Технологии рынка: Бизнес-ипотека

До вступления в силу 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” застройщики могли одновременно занимать средства и у банков, и у так называемых дольщиков (которые предоставляли застройщикам фактически беспроцентный кредит). Только в 2004 г., по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, мелкие соинвесторы (физлица) вложили в российское строительство $1,2 млрд.

После 1 апреля застройщики (особенно те, кто получил или получает разрешение на строительство после вступления 214-ФЗ в силу) стоят перед дилеммой: что выгоднее — взять в долг у одного кредитора (банка) или одолжиться у многих (дольщиков)? И что предложить в залог кредитору в качестве обеспечения по кредиту? Ипотечное кредитование застройщиков — один из возможных, но пока что не слишком перспективных вариантов решения этой проблемы.

Кредит = ответственность

“В настоящее время процедура получения кредита для строительных компаний под конкретный проект значительно усложнилась, — говорит Андрей Федака, генеральный директор NAI Vesco. — После вступления в силу 214-ФЗ многие банки вообще отказались от финансирования проектов строительства жилья, тогда как остальные существенно повысили ставки кредитования. В среднем на рынке стоимость банковских кредитов для строительных компаний после 1 апреля выросла на 5-10%. На сегодняшний день кредитная ставка варьируется от 20% до 30% годовых в зависимости от рисков. Политика банков такова, что получить кредит могут лишь проверенные и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании. В том случае, если рентабельность проекта не вызывает доверия у банковских аналитиков, шанс получить кредит у застройщика минимален. Банки скорее откажут в выдаче кредита, чем пойдут на повышенные риски даже со сверхставками”.

В первую очередь, считает Федака, банкам интересны компании, способные осуществить строительство без привлечения средств дольщиков, так как по новому законодательству банк, обеспечивавший финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами.

Положение 214-го закона о солидарной ответственности банков, кредитующих застройщика, согласны считать в корне неверным даже некоторые его разработчики, но закон именно таков. И, к примеру, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин уверен, что новый закон сделал как инвестора, так и застройщика жилья более защищенными. “Говорить, что закон плохой, и тем более не выполнять его — это настоящее преступление, — отметил он в одном из недавних публичных выступлений. — Конечно, застройщику теперь приходится брать деньги в банке, и это, может быть, для него будет дороже, но зато это цивилизованно. Наконец-то мы получили правила игры, где каждый несет ответственность”.

Банки же предпочитают работать с компаниями, имеющими в собственности объекты недвижимости, строительные предприятия, специальное оборудование или непрофильные активы, которые можно оформить под залог кредита. Также многие банки создали собственные аналитические группы для детального анализа девелоперских идей, поэтому возможность получить кредит существует только у 100%-но прибыльных и надежных проектов.

“Главное для нас — подтверждение дохода заемщика, а сейчас бизнес далеко не так прозрачен, как хотелось бы”, — сожалеет Алла Цытович, региональный директор банка “ДельтаКредит”. Поэтому “Дельта” предпочитает работать только с физическими лицами, которые могут получить в этом банке кредит и на строящееся жилье, но только под залог уже имеющейся у них недвижимости. Коммерческая же ипотека, как и ипотечное финансирование жилого строительства, в обозримом будущем не будет являться приоритетом банка “ДельтаКредит”, заключает Цытович.

Денежные схемы

Основная схема финансирования до принятия 214-ФЗ была такой: банки давали кредит под залог инвестиционных прав на строящийся дом, рассказывает Алексей Годованец, заместитель председателя правления Москоммерцбанка. После вступления в силу закона, особенно для тех объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля, ситуация изменилась. В законе прописана такая “неприятная” для банков вещь, как солидарная ответственность банка и застройщика перед дольщиками в случае обращения банком взыскания на земельный участок или строящийся дом, но законом не предусмотрено приемлемого для банков механизма регистрации залога инвестиционных прав.

“Фактически банк не может теперь финансировать застройщика, беря в залог инвестправа либо даже незавершенный объект строительства или земельный участок, так как сразу начинает нести солидарную ответственность с застройщиком, т. е. берет на себя громадные риски. Эта схема неудобна всем. У застройщика, желающего привлечь заемные средства, сейчас есть несколько вариантов: пытаться кредитоваться под залог инвестправ или делать их переуступку организациям, аффилированным с банками, либо выпускать облигации и привлекать ресурсы с рынка, но не под залог строящегося жилья, т. е. придумывать разнообразные схемы”, — поясняет Годованец.

“Мы не ставили перед собой цель навязать застройщикам какой-то один вариант финансирования — за счет средств или дольщиков, или банков, — парирует упреки Дмитрий Гордеев, эксперт фонда "Институт экономики города", один из разработчиков 214-го закона. — Что касается предложения о солидарной ответственности, его выдвинул отнюдь не фонд, мы однозначно выступаем за исключение данного положения из закона. Мы за то, чтобы на нынешнем этапе развития экономики и общества была возможность комбинированного финансирования. К примеру, кредитованием застройщиков для подготовки проектной документации, приобретения прав на землю могут озаботиться банки. А что касается собственно строительства — застройщики вправе привлекать средства дольщиков ("официальным" автором поправки считается комитет ГД по финансовым организациям и кредитным рынкам. — "Ведомости")”.

“После вступления в силу закона о долевом строительстве привлекать деньги одновременно и банков, и дольщиков не то что стало невыгодно — стало попросту невозможно на практике, — говорит Наталья Пастухова, директор департамента координации ипотечных программ управляющей компании группы "ПИК-Холдинг". — Банк, кредитующий застройщика, запрещает брать дольщиков, так как у него возникает солидарная ответственность по обязательствам застройщика перед дольщиками. В свою очередь, застройщики не могут финансировать объект строительства только за счет привлечения средств от физлиц, так как эти финансовые потоки сложно планировать. По договорам долевого участия возникает НДС, что удорожает жилье. Кроме того, в рамках нового закона у застройщиков возникают дополнительные специфические риски, связанные с предоставленным дольщикам правом в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком. Если это произойдет, это негативно отразится на финансировании объекта в целом. Когда в закон о долевом строительстве будут внесены необходимые поправки, возможно, эти схемы будут работать”.

В очереди

В принципе, застройщикам все равно, кто даст им в долг. Главное — чтобы условия кредитования были приемлемыми. “Застройщики продолжают работать и по так называемому проектному финансированию, а также используя ипотеку”, — говорит Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка. Возможны разные варианты привлечения средств в инвестиционный процесс: выпуск собственных долговых обязательств (разумеется, только крупными игроками строительного рынка, что, кстати, уже успешно сделали несколько компаний), прямая работа с банком по кредитованию проекта, а также запуск целевых схем ипотечного кредитования граждан по адресной программе (однако в настоящее время работа идет по такой схеме: ипотека долевки идет по тем объектам, где разрешение было оформлено до вступления закона в силу). В этом случае банк выбирает конкретного застройщика и конкретные объекты для финансирования, рассказывает Жигунов. Ипотечный кредит на оплату договора долевого участия — это та же самая долевка, но в условиях изменившегося законодательства. “Есть мнение, что застройщик изначально должен построить объект, привлекая средства банков, иных инвесторов (выпуская долговые обязательства), а уже потом реализовывать готовые квартиры гражданам (в том числе по ипотечной схеме, работая с банком)”, — говорит эксперт.

“Сегодня застройщики становятся к банкам в очередь за кредитом, но так в этой очереди и стоят. В настоящее время ипотечное кредитование самого застройщика — это самый серьезный и самый интересный вид кредитования и для тех из них, кто не хочет работать по 214-му закону, и для самих банков, — убежден Алексей Павлов, заместитель генерального директора по правовой работе компании "Бест-финанс". — Только банк должен обладать значительными финансовыми ресурсами. Строительство типового дома в Москве обходится в среднем в $10-15 млн. А по своим основным показателям не все российские банки могут даже выдавать такие кредиты. Сейчас многие застройщики проводят переговоры с крупными банками в этом направлении. Ищут и находят. Так как самому банку легче и проще производить общее ипотечное кредитование всего объекта, нежели, как было раньше, дофинансировать его недостающую часть. Помимо получения дополнительной доходности от длительного кредитования большого и в целом подконтрольного банку проекта банк в этом случае снимает с себя и проблему солидарной ответственности с застройщиком перед другими участниками долевого строительства, установленную 214-ФЗ в нарушение Гражданского кодекса”.

Правда, как отмечают эксперты, энтузиазма подобная схема у банков не вызывает. Ипотечное финансирование строительства сегодня опутано не только многочисленными рисками, но и всевозможными инструкциями Центробанка. Сложившись вместе, эти факторы способны причинить кредитору серьезные проблемы.

“Я знаю банк, который честно проплатил жилищное строительство, сроки которого были сильно сдвинуты, — рассказывает Алексей Теребков, руководитель “Школы ипотечного брокера”. — И в результате согласно инструкции ЦБ, по которой банк, участвующий в финансировании строящегося объекта, обязан в зависимости от задержек и других нарушений внести на депозитный счет Центробанка до 100% от суммы кредита, внес эти деньги и реально уменьшил свои активы. Когда он захотел вступить в систему страхования вкладов, оказалось, что по своим показателям этот банк для нее уже “не подходит”.

“Новостроечная” ипотека

Риски кредитования банками юридических лиц под залог недвижимости много выше, чем риски при выдаче ипотечных кредитов физлицам под залог квартиры, пусть даже строящейся. Поэтому банки совместно с застройщиками развивают ипотечное кредитование физических лиц, покупателей новостроек.

“Хотя вторичный рынок жилья с точки зрения количества заключаемых сделок (приобретения квартиры за ипотечный кредит) является более привлекательным, доля инвестконтрактов всегда занимала ощутимую долю как в портфеле банков, так и на рынке в целом, — отмечает Анатолий Печатников, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка Розничные услуги". — Интерес покупателей к строящимся квартирам совершенно закономерен. Помимо существенной скидки в цене на квадратный метр такие объекты характеризуются современными планировками, новой инфраструктурой самих домов. В новостройках нет необходимости делать капитальный ремонт, что значительно сокращает расходы покупателя. Риски приобретения жилья за полную стоимость на этапе строительства также достаточно очевидны: покупатель, по сути, участвует в венчурном проекте с той или иной степенью риска”.

“Внешторгбанк допускает различные схемы взаимодействия со строительными компаниями — как в рамках соглашений о сотрудничестве, так и пообъектно. Наши заемщики не ограничены необходимостью выбора квартиры из ранее одобренного банком списка — мы готовы рассматривать тот вариант, который они определяют самостоятельно. Однако и в том и в другом случае мы проверяем все возможные аспекты планируемой к заключению инвестиционной сделки: анализируем правоспособность правообладателя, законность его прав на строящийся объект, исходно-разрешительную документацию, саму договорную документацию по планируемой сделке и т. д.”, — рассказывает Печатников. По сути, банк выполняет те же функции по проверке юридических аспектов сделки, что и московские риэлторы.

Правда, Внешторгбанк — один из немногих, согласившихся взвалить на себя такой груз. Из 48 банков, которые предлагают сейчас в столице собственные ипотечные программы, первичной ипотекой занимается примерно в 10 раз меньше. К примеру, ПИК, один из лидеров продажи новостроек по ипотечным схемам (слоган компании — “КуПИКвартиру в кредит”), заключила соглашение о подобного рода кредитовании всего лишь с четырьмя банками (ВТБ в их число не входит).

“Если раньше были риски "достроят — не достроят", то сегодня дом находится в залоге у любого долевого покупателя квартиры и застройщику грозят громадные штрафы не только за срыв сроков, но и за их задержку, — подытоживает Алексей Павлов. — В общем, сказать, что риски у застройщиков и банков выросли на порядок, — это ничего не сказать. Хотя застройщики, на мой взгляд, продавали бы квартиры по ипотеке физлицам с удовольствием, но вот банки будут этого всячески избегать. Пока только прошли первые регистрации договоров долевого участия. Застройщикам, бесспорно, выгоднее уйти от таких договоров в ипотечные схемы и стать ссудополучателем банка. Поэтому "крен" будет идти в сторону получения застройщиками ипотечных кредитов от банков на строящиеся объекты. Я думаю, что любой нормальный застройщик найдет "свою" банковскую структуру и как-то решит с ней вопрос распределения доходности. И строительство будет идти спокойно. Ведь деньги по кредиту имеют целевое назначение, и банк даже может платить напрямую подрядчикам, поставщикам и т. п. и контролировать ход строительства, снижая свои риски и имея в обеспечении кредита реальный объект. Другое дело, что стоимость ипотечных денег будет "учтена" в конечной стоимости квартиры для физических лиц”.

Ведомости, 14.11.2005
 Наталья Самарина