Спокойствие кредитора оплачивает заемщик

Страховые пакеты, которые должны приобретать получатели ипотечных кредитов, на деле больше защищают интересы банков, а не заемщиков. "Ф" попытался выяснить все плюсы и минусы такого страхования.

При получении ипотечного кредита каждый заемщик обязан застраховаться на случай утраты трудоспособности, прав собственности на квартиру и повреждений жилья. Стоит такой страховой пакет недешево - до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, и на первый взгляд позволяет новоявленному квартировладельцу чувствовать себя максимально защищенным. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в первую очередь это защита для банка, выдавшего кредит. Если с заемщиком или заложенной квартирой что-нибудь случится, страховая компания компенсирует все потери банку - оставшуюся часть кредита, увеличенную на 10%. А заемщик или его родственники будут освобождены от долговых обязательств.

Клиент временно неспособен

Первое, от чего страхуются банки, - это утрата трудоспособности заемщика или его смерть. Если получатель кредита уйдет из жизни раньше, чем успеет расплатиться с банком, то оставшуюся сумму долга за него выплатит страхования компания.

Правда, здесь стоит обратить внимание на следующий факт - супруги при покупке квартиры в кредит становятся созаемщиками, то есть долг между ними делится в равных долях или 70 на 30% в зависимости от места работы и возраста супругов. Например, при оформлении "ипотечных" страховок семьей москвичей Ефимовых страховщики выставили следующие "оценки" - сумму страховой выплаты за 40-летнюю женщину назначили в размере $30 тыс., а за ее 50-летнего мужа - только в $20 тыс. В случае несчастья с одним из супругов страховая компания погасила бы лишь соответствующую часть долга. Та же схема будет действовать, если заемщик получит инвалидность I или II группы, то есть не сможет больше работать и платить по кредиту.

В случае временной утраты трудоспособности, например тяжелой продолжительной болезни, страховая компания также выплатит часть долга - будет вносить ежемесячные взносы во время болезни застрахованного. То есть если заемщик провел в больнице три месяца, то компания выплатит за него банку три ежемесячных взноса.

Подводные камни

Второй обязательный для приобретения полис - это страховка самой квартиры от повреждений и разрушений. И здесь при ближайшем рассмотрении обнаружилось немало подводных камней, которые недостаточно въедливый страхователь может не заметить при чтении договора. Итак, в список страховых случаев внесены практически все возможные катаклизмы: от наводнений и пожаров до падения на дом самолета и дефектов здания, возникших по вине строителей. Однако сумма выплаты будет равняться не стоимости разрушенной квартиры, а сумме долга, оставшейся на момент катастрофы. Кроме того, деньги страховщик направит напрямую в банк, а заемщик останется у разбитого корыта - без квартиры, зато освобожденный от долговых обязательств. И ладно, если такое случится в первые пару лет после получения кредита, а если на 10-й год, когда кредит и проценты по нему почти полностью погашены? Чтобы избежать таких неприятностей, страховщики советуют оформлять дополнительную страховку квартиры.

Если же жилье после катаклизма уцелело, но требует срочного ремонта, то страховщики также готовы оплатить покупку необходимых стройматериалов и работу. Но при этом специалисты страховой компании сами оценят сумму вашего ущерба. Причем весьма скупо: вместо поврежденных стеклопакетов в смету включат обычные окна "советского образца", вместо паркета - дешевый линолеум, вместо шелковых обоев - обычные бумажные российского производства. Все излишества вы оплатите за свой счет. Кроме того, из высчитанной суммы ущерба страховщики могут вычесть еще сумму франшизы - в некоторых компаниях считают, что часть ущерба заемщик должен оплатить сам.

Деньги в случае незначительных повреждений жилья могут быть переданы заемщику либо напрямую в банк. В первом случае заемщик продолжает выплачивать долг и делает ремонт, во втором - временно освобождается от выплат.
Титульная страховка

Третий риск, от которого должен застраховаться заемщик, - утрата прав собственности. Всем известно, что у любой квартиры, купленной на вторичном рынке, рано или поздно может объявиться еще один хозяин - несовершеннолетний, отбывающий срок или служивший родственник тех, кто вам эту недвижимость продал. Суд, как правило, принимает сторону бывших владельцев, а новые покупатели остаются на улице и без денег. Если такое случится с "ипотечной" квартирой, страховая компания придет на помощь и выплатит банку долг заемщика. Правда, самому заемщику вновь никто не возместит потери.

В страховых компаниях, опрошенных "Ф.", не смогли припомнить случаев выплаты денег по этому риску: банки слишком тщательно проверяют юридическую чистоту приобретаемых в кредит квартир.

Не тот случай

А вот от потери работы, понижения зарплаты и других финансовых неприятностей застраховаться нельзя даже за дополнительные деньги. И это должен понимать человек, решившийся взять ипотечный кредит. Дружелюбные сотрудники банка могут стать очень жесткими, как только вы задержите ежемесячный платеж. Теоретически банк может предоставить небольшую отсрочку платежей ввиду вашего личного форс-мажора, но такие вопросы решаются строго индивидуально. Если договориться не удастся, банк обратится в суд, продаст квартиру, заберет причитающиеся ему деньги, а остаток вернет своему бывшему заемщику.

Сейчас отнять квартиру даже у самого злостного неплательщика фактически невозможно - соответствующие законы еще находятся на рассмотрении в Госдуме. Но как только они будут приняты, банки смогут воспользоваться своим правом забирать у недобросовестных заемщиков заложенные жилища. Процедура будет происходить следующим образом. Сначала банк получит разрешение суда на выселение неплательщика. Потом квартира будет продана на публичных торгах. Покупателем станет тот, кто предложит за недвижимость наибольшую цену. Таким образом, бывший владелец квартиры может рассчитывать, что его имущество будет продано не по бросовой цене.
Оплатят только долги

Человек, приобретающий комплексный пакет так называемого ипотечного страхования, должен быть готов к следующему: платить за страховку придется ему, а деньги в случае несчастья получит банк. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Если говорить о случае, когда застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Однако отказаться от ипотечного страхования нельзя, и поэтому тем, кто не любит рисковать, стоит подумать о дополнительных страховках.

Комментарии

Константин Артюх, начальник юридического департамента Банка DeltaCredit:
Заемщик должен надлежащим образом исполнять свои обязательства по кредитному договору, поскольку никакие отсрочки платежей невозможны. Такие обстоятельства, как, например, потеря работы, не могут считаться уважительной причиной для задержки выплат по долгу. Если заемщик перестанет своевременно выплачивать деньги, банк-кредитор имеет право потребовать полного досрочного погашения кредита и процентов по нему вплоть до продажи заложенного недвижимого имущества. Причем достаточным основанием для обращения в суд с требованием взыскания заложенной недвижимости может послужить просрочка платежей более 60 дней.

Сергей Мамаев, начальник управления урегулирования убытков департамента комплексного страхования компании "Ингосстрах":
Иногда люди недостаточно внимательно читают договор и с удивлением узнают о существовании франшизы или не понимают, почему их дорогой ремонт так дешево оценен страховщиками. Хотя в правилах сказано, что страховщик оплачивает восстановление поврежденного недвижимого имущества и приведение его в состояние, годное для использования по назначению. То есть размер возмещения рассчитывается исходя из минимальных затрат на ремонт жилья, а не из реальной стоимости ремонта, который планирует провести владелец. Кроме того, из полученной суммы вычитается сумма франшизы.

Ольга Касиванова, замначальника отдела страхования имущества физических лиц компании "Спасские ворота":
По ипотеке у нас, к счастью, еще не было ни одного страхового случая: ни утраты жизни или трудоспособности заемщика, ни серьезных повреждений квартир. Не было и утраты прав собственности на жилье. Если же что-то из вышеперечисленного случится, то мы в обязательном порядке выполним свои обязательства и выплатим страховую сумму. Но тут следует оговориться: размер страховой выплаты равняется не реальной стоимости жилья, а сумме долга заемщика перед банком плюс 10 или более процентов. Дело в том, что в данном случае страхуется не сама недвижимость как таковая, а риск невозврата кредита банку. Для того чтобы застраховать именно недвижимость и рассчитывать на выплату полной стоимости квартиры, нужно дополнительно купить другой страховой полис.

Финанс, 16.08.2004
 Ольга Железнова