Недобрая фортуна Семеняки

Нерыночные методы развития ипотеки завели агентство по ипотечному кредитованию в тупик. Похоже, в Минфине не поддерживают избранную стратегию и намекают, что рынок может обойтись и без агентства.

Недавно генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка обнародовал очередной парадный прогноз развития ипотеки в России. Он сказал, что реализация различных мер по формированию рынка доступного жилья позволит к 2010 году выдавать около четырех тысяч ипотечных кредитов ежедневно, тогда как сегодня их выдается лишь сто-сто пятьдесят. Таким, по мнению главы АИЖК, будет эффект от принятия пакета жилищных законопроектов, часть из которых депутаты Госдумы намерены одобрить в третьем чтении уже в ноябре.

Выходит, за шесть лет ипотечный рынок должен вырасти почти в пятнадцать раз - с нынешних 20-25 млрд рублей до 344 млрд. Однако пока эти оптимистичные прогнозы ничем - в том числе деятельностью самого АИЖК - не подтверждаются. За семь лет своего существования агентство рефинансировало ипотечных кредитов примерно на 3,5 млрд рублей. Можно, конечно, сказать, что только за десять месяцев этого года ежемесячные объемы рефинансирования выросли в 4,5 раза: со 120 млн рублей в январе до 535 млн в октябре. Однако, несмотря на столь обнадеживающую динамику, агентство явно не справляется с возложенной на него задачей развития системы жилищного кредитования. И кажется, на федеральном уровне этим уже недовольны.

Зачем создавалось агентство

Замысел был прост. Будучи государственной структурой и наделенное государственными гарантиями, агентство должно было налаживать работу с частными банками, побуждая их к предоставлению ипотечных кредитов. Побудительных механизмов было два: прямое предоставление гарантий банкам или выкуп у них закладных, преобразование этих закладных в пул и выпуск на открытый рынок ипотечных облигаций, привлекательных и относительно высокими доходностями, и очень низкими (благодаря госгарантиям) рисками.

Однако такой красивой схемы агентству выстроить не удалось. И прежде всего не получилось создать рыночную систему рефинансирования ипотеки в общегосударственным масштабе. Несколько лет подряд ссылались на отсутствие закона об ипотечных бумагах. Однако, несмотря на то что закон приняли год назад, агентство упорно продолжает привлекать деньги для обеспечения своей деятельности дедовским способом - посредством выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями. Да и объемы крайне малы - сегодня на фондовом рынке обращаются два выпуска облигаций на общую сумму 2,5 млрд руб. А в четвертом квартале запланирован выпуск и вовсе на смехотворную сумму - 2,25 млн рублей. Если сопоставить это с желанными 344 млрд ипотечных займов через несколько лет - разрыв удивит.

Недоделанная ипотека

Почему же АИЖК никак не может запустить механизм рефинансирования ипотечных программ? Специалисты указывают на две главные проблемы. Первая - правовая. О ней уже сказано немало. Как всегда, закон об ипотечных ценных бумагах оказался несовершенен. Впрочем, не это даже главное, куда важнее вторая проблема. Давно уже у наблюдателей есть большие подозрения, что технология формирования ипотечного рынка, выбранная осторожным АИЖК, неэффективна.

По мнению советника по инвестициям Международной финансовой корпорации (IFC) Грега Алтона, АИЖК сталкивается с дефицитом ресурсов прежде всего из-за нерыночности внедренного им ипотечного продукта. Основная причина неудач, о которой говорит г-н Алтон, - ставка на вторичный рынок: "По моему мнению, вся система была задумана неправильно изначально: взяли курс на создание вторичного рынка, не создав первичного. И сейчас в стране просто плохо развит первичный рынок ипотечного кредитования (то есть, попросту говоря, нет тех банков, которые в состоянии выдавать ипотечные кредиты населению. - "Эксперт"). Поэтому неудивительно, что никто не может сформировать объемные ипотечные портфели". Вторая причина проблем АИЖК, считает Грег Алтон, - не соответствующие рынку параметры ипотечных кредитов. По мнению господина советника, сегодня привлечь деньги под 15% годовых в рублях и сроком до 27 лет просто невозможно.

Как считают другие эксперты, политика АИЖК, и прежде всего региональная, в принципе не отвечала задаче формирования первичного рынка кредиторов. "Мне кажется, АИЖК следовало бы несколько иначе выстраивать отношения с первичными кредиторами", - говорит президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова. Она признает заслуги агентства по внедрению стандартов ипотечного кредитования, но отмечает, что нынешняя схема основана на использовании региональных административных ресурсов, тогда как агентству следовало бы больше ориентироваться на рынок - привлекать к участию в своей программе коммерческих кредиторов. Сегодня же между АИЖК и региональными коммерческими банками стоит бюджетный посредник, который, с одной стороны, за счет госгарантий берет на себя часть рисков, но с другой - абсолютно безразличен к тому, насколько эффективна ипотека для банка, и вовлечь банки в ипотеку ему удается только под административным давлением. И поэтому такая схема нежизнеспособна.

Ни денег, ни гарантий

Чрезмерное увлечение подобными схемами в конечном счете аукнулось и самому АИЖК. В октябре оно неожиданно обратилось к Газпромбанку с просьбой о кредите. Пятый банк страны открыл агентству кредитную линию под залог закладных на миллиард рублей под 9,2% годовых. А на прошлой неделе АИЖК обратилось с аналогичной просьбой в МДМ-банк.

Все это выглядит абсолютно алогичным, так как агентство должно не финансироваться, а финансировать банки в ипотечной схеме. А тут все наоборот. Представители АИЖК уверяют, что это лишь временная мера, направленная на поддержание ликвидности: мол, реализация долгосрочных программ за счет коротких заимствований не планируется. "Необходимо наладить систему привлечения средств с рынка, которая соответствовала бы тем серьезным объемам рефинансирования, которые мы планируем на ближайшие годы. Нужно создать механизм, позволяющий привлекать долгосрочные ресурсы консервативных инвесторов на приемлемых для них условиях. Для этого необходимо завершить формирование нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также разрешить инвестировать в эти инструменты средства пенсионных накоплений и страховых резервов. Затем надо провести несколько пробных выпусков бумаг, чтобы инвесторы смогли правильно оценить их риски и определить адекватную доходность", - заявил "Эксперту" начальник информационного департамента АИЖК Андрей Вишневский.

Но вот незадача: похоже, государство не очень готово поддерживать АИЖК в его дальнейшей деятельности. Во всяком случае, правительство намерено вдвое сократить объем и без того небольших государственных гарантий. "Бизнес-план агентства предусматривает в 2005 году рефинансирование ипотечных кредитов на 12 миллиардов рублей. Мы запросили увеличение объемов господдержки прежде всего за счет гарантий по обязательствам агентства. Необходимость этой меры диктуется тем, что сегодня на рынке длинных денег практически нет. Предоставление госгарантий позволило бы нам полностью выполнить планы и при этом как минимум не повышать ставку, а возможно, и несколько снизить. Мы надеемся убедить в своей правоте и Минфин, но пока наши предложения по объемам господдержки не нашли понимания", - сетует г-н Вишневский.

Экспертов, однако, подобное непонимание совершенно не удивляет. "Снижение объемов государственных гарантий можно легко объяснить, - рассказывает один из наших консультантов, пожелавший остаться неназванным. - АИЖК продолжает выдавать кредиты, для которых пока не найден подходящий, и главное, рыночный источник рефинансирования. Естественно, в Минфине задаются вопросом: насколько эффективно были использованы его гарантии, нацеленные на поддержку будущей ипотечной системы?"

Для АИЖК эти рассуждения крайне опасны: если агентству не удастся выбить дополнительные гарантии, то вся федеральная ипотечная программа может затрещать по швам. АИЖК придется привлекать средства на худших, то есть рыночных условиях, а делать этого оно не умеет. Впрочем, судьба агентства сейчас, кажется, мало кого интересует. Похоже, его место на этом рынке готовы занять крупнейшие российские и иностранные банки, для которых сегодняшняя ситуация крайне выгодна.

Новые доминанты

Приход таких игроков в ипотеку вполне вероятен. И более того, перспективы усиления серьезных государственных и окологосударственных банков на этом рынке никого не пугают. "Не исключено, что рано или поздно произойдет концентрация ипотечного рынка вокруг крупных кредитных учреждений, - говорит Елена Клепикова. - Возможно, впоследствии именно они будут инвестировать свои средства в приобретение ипотечных ценных бумаг, а также выступать их эмитентами. Кстати, такой источник рефинансирования не нуждается в госгарантиях, а значит, будет снята нагрузка с государства". Крупным банкам будет существенно легче привлечь деньги под ипотечное кредитование, собрать крупные пулы закладных и выпустить интересные облигации на рынок. Им самим это тоже интересно, так как ипотечные бумаги - доходный и, при правильном обращении, масштабный финансовый инструмент. Если нечто подобное произойдет, то шансов у АИЖК практически не останется.

На этом фоне существенно больше возможностей развить ипотеку имеет, например, Внешторгбанк. АИЖК в перспективе либо окончательно утратит свои позиции, либо фактически сольется с каким-нибудь госбанком. Это будет вполне логично, раз уж все основные финансовые потоки концентрируются вокруг них.

Следует также отметить, что в новую ипотечную систему не впишутся и небольшие коммерческие банки. Многих из них подкосил июньский банковский кризис. Ряд банков, реализующих собственные ипотечные программы, частично свернули их в связи с дефицитом ликвидности. Небольшие банки полагали, что смогут запустить свои ипотечные программы на вкладах, затем выйти на рынок ипотечных ценных бумаг, выпустить облигации и привлечь долгосрочные пассивы. Но теперь, после летнего кризиса доверия, чтобы привлечь вкладчиков и приступить к формированию ипотечного пула, явно недостаточно размещения рекламы и повышения процентов по депозитам. Банкам приходится искать субординированные или, по крайней мере, трех-пятилетние валютные кредиты на Западе. Задача по привлечению финансирования существенно осложнилась. И скорее всего, небольшим банкам, ресурсы которых ограничены, придется уступать пулы крупняку. "Динамично развиваться смогут игроки, имеющие доступ к длинным деньгам. К таковым я отношу прежде всего российские банки с большим капиталом, имеющие возможность использовать различные источники финансирования ипотечных программ и диверсифицировать риски. А также иностранные банки. Их перспективы на этом рынке также нельзя недооценивать", - таким видит будущее российского ипотечного рынка Грег Алтон из Международной финансовой корпорации.

Эксперт, 08.11.2004
 Илья Ступин