Фундамент под ипотеку

Вчера Комиссия Госдумы по формированию рынка доступного жилья одобрила пакет законопроектов, прежде всего направленных на развитие ипотечного кредитования. Не позднее 23 апреля они будут переданы для получения заключения в Правительство. "Как только заключение кабинета министров будет получено, законопроекты будут готовы к внесению на рассмотрение нижней палаты", - сказал председатель Комиссии, вице-спикер Госдумы Георгий Боос в беседе с корреспондентом "Российской бизнес-газеты". По его мнению, законопроекты по жилищной ипотеке в этом году будут приняты парламентом. "При условии принятия пакета законопроектов по ипотечному кредитованию через 10 лет в России объем жилищного строительства увеличится до 136-146 миллионов квадратных метров в год, - говорит Георгий Боос. - В настоящее время в России строится 24-25 миллионов квадратных метров в год, хотя спрос гораздо больше - около 150 квадратных метров в год".

По данным экспертов, на сегодняшний день в России 68 процентов квартир приватизировано и это означает, что они могут быть использованы в качестве залога для приобретения жилья в рамках ипотеки. Между тем сейчас, согласно самым оптимистичным оценкам, улучшить жилищные условия за счет кредита, взятого под залог недвижимости, могут всего 10 процентов россиян. Рассматриваемые законопроекты направлены на то, чтобы использовать этот механизм смогло максимально большее число граждан.

Первое чтение по этому пакету может состояться в начале июня. По словам председателя думского Комитета по собственности Виктора Плескачевского, в настоящее время комитеты, ответственные за подготовку законопроектов, ведут напряженную работу. Это, по его мнению, свидетельствует, что "процесс законотворчества стал носить технический, а не политический характер". То есть решение о том, как развивать ипотечный рынок, уже принято, осталось только уточнить формулировки.

По мнению экспертов, разработка пакета законопроектов по созданию рынка доступного жилья является значительным шагом вперед. До сих пор предпринимались лишь разрозненные попытки создания системы законодательства об ипотеке, но сейчас эти законодательные акты объединены в одно целое. Такой подход обычно приносит результаты.

Итак, сейчас на рассмотрении в парламентских комитетах находится около 30 различных документов. В их числе - поправки в действующий Гражданский и Налоговый кодексы. Предлагается также внести изменения в законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах" и некоторые другие законодательные акты. Государственная Дума уже рассмотрела пакет законопроектов в нулевом чтении (подробнее о поправках читайте в материалах на 4-й странице "Ступени к доступному жилью").

Подготовленным пакетом предусматривается доработка федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Напомним, что его успела принять прошлая Дума, но уже сразу речь шла о том, что без поправок не обойтись. Суть подготовленного законопроекта в том, что в случае банкротства кредитной организации обязательства банков по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь (после возврата застрахованных вкладов физических лиц).

Другое нововведение - законопроект о создании кредитных бюро. Их появление - важный стимул для развития ипотечного кредитования. Кредитные бюро возьмут на себя функции отслеживания должников по всем видам долгов.

Предлагается также новая схема налогообложения недвижимости. В рамках рассматриваемых законопроектов учтены и другие вопросы, в том числе отмена платы за нотариальную регистрацию сделок по приобретению жилья или установление ее фиксированного размера (предварительно около 500 рублей).

Принятие ипотечных законов, по идее, должно сделать ипотеку доступной большему числу россиян.

Однако стать решением жилищной проблемы для граждан с низким уровнем доходов ипотека не сможет. Правительство намерено разработать комплекс мер по обеспечению жильем граждан с низким доходом, так как ипотечный кредит для этой категории россиян недоступен. Поэтому Правительство намерено разработать меры по обеспечению жильем граждан с низким доходом за счет государства и муниципалитетов.

По данным Госстроя, сегодня 2 процента населения страны проживают в ветхом или аварийном жилье. В целом же в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждаются 80 процентов россиян.

При этом новых домов с каждым годом строится все меньше. Если в 1987 году было сдано под ключ 76 миллионов кв. метров жилья, то за последние десять лет строительство сократилось больше чем в 2 раза. На деле это привело к тому, что дома ветшают гораздо быстрее, чем успевают строить новые. За счет государства жилищный фонд не пополняется. Доля бюджетных денег в общем объеме средств, направляемых ежегодно на строительство жилья, сократилась с 85,4 процента в конце 80-х годов до 25 процентов в 2002 году. Так что сейчас, по мнению экспертов Госстроя, единственной системой, позволяющей гражданам, имеющим стабильный, но недостаточно высокий для одномоментной покупки квартиры доход, приобрести жилье, является система ипотечного жилищного кредитования. Сейчас, однако, таким путем реализуется менее 1 процента жилья. Причина - в недоступности кредитов для большинства россиян. На сегодняшний день взять ипотечный кредит можно под 23 процента годовых в рублях или в валюте под 12-15 процентов на десять лет. Для сравнения - в США ипотечный кредит можно получить на 30 лет под 6-7 процентов годовых. Какой же должна быть кредитная ставка, чтобы ипотека стала реальным средством решения жилищной проблемы? Точного ответа на этот вопрос никто дать не может. Ведь достоверных данных о доходах россиян нет. Согласно расчетам Госстроя, при ставке в 18 процентов годовых ипотека станет доступной для 5 процентов российских семей. А если удастся, как планируется, снизить ставку до 7 процентов, то 15,5 процента населения смогут улучшить свои жилищные условия.

Мнения

Оксана Дмитриева, член Комиссии Госдумы по вопросам реформирования рынка доступного жилья:

- Комиссия Государственной Думы по вопросам формирования рынка доступного жилья в рамках работы над пакетом жилищных законов одобрила концепцию еще двух законопроектов: "О внесении изменений в Закон РФ "О защите прав потребителей" в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья", а также "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан".

Что касается первого из них, то могу сказать, что его в целом можно назвать позитивным. Правда, проект закона о защите прав граждан, приобретающих жилье, заслуживает отдельного закона, а не поправок в закон о защите прав потребителей. Законопроект в принципе решает вопросы по защите прав дольщиков, тех, кто инвестирует в рынок жилья.

Что касается второго законопроекта о деятельности организаций, использующих жилищные накопления граждан, то это не только не полезный, но и вредный закон. Законопроект фактически не обеспечивает защиту граждан, которые вовлечены в различные накопительные схемы. Напротив, на мой взгляд, он легализует все эти формы, вводит в заблуждение граждан, которые будут думать, что эта норма вполне регулируется и никаких рисков быть не может. Закон ничего не регулирует и никаким образом не защищает права граждан, участвующих в небанковских накопительных схемах строительства жилья. По сути они все являются жилищными пирамидами, то есть могут работать только за счет расширения количества участников.

Данный законопроект фактически дает возможность для создания полубанковской структуры, привлекающей деньги населения и имеющей право размещать собранные средства на депозиты, покупать ценные бумаги. При этом на них не распространяются ограничения и контроль, обязательные для кредитных организаций.

По сути, рассмотренный комиссией законопроект может препятствовать на практике деятельности ССК. У цивилизованных схем накопления получаются более дорогие деньги, потому что действуют требования резервирования, требования к отчетности, надзор ЦБ. Кооперативы и ССК оказываются не в равных условиях. За счет повышенных требований у кредитных организаций более низкие риски, но это обеспечивается более дорогими схемами накопления. У кооперативов более дешевые схемы накопления, но высоки риски потери денег для граждан, что маскируется принятием этого закона. Пока его концепция одобрена комиссией, но хочу заметить, что законопроекты такого качества давно не вносились в Госдуму. Остается сделать вывод, что законопроект "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан" удачно пролоббирован действующими структурами в своих интересах.

Виталий Булатов, гендиректор управляющей компании "Индекс-ХХ", доктор экономических наук, член-корреспондент РАЕН:

- Необходимым условием развития рынка ипотечных ценных бумаг является успешное функционирование института паевых инвестиционных фондов, существующих в России с 1996 года. Важнейшим событием стало принятие в конце 2001 года Федерального закона РФ "Об инвестиционных фондах", который создал правовую форму коллективного инвестирования в недвижимость в виде закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Однако созданы первые закрытые ПИФы только в ноябре 2002 года. До этого почти год ушел на подготовку и утверждение нормативных правовых актов, регулирующих их деятельность.

Открытые и интервальные ПИФы, работая на денежном и фондовом рынках, даже при максимальной диверсификации не могли на коротких промежутках времени демонстрировать устойчивый рост стоимости пая. Полная зависимость от конъюнктуры фондового рынка делала паи достаточно волатильным инструментом. В настоящее время на финансовом рынке складывается благоприятная ситуация инвестирования в недвижимость: отрицательная доходность валютных вкладов, рост доходов населения и активов институциональных инвесторов, снижение доходности по облигациям и векселям. И, что самое главное, неуклонное удорожание недвижимости. Поэтому среди множества вариантов инвестирования в строительство и недвижимость закрытые ПИФы недвижимости являются одним из самых перспективных и привлекательных для крупных институциональных инвесторов, в том числе банков.

Позитивные изменения на рынке недвижимости стимулируют инвесторов к активной деятельности в этой сфере. Это касается торговых и офисных помещений и жилого фонда, а также земельных участков. Большой спрос на них отражает общую тенденцию роста российской экономики, обусловленного высокими ценами на нефть в прошлом году и доверием политическому руководству страны, а также к проводимому им курсу реформ, в особенности в области законодательства, регулирующего имущественные правоотношения. Рынок строительства и недвижимости российских крупнейших городов остается привлекательным также и для иностранных инвесторов.

Остро стоит вопрос с государственной регистрацией сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество. Опять же из-за отсутствия упоминания закрытых ПИФов недвижимости в нормативно-правовых актах, регулирующих вопросы регистрации недвижимости, как особого института, и учитывая, что имущество закрытого паевого фонда - это общая долевая собственность, могут возникнуть определенные трудности при регистрации прав на недвижимость, приобретенную за счет имущества закрытого ПИФа. Аналогичными проблемами чревата и попытка передать недвижимость или права на нее в имущество закрытого фонда в период его формирования, что допускается Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".

Вызывает опасения различие процедур регистрации в различных регионах. Конечно, после выхода Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановления Правительства РФ "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иных нормативных актов система по всей стране достаточно унифицирована и стандартизирована. Но при рассмотрении новых вопросов, таких, как закрытые ПИФы недвижимости, при отсутствии у управляющих компаний и местных властей опыта регистрации таких сделок в разных регионах могут иметь место разные подходы. Во избежание таких случаев было бы весьма желательно получить от Министерства юстиции разъяснение или приказ, который разъяснял бы эти вопросы.

Вопросы, связанные с государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество и имущественные права, передаваемые и приобретаемые в состав активов закрытого паевого фонда, не являются на сегодняшний день препятствием для работы фондов. Так, статья 15 Федерального закона "Об инвестиционных фондах" (N 156-ФЗ от 29.11.2001) определяет порядок заполнения подраздела II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в том числе графы "Правообладатель".

В настоящее время происходит также изменение налогового законодательства в части, касающейся налога на имущество, что непосредственно касается ЗПИФов. В перспективе будет уточнение по НДС. В случае если законодатель пойдет по простому пути и обложит фонды корпоративными налогами, это поставит по крайней мере фонды недвижимости в достаточно тяжелое положение. Ведь на сегодняшний день конкурировать с представителями строительного рынка, применяющими "серые схемы", ЗПИФы могут только за счет льгот по налогообложению.

В заключение необходимо подчеркнуть, что развитие новых форм коллективных инвестиций является необходимым условием для успешного функционирования и устойчивости формирующейся в настоящее время финансовой системы, связанной в том числе с проведением пенсионной реформы и программ ипотечного кредитования.

Дмитрий Якимчук, президент СРО "Профи":

- Для создания мощного рынка ипотечных бумаг у нас в России есть все базовые предпосылки. Около 70 процентов россиян нуждаются в улучшении своих жилищных условий. И почти все эти 70 процентов в обозримом будущем не смогут накопить средства на покупку новой квартиры. Чтобы удовлетворить спрос на жилье в России, необходимо строить в ближайшие 20 лет около 150 миллионов квадратных метров жилья ежегодно. Это данные Госстроя. А по данным Ассоциации российских банков, в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на 56 миллионов долларов, в 2002 году - уже 260 миллионов. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около 500 миллионов.

Принятый закон "Об ипотечных ценных бумагах" послужит началом построения цивилизованного рынка ипотеки в России. Конечно, уже сейчас выявляются некоторые недочеты закона. Но все поправки в закон и принятие других законопроектов по ипотеке в первую очередь должны служить задаче сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными с точки зрения инвесторов, повысить надежность этих бумаг и сделать схему выпуска, обращения и погашения ипотечных бумаг простой и прозрачной.

Можно ожидать, что банки несомненно воспользуются своим правом согласно принятому закону "Об ипотечных ценных бумагах" выпускать ипотечные облигации. Но планировать массовый выход банков в ближайшие 1-2 года на этот рынок все же не стоит. Если, конечно, не будут приняты революционные законы и нормы, облегчающие банкам процесс выпуска ипотечных ценных бумаг. Сейчас банки при участии в ипотечной схеме должны делать отчисления в Фонд обязательного резервирования, также у банка должны быть резервы по каждому выданному ипотечному кредиту. Ну и, конечно, он несет расходы по организации эмиссии ипотечных облигаций. Все эти затраты пока не способствуют интересу банков к этому сегменту финансового рынка. Но это - дело времени.

Доходность ипотечных ценных бумаг должна конкурировать с доходностью по госбумагам и доходностью корпоративных облигаций первоклассных заемщиков. Сейчас это уровень 8-9 процентов годовых. В принципе если привлечь деньги с рынка под такие проценты, то кажется реальным выдавать ипотечные кредиты под 10-12 процентов. Существующие сейчас процентные ставки 16-18% для рублевых кредитов - и это отмечают многие - не отвечают потребностям граждан, желающих улучшить свои жилищные условия (принимая во внимание стандартные условия выдачи кредита). При менее жестких условиях кредита ставка 15-16 процентов приемлема. Сейчас брать кредиты под 15 процентов могут 5 - от силы 10 процентов населения России. Психологически важный рубеж для ипотеки - это ставка 10 процентов для кредитов в рублях. Именно с нее может начаться массовое участие населения в схемах ипотечного кредитования. А ипотечный бум - это ставки 6-8 процентов. Тогда действительно пользоваться ипотечным кредитом, по оценке экспертов, сможет 50 процентов населения России. Но это возможно только при успешном рефинансировании ипотечных кредитов. То есть при отлаженной работе фондового рынка и интересе инвесторов к этим бумагам.

Важным моментом в привлечении внимания инвесторов к ипотечным ценным бумагам является интерес и ко всему российскому фондовому рынку, в особенности - к рынку долговых инструментов. Необходимо сделать ликвидным и привлекательным рынок облигаций.

Александр Казаков, старший юрист ООО "Линия права":

- Внимание законодателей до настоящего времени в основном фокусировалось на упрощении процесса получения ипотечных кредитов (поправки в законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и на создании механизмов рефинансирования (Закон "Об ипотечных ценных бумагах"). При этом вне поля зрения осталась проблема обеспечения прав кредитора.

Пробелы в правовом обеспечении прав кредитора и относительная неопытность банков и других заемщиков на развивающемся рынке приводят к излишним сложностям в получении ипотечного кредита. Средний размер собственных средств редко опускается ниже 15 процентов от стоимости недвижимости, при этом кредитор требует большое количество других документов. Такой тщательный подход к отбору заемщика, по сути, является "снятием сливок" с рынка и приводит к крайне скромной роли ипотечных кредитов в ВВП. В сложившейся ситуации очень низкий процент дефолтов заемщиков правильно рассматривать как отрицательно характеризующий российский рынок. Соответственно пока уровень дефолтов не достигнет 3-5 процентов, нельзя говорить о развитом рынке ипотечного крдитования.

С другой стороны, те же пробелы в правовом обеспечении прав кредитора и неясность перспектив обращения взыскания на заложенную недвижимость могут привести к фиктивным дефолтам и иным мошенничествам, связанным с ипотекой.

Подобная практика может вообще похоронить рынок.

Основными законодательными пробелами в области ипотеки на сегодня являются: практическое отсутствие института банкротства гражданина и отсутствие законодательства субъектов РФ, регулирующего фонды жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено/заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа.

Павел Зюбин, заместитель гендиректора управляющей компании "Конкордия - Эссет Менеджмент":

- Программа доступного жилья, сформулированная как один из пяти приоритетов экономики, представляет собой не только социальный проект. Для профессионального застройщика она открывает новый огромный рынок спроса на продукцию стройиндустрии. По оценкам Госстроя, нуждаются в улучшении жилищных условий 80 процентов российских семей. Решают эту проблему не более 1-1,5 процента семей. Потенциально рынок продаж жилья может быть на порядок больше. Этого не происходит из-за дороговизны жилья, т.е. несоответствия реальным доходам населения. Если удастся найти рыночный механизм снижения стоимости жилья, это может привести к многократному возрастанию платежеспособного спроса.

Сама по себе ипотека не решит вопрос доступности жилья. По сути, ипотека - есть рассрочка платежа, она не удешевляет, а удорожает жилье на стоимость ипотечного кредита. В России низкие темпы строительства - в год вводится 0,24 кв.м жилья на душу нашего населения. Вместе с тем только для того, чтобы компенсировать приходящую в негодность советскую панельную застройку, пик которой пришелся на 70-е годы, надо вводить до 1 кв.м на душу населения в год: вчетверо больше. Уже сейчас 90 процентов ипотечных кредитов выдается на приобретение жилья на вторичном рынке. А значит, стимулируются спрос и рост цен на недвижимость. Этот процесс противоположен по отношению к эффекту большей доступности. Следовательно, в условиях сохраняющегося сейчас объема строительства ипотечная программа, даже при наличии действенной законодательной базы и эффективной системы рефинансирования, скорректирует объем спроса на недвижимость незначительно.

Итак, чтобы достичь масштабного эффекта - в разы увеличить рынок жилья, надо увеличить объем строительства и параллельно отстраивать ипотечный механизм. Рыночный механизм увеличения объема строительства через снижение стоимости жилья только один - это сокращение себестоимости. Прогрессивность ипотеки заключается в том, что через механизм рефинансирования ипотечных кредитов в индустрию привлекаются относительно дешевые финансовые ресурсы, которые в конечном итоге сокращает плату за предоставление ипотечного кредита. Еще большего эффекта можно добиться, если за счет более дешевых ресурсов финансировать сам процесс проектирования и строительства.

Предлагаемая нами схема привлечения дешевых ресурсов в "девелоперский этап" основана на взаимодействии трех участников проекта.

Администрация региона, где предполагается осуществить строительство. Ее задача - решение социального вопроса доступности жилья, развитие городской инфраструктуры. Ответственность - выделение земли под застройку, обеспечение максимально быстрого согласования исходно-разрешительной документации на строительство.

Ипотечный банк. Его задача - расширение в регионе рынка ипотечного кредитования. Ответственность - гарантия выкупа готового жилья у застройщика. Жилье должно соответствовать заранее оговоренным параметрам, а стоимость выкупа - быть ниже рыночных цен.

Управляющая компания. Ее задача - расширение рынка строительства. Ответственность - организация финансирования проекта через формирования специального фонда и размещения его паев на открытом рынке. Кроме этого - организация самого процесса: привлечение проектировщиков, технического заказчика и подрядчика.

По нашим оценкам, в ряде регионов страны применение данной схемы взаимодействия способно вывести на рынок жилье на 20-30 процентов дешевле сложившихся на сегодняшний день цен. В результате ее осуществления конечные покупатели получат возможность решить свои жилищные проблемы, а инвесторы получат новый эффективный инструмент зарабатывания денег.

Российская газета, 13.04.2004
 Ирина Колодина