программам ипотечного страхования.

Эксперт, 16.02.2004
 Илья Ступин