Ипотечные кредиты дешеветь не будут и банкиры не планируют снижать ставки
Подводя итоги работы ипотечных программ в 2004 году банкиры разошлись во мнениях. Ожидания примерно половины игроков рынок оправдал, остальные уверяют, что летом его развитие замедлилось. В будущее при этом и те и другие смотрят с оптимизмом, в основном рассчитывая на окончательное принятие поправок к жилищному законодательству. Впрочем, гражданам ждать от 2005 года особых новостей не стоит. Банки обещают в основном шлифовать существующие программы, а о снижении ставок говорят только в сослагательном наклонении.
Пинок на высшем уровне
Ипотечная лихорадка в России началась еще в 2003 году. Однако в мае этого года она была одобрена верховной властью – значительную часть своего традиционного обращения к Федеральному собранию президент Владимир Путин посвятил проблеме обеспечения граждан жильем и, в частности, ипотеке.
По мнению главы страны, к 2010 году каждый третий россиянин (видимо, исходя из того, что около 70% граждан уже имеют в собственности жилье) должен иметь возможность купить квартиру, "отвечающую современным требованиям". Поэтому, уточнил президент, нужны ясные правовые условия для кредитования граждан: "Ипотека должна стать доступным способом решения проблем людей со средним уровнем доходов".
Выступление Владимира Путина позволило банкам значительно сэкономить на PR – законодатели приняли пожелание президента как руководство к действию. В результате началось быстрое продвижение объемного пакета законопроектов, имеющих отношение к ипотечному кредитованию.
К настоящему времени уже разработаны и согласованы, например, законы "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации", "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон 'Об ипотеке (залоге недвижимости)'", "О внесении изменений в Федеральный закон 'Об ипотечных ценных бумагах'" (о том, чем это обернется для банков и заемщиков, см. интервью зампредправления Абсолют-банка Олега Дмитриенко).
"Популяризация ипотеки на государственном уровне сыграла огромную роль,– констатирует член правления Raiffeisenbank Александр Колошенко.– Даже если пока не заметен общий рост, мы видим увеличение числа потенциальных клиентов, которые обращаются в банк за информацией".
Впрочем, несмотря на почти беспрецедентные законодательные успехи, многие участники рынка наряду с общим оптимизмом испытывают и некоторые сомнения по поводу эффективности вновь принятых правовых актов.
Рынок под парами
Возможно, осторожность банков в оценках спровоцирована определенными проблемами, которые наблюдались на российском финансовом рынке этим летом. Далеко не все игроки готовы признать не только влияние на их ипотечные программы происшедшего банковского кризиса, но и вообще наличие этого кризиса. Однако их более честные коллеги утверждают, что во многом именно кризис замедлил рост рынка ипотеки во второй половине 2004 года.
Как бы то ни было, на 2005 год все опрошенные банкиры единодушно возлагают большие надежды. Средняя оценка роста рынка – 100%, а некоторые игроки даже обещают утроить объемы. Причем большинство планирует экспансию в регионы.
"Сегодня можно ожидать не только увеличения объемов ипотечного кредитования, но и значительного развития ипотеки в регионах России,– считает зампредправления банка 'Союз' Екатерина Демыгина.– В крупнейших городах и столице уже видны предпосылки ограничения объемов в связи с прогнозируемой нехваткой жилья на рынке, что подталкивает многие банки к выходу на региональные позиции и внедрение программ ипотечного кредитования в средних и мелких городах, в которых на сегодняшний день ипотека только начинает развиваться". Банк "Сосьете Женераль Восток" (BSGV) также собирается открыть филиалы – в Самаре, Нижнем Новгороде и Новосибирске, а также создать специализированный ипотечный центр. МДМ-банк, начав развивать ипотеку за пределами столицы в этом году, сейчас предоставляет кредиты уже в более чем 20 региональных филиалах.
А Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), традиционно ориентированное на провинцию, уже получило из регионов заявки по рефинансированию кредитов на 12 млрд руб.
Хорошо забытое старое
Осенью наконец началось восстановление и развитие кредитных продуктов. Так, DeltaCredit запустил программу, по которой ежемесячные платежи рассчитываются исходя из 30-летнего срока кредитования. За счет этого размер выплат по кредиту на 12-20% ниже по сравнению со стандартными ипотечными программами, а при одном и том же доходе заемщик может получить сумму кредита на 20% больше. Кроме того, запускается кредит на покупку квартиры в рублях.
В ноябре банк восстановил программу покупки квартиры на этапе строительства под залог имеющегося жилья, причем процентные ставки и другие условия получения кредита соответствуют условиям по кредитам для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. В 2005 году DeltaCredit обещает возобновить кредитование приобретения или строительства коттеджа с земельным участком, а также запустить ипотеку коммерческой недвижимости.
Другой крупный игрок рынка ипотечного кредитования – государственное АИЖК редко балует свои банки-партнеры новыми условиями кредитования. "Наше отличие от коммерческих банков в том, что продукты агентства сильно стандартизованы,– поясняет глава агентства Александр Семеняка.– Это значит, что кредит имеет фиксированную ставку, которая ни при каких обстоятельствах не может быть увеличена, и аннуитетность платежей. Величина процентной ставки зависит от стоимости привлекаемых финансовых ресурсов. Мы ожидаем, что цена заимствований будет в целом снижаться и даже резкое сокращение господдержки не приведет к удорожанию продукта. Однако гарантировать снижение ставок не можем, ведь государство снизило вдвое объем госгарантий".
Тем не менее, чтобы сделать кредитование более доступным, АИЖК сейчас рассматривает возможность введения займов не с равными, а с растущими платежами. Подобная схема уже предусмотрена законом о накопительной ипотечной схеме для молодых военнослужащих. На протяжении 20 лет молодому офицеру государство перечисляет на это определенную сумму, которая индексируется в соответствии с инфляцией и под эти платежи легко дать кредит с растущими выплатами.
Парад новичков
Главные новости для заемщиков в этом году поставляли в основном банки, пришедшие на ипотечный рынок в период бума конца 2003 – начала 2004 года. "Программы ипотечного кредитования были введены в КБ 'Союз' только в апреле текущего года,– поясняет Екатерина Демыгина.– И изначально были конкурентоспособными. В частности, банк одним из первых внедрил схему, позволяющую проводить ипотечные сделки без нотариального удостоверения договоров, что существенно снижает расходы заемщика. Предоставляя кредиты на десять лет под 12,9% годовых, банк минимизирует расходы заемщика, не взимая комиссии за рассмотрение заявки и выдачу кредита". В 2005 году "Союз" планирует усовершенствовать существующие программы и разработать ряд новых продуктов.
BSGV также начал работать на рынке ипотечного кредитования только в этом году. Однако гендиректор банка Мишель Брику уверяет, что, несмотря на это, BSGV постоянно предлагает клиентам новые продукты и оптимизирует условия. "Некоторое время назад была снижена процентная ставка по долларовому ипотечному кредиту до 10-11%,– поясняет господин Брику.– Банк разработал программу по кредитованию загородной недвижимости. С осени мы предоставляем кредит на ремонт, сумма которого не ограничена при залоге недвижимости, а на сумму до $25 тыс. залог вообще не требуется".
Городской ипотечный банк, организованный командой экс-руководителей хорошо известного на рынке ипотеки DeltaBank, начал предоставлять кредиты только в марте 2004 года. Планы банка на следующий год связаны с введением рублевых займов, плавающей процентной ставки, кредитования коммерческой недвижимости и с расширением деятельности в регионах в партнерстве с "Росгосстрахом".
МДМ-банк (вышел на рынок в конце 2003 года) запустил инвестиционную ипотечную программу по кредитованию физических лиц на покупку квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. В 2005 году планируется начать кредитование загородного жилья. Помимо этого банк обещает совершенствовать процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, а также надеется скорректировать процентную политику, предложив заемщикам более привлекательные условия.
По словам вице-президента Внешторгбанка (еще один ипотечный новичок, стартовавший осенью 2003 года) Андрея Сучкова, главное, чего сумел добиться банк в 2004 году,– стабильная работа ипотечной программы. "Фактически у нас уже налажен конвейер кредитования, теперь стоит задача только его более тонкой настройки и распространения в регионы. В Тюмени, Екатеринбурге, Томске, Хабаровске и ряде других областей он уже действует, но мы планируем охватить всю территорию России,– поясняет господин Сучков.– Кроме того, мы рассчитываем модифицировать требования к заемщикам для привлечения нового контингента клиентов. Уже в этом году мы снизили на пункт процентную ставку по кредитам, начали предоставлять займы на приобретение жилья на первичном рынке и строительство загородных коттеджей, проведение сделок с учетом стоимости старой квартиры. В 2005 году мы собираемся расширить линейку продуктов в этих направлениях, сделать их стандартными, более простыми, понятными и прозрачными для клиентов. Сейчас это наиболее востребованные услуги".
Абсолют-банк (выдает ипотечные кредиты с декабря 2003 года) в 2004 году снизил ставки по займам, увеличил срок кредитования до 15 лет, ввел льготный период погашения основного долга в первые 12 мес. Банк разрешает не страховать титульное право по новостройкам по истечении двух лет с момента приобретения квартиры, кроме того, заемщику в качестве бонуса выдается кредитная карта с лимитом кредитования до 5% от суммы кредита.
А вот "Первое ОВК" (занимается ипотекой четыре года), по словам директора Центра ипотечного кредитования банка Яниса Канестри, не делает акцента на новых ипотечных продуктах. Не планирует существенных изменений и Raiffeisenbank, также работающий на рынке с 2000 года.
"Ничего радикально нового не появляется,– полагает Александр Колошенко.– Возможны вариации с размером первоначального взноса, небольшое снижение ставки, но процесс оформления и выдачи кредита неизменен. Реальная польза от новых игроков – это их рекламные бюджеты, которые тратятся на популяризацию продукта. Что касается ставок, то в 2005 году в валюте они вряд ли будут снижаться, особенно на фоне роста стоимости средств на межбанковском рынке. В рублях ставки могут уменьшиться, так как мы ожидаем снижения инфляции. Кроме того, возможно, практика предоставления бесплатного жилья трансформируется в субсидирование ипотечных программ для населения".
Коммерсант, 02.12.2004
Рената Ямбаева
