Банки стали агентами

Бум на петербургском рынке ипотечного кредитования, о котором уже больше пяти лет говорят банкиры, наконец-то начался. Впервые за всю историю развития этого кредитного продукта объем выданных в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов превысил $10 млн в год, а по итогам этого года должен вырасти в несколько раз.

Сирота на выданье

Петербургские банкиры обкатывают ипотечные программы с начала 2000 года. Впрочем, говоря о перспективах развития ипотеки, банкиры только страдальчески закатывали глаза. Местные банки не имели долгосрочных средств для реализации собственных ипотечных программ, а крупные столичные финансовые институты, располагавшие такими средствами, полностью сосредоточились на продвижении ипотечных кредитов в Московском регионе. Количество выдаваемых в Петербурге ипотечных кредитов исчислялось десятками в год, при этом большинство из них либо носили тестовый характер, либо выдавались сотрудникам банка или его важным клиентам. В итоге к 2003 году после безуспешных попыток некоторых крупных московских игроков добиться в Петербурге хоть каких-либо серьезных результатов этот вид кредитования местные банкиры иначе как "импотекой" и не называли.

Ситуация стала исправляться после 300-летнего юбилея Петербурга и смены осенью 2003 года администрации города. Новая власть приступила к созданию Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПбИА) и целый год только и делала, что встречалась с банкирами и требовала, чтобы они развивали ипотеку. В июне прошлого года, накануне кризиса доверия к банковской системе, губернатор Валентина Матвиенко подписала с двумя десятками банков соглашение об активизации в городе ипотечного кредитования.

Разумеется, прямого воздействия на рынок подписание этих (как и множества других рамочных соглашений) не оказало. Однако пропаганда ипотеки со стороны властей привела к тому, что горожане стали проявлять к ней больший интерес. Количество обрабатываемых банками запросов со стороны потенциальных заемщиков, по оценкам самих банков, выросло как минимум вдвое. Однако к середине 2004 года основным банком, выдававшим населению кредиты на приобретение имущества, по-прежнему являлся Сбербанк, последние годы активно продвигавший на местном рынке кредиты на покупку недвижимости под поручительство физических или юридических лиц. По оценке экспертов, в 2003 году в Петербурге было совершено 60 тыс. сделок по недвижимости, из них с использованием ипотечных и схожих с ними по схеме предоставления кредитов – только около тысячи. И лишь в конце осени местные банки наконец-то активизировали работу на рынке ипотеки.
Госрезерв

Одной из точек роста стал запуск ипотечной программы СПбИА, работающего совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Небольшие петербургские банки быстро оценили выгоды работы в качестве агентов этой организации. Они не рассчитывают на процентные доходы от выданных кредитов, их в первую очередь интересуют комиссионные за оформление и выдачу кредита. Небольшой, но стабильный доход и плюс заметное улучшение имиджа банка. Размер комиссионных у петербургских банков разный, однако в среднем на выдаче одного ипотечного кредита в рамках госпрограммы они зарабатывают около $1 тыс. за вычетом расходов.

Как заявил Ъ генеральный директор СПбИА Владислав Назаров, по итогам 2005 года компания планирует выдать через посредников больше 3 тыс. кредитов, всего на 1,7 млрд руб. "Итог, конечно, будет во многом зависеть от того, каким образом изменится порядок предоставления нам средств из АИЖК, – пояснил господин Назаров. – А в 2006 году мы рассчитываем на резкий рост оборотов, поскольку и у АИЖК, и у нас появится возможность выпускать ипотечные облигации".

По словам господина Назарова, наиболее активно продвигают ипотечные кредиты по программе агентства КБ "Александровский", Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития, а также петербургский филиал банка "Возрождение".

Альтернативная ипотека

Кроме того, осенью прошлого года было запущено нескольких масштабных программ по выдаче ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья. Лидеры рынка ипотечного кредитования и раньше предлагали эту услугу, правда, совершенно не продвигая ее среди потенциальных клиентов.

Первым активную маркетинговую акцию в этой области предпринял Промышленно-строительный банк (ПСБ). С августа 2004 года он запустил в Петербурге программу кредитования на приобретение строящегося жилья совместно со строительной компанией "Северный город". Банк и застройщик начали активную рекламную кампанию по продвижению нового кредитного продукта, сделав акцент на сумме ежемесячной выплаты в $360 при покупке в кредит однокомнатной квартиры в строящемся доме. За первые три месяца число звонков клиентов, интересующихся ипотекой, превысило 20 тыс. Однако реально в строительную компанию обратились примерно тысяча человек, а концу года по программе заключено всего 35 сделок на сумму около $2 млн.

В ноябре программу кредитования горожан на строительство строящегося жилья запустил филиал Raiffeisenbank. Банкиры решили кредитовать горожан, желающих приобрести квартиру у строительной компании "Петербургстройсканск".

Выход из спячки

До сих пор основной проблемой, сдерживающей развитие рынка ипотечного кредитования, банкиры называли несовершенство российского законодательства, позволяющего недобросовестному заемщику годами занимать жилье, приобретенное в кредит. Однако в прошлом году эта проблема была наконец разрешена (см. материал на стр. 25). Кроме того, власти приняли еще целый ряд законодательных актов, стимулирующих развитие ипотеки. В результате все опрошенные Ъ петербургские банкиры прогнозируют рост объема ипотечного рынка по итогам текущего года в несколько раз и охотно делятся планами расширения бизнеса.

"К концу года наш банк рассчитывает увеличить объем выданных кредитов как минимум вдвое и превысить уровень $9 млн", – заявила Ъ Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского филиала Внешторгбанка. На аналогичную динамику рассчитывает и глава петербургского представительства DeltaCredit Марина Арнольди: "Мы намерены увеличить по итогам текущего года объем выдаваемых ипотечных кредитов до $18 млн. Петербургский рынок ипотеки после четырехлетней спячки выходит на новую стадию развития и будет развиваться бурными темпами. Горожане наконец-то избавились от привычного представления о том, что ипотека – это нечто из области фантастики, а банки окончательно отработали узкие моменты в своих программах и вышли на должный уровень сервиса".

По мнению заместителя директора коммерческой дирекции по Петербургу и Ленобласти ПСБ Дмитрия Андреева, петербургский рынок ипотечного кредитования вырастет за следующий год в три-четыре раза. "Люди понимают, при сегодняшнем уровне инфляции, копить на покупку квартиры невыгодно, лучше покупать жилье в кредит, – пояснил банкир. – Поэтому, к примеру, наш банк рассчитывает увеличить за этот год объем ипотечного кредитования как минимум до $10 млн".

Амбициозные планы строят и средние городские банки, работающие исключительно по программе СПбИА. Так, КБ "Александровский" недавно объявил о намерении выдавать $1 млн ипотечных кредитов в месяц. "Мы два года серьезно готовились к активной игре на местном рынке ипотечного кредитования и теперь собираемся занять большую долю бурно растущего рынка ипотечного кредитования по госпрограмме", – говорит начальник отдела кредитования физических лиц банка Елена Кулык.

Впрочем, банкиры признают, что до уровня столичного ипотечного рынка петербургскому еще расти и расти. Основной причиной отставания является и в ближайшей перспективе будет оставаться разница в доходах жителей двух городов. Средний размер ипотечного кредита, предоставляемого в Петербурге, колеблется от $20 тыс. до $30 тыс. Банки с иностранным капиталом в среднем кредитуют горожан на $40-50 тыс. В столице же эти цифры, как правило, являются нижним порогом ипотечного кредита. Кроме того, в Петербурге строится гораздо меньше жилья.

Коммерсант, 24.03.2005
 Иван Макаров