Сложности вторичной ипотеки

По большому счету программы ипотечного кредитования решают две задачи. Первая: помочь людям решить "квартирный вопрос". Вторая: стимулировать развитие строительной отрасли, являющейся одной из самых рентабельных. Однако выполнению второй задачи мешает одна любопытная тенденция: потенциальные получатели ипотечных кредитов не очень-то горят желанием переезжать в только что возведенные дома. Доступные по ценам квартиры предлагаются в основном в многоэтажках где-нибудь на окраине города, в так называемых районах массовой застройки. Гораздо более высок интерес к квартирам на вторичном рынке жилья. Оказалось, что покупателей недвижимости с помощью ипотеки больше всего волнует местоположение дома: пусть он и не нов, но зато он находится в обжитом районе и недалеко от центра.

Мы так похожи…

Механизм приобретения квартиры на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита мало чем отличается от классической модели ипотеки, когда жилье приобретается на первичном рынке. И это еще больше склоняет кредитополучателей к улучшению своих жилищных условий за счет приобретения бывших в употреблении квартир.

Первым этапом является получение необходимых документов, подтверждающих материальную состоятельность покупателя. И нет никакой разницы между будущими обладателями квартир с первичного или вторичного рынка жилья: для всех необходим один и тот же набор справок и поручительств.

Далее следует изучение платежеспособности клиента предоставляющей кредит организацией. И здесь тоже нет разницы, на каком рынке этот клиент собирается приобретать жилье.

После выяснения состоятельности клиента в соответствии с потребностями и возможностями кредитополучателя риэлторская фирма подбирает квартиру, а на все возможные риски заключается договор со страховой компанией.

…но есть и различия

На вторичном рынке жилья, т. е. в том случае, если у выбранной квартиры уже есть хозяин, появляется необходимость определить схему расчета с ним за проданную площадь. Совершенно очевидно, что продавец заинтересован в скорейшем получении денег. если новый владелец квартиры будет осуществлять выплату в соответствии с условиями предоставления кредита (10 лет рассрочки), то у продавца пропадет всякое желание участвовать в подобной сделке. Поэтому на практике все это выглядит так: организация, предоставляющая кредит, самостоятельно выкупает у хозяина квартиру, а ее новый владелец расчет производит непосредственно с кредитором. Размер первого взноса (от 10 до 70% в зависимости от условий кредитной организации) перечисляется в банк сразу, остальное — с рассрочкой от 3 до 10 лет. Проценты по кредиту устанавливаются такие же, как при ипотечном кредитовании на первичном рынке — 10–15% годовых.

Реалии ипотечного кредитования сейчас таковы, что большинство соискателей кредита хотят приобрести новую квартиру с зачетом стоимости своего имеющегося жилья. По статистике, так хотели бы поступить 70% потенциальных клиентов. Имеющееся жилье, которое может быть использовано при совершении ипотечной сделки, часто называют "альтернативным".

К сожалению, коммерческие банки не очень охотно предоставляют кредиты под "альтернативное" жилье (особенно  включенное в различные "цепочки"). При этом, если бы эта схема применялась повсеместно, количество участников различных программ ипотечного кредитования увеличилось бы в несколько раз. Ведь отсутствие свободных денег для первоначального взноса становится часто основной, а иногда и единственной причиной отказа от предоставления кредита.

Ступени роста

Схема кредитования действует следующим образом. Получатель кредита делает в зачет стоимости новой квартиры первоначальный взнос в размере, допустим, 30%, одновременно предоставляя для продажи свою освободившуюся площадь, за что и получает сразу 30% ее цены. Другой клиент получает его квартиру, отдав соответственно свою. И так далее. Если предметом первоначальной сделки была новая квартира, то через несколько "ступенек" проценты от реализации всех освобожденных квартир приблизятся к расходам строительной организации на создание той единственной, вокруг которой и закрутилась вся схема.

Для граждан такая система очень удобна: можно получить новую, например, трехкомнатную квартиру, погасив платеж продажей двухкомнатной, т. е. фактически поменять свою квартиру на большую, получив при этом рассрочку платежа на несколько лет.

В принципе выгодно это и другой стороне: коммерческим банкам. Например, подобная схема позволяет расширить клиентские базы за счет привлечения заемщиков, у которых нет больших денежных накоплений. Далее: жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков другим пайщикам, включая его тем самым в свой внутренний оборот. Еще вариант: в государственных программах квартиры, высвобождающиеся после получения субсидий и улучшения жилищных условий, могут предоставляться другим нуждающимся семьям.

Минусом подобной схемы является лишь то, что в таких "зачетных" схемах кредиторы, как правило, старую квартиру оценивают по минимальной стоимости. Это позволяет им обезопасить себя от риска невозврата кредита или негативного изменения цен на рынке жилья.

Единственной категорией граждан, для которых этот путь практически недоступен, оказываются обладатели малогабаритных квартир на крайних этажах и в "хрущевках". Понятно, что такое жилье имеет очень низкую ликвидность, и поэтому риэлторские фирмы крайне редко берутся за работу с ними.

Баланс интересов

Как свидетельствует статистика, на вторичном рынке подбирается более 60% реализованного по ипотечной схеме жилья. На покупку квартиры в новостройке ипотечный кредит получить  сложно. Хорошо это или плохо?

По мнению специалистов, ипотека должна работать как на вторичный, так и на первичный рынок жилья. При этом роль первичного рынка должна повышаться. Это связано со следующими соображениями. Если предположить, что в ближайшие годы ипотека заработает "на полную мощность" и объемы ипотечного кредитования резко увеличат платежеспособный спрос населения, все это сильно "ударит" по вторичному рынку жилья, ведь объем его предложений далеко не беспределен. Таким образом, мы получим существенный рост цен на вторичном рынке.

В связи с этим очень важным моментом развития ипотеки видится обеспечение пропорционального увеличения объемов жилищного строительства, а следовательно, и предложения на первичном рынке.

По оценкам генерального директора АИЖК Александра Семеняки, для оптимизации используемых средств 2/3 ресурсов должно идти на первичный рынок и лишь 1/3 — на вторичный, тогда рост цен не будет скачкообразным.

В Москве, где строительство жилых домов идет в последнее время ударными темпами, количество квартир, выставленных на продажу, уже превысило материальные возможности москвичей. В этом случае эффективное перераспределение площадей вторичного рынка может быть полезным. Однако и столичные власти в ближайшее время намереваются ввести особые льготы для тех участников ипотеки, которые планируют приобрести квартиры именно в новостройках.

Квадратный метр, 18.05.2004
 Сергей Нечаев