Добро пожаловать или вход ограничен

Закрытые фонды недвижимости пока не играют заметной роли на первичном рынке жилья. Для широкого применения ПИФов в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов существуют некоторые препятствия. Как юридического, так и практического плана.

Участники строительного рынка предсказывали инструментам коллективных инвестиций большое будущее. Предполагалось, что строительные компании скорее будут заинтересованы иметь дело с одним крупным инвестором – фондом, предпочитая его сотням частных лиц. Прогнозы не опровергнуты, однако оптимистичное будущее оказалось несколько более отдаленным.

Финансовые реки

У строительных компаний теоретически есть несколько источников финансирования, кроме собственных средств: займы – банковские или облигационные, а также деньги дольщиков. Кроме частных лиц, на чьи средства в Петербурге пока возводится более 90% жилья, строительство может финансироваться также за счет государственных программ и институциональных инвесторов. На практике ни один из источников сегодня не является для строителей абсолютно доступным.

Привлечение денежных средств граждан сейчас ограничивается низким платежеспособным спросом и слабым развитием ипотеки. Кроме того, Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве...» предъявляет к застройщикам жесткие требования по финансовой устойчивости и прозрачности компании, обязательной государственной регистрации договоров и обнародованию данных о проекте. Нормативный документ также дает дольщикам возможность во внесудебном порядке расторгать договор с выплатой значительных сумм и создает условия для значительных штрафных санкций. Пока рынок предлагает только проекты, не подвластные новым правилам.
Государственные программы существенно не влияют на объемы строительства.

Росту доли банковских кредитов в финансировании строительства мешает отсутствие у застройщиков ликвидных залогов - права долгосрочной аренды (собственности) на землю или незавершенное строительство. Обязательства застройщика и банка, участвующего в процессе финансирования, носят солидарный характер, это приводит к еще большему ужесточению требований банка к застройщикам. И соответственно не способствует росту объемов кредитования. Еще одним препятствием для банков станет неоднозначная трактовка возможности обращения взыскания на предмет залога вышеназванным законом.

Для институциональных инвесторов – страховых компаний и пенсионных фондов, располагающих "длинными" деньгами, - установлены жесткие ограничения по вложениям в недвижимость. Казалось бы, развитием событий подготовлен триумфальный выход на рынок строительства жилья ЗПИФН - закрытых паевых фондов недвижимости.

Устойчивые ценности

Для значительной части населения использование недвижимости в качестве средства сохранения и приумножения сбережений – знакомый способ. "Инвестиции в недвижимость – прозрачный инструмент. Объект недвижимости доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко определить его инвестиционную привлекательность", - считает управляющий директор московской УК "Конкордия – эссет менеджмент" Андрей Прокофьев. Стоимость квадратного метра подвержена колебаниям, однако не может существенно снизиться.

Препятствием игре на рынке выступает достаточно высокий входной порог и отсутствие специальных знаний. ЗПИФН решает эти проблемы, давая возможность вложения меньшей суммы по сравнению с обычными способами инвестиций в недвижимость. При этом используется механизм коллективных инвестиций, которые осуществляет привлеченная профессиональная управляющая компания, имеющая лицензию на управление паевыми фондами. В структуру активов фондов недвижимости, по положению Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), кроме готовых объектов и денежных средств могут быть включены инвестиционные договоры и договоры долевого участия.

Жесткий государственный контроль, а также опыт и профессионализм управляющих компаний должны обеспечить минимизацию рисков для пайщиков ЗПИФН. Кроме того, для фондов недвижимости действуют ограничения по объектам инвестиций - доля средств, вкладываемых в один проект, в сооружения, возводимые одной компанией, а также максимальная стоимость одной квартиры не может превышать установленного порога. Это служит диверсификации рисков. Структура активов фонда прозрачна и открыта, что позволяет оценить привлекательность, возможную доходность и ликвидность объектов.

Билет на срок

Термин "закрытый" означает заранее оговоренный конечный срок действия фонда, до истечения которого управляющая компания не выкупает паи. Законодательство отводит ЗПИФН срок работы от 1 до 15 лет. Петербургские фонды созданы на 3-4 года. Однако «выйти в деньги» - продать паи, не дожидаясь срока окончания действия фонда, можно. Бумаги фонда "Жилая недвижимость" УК ПСБ обращаются на бирже. Паи фонда "АВК - Петербургская недвижимость" продаются и покупаются на внебиржевом вторичном рынке ценных бумаг.

Судить о "целевой аудитории" фонда можно по минимальной стоимости «членского билета» - паев, приобретенных одним пайщиком. Например, в "Жилой недвижимости" УК ПСБ она составляет 1 млн рублей. В фондах "АВК - Петербургская недвижимость" и "Арсагера – жилищное строительство" порог заметно ниже - 100 тыс. рублей. То есть, располагая суммой в $3,5 тыс., можно стать игроком рынка недвижимости.

Однако аккумуляция средств в заявленном объеме происходит чаще всего за счет нескольких крупных инвесторов. Срок формирования фонда законодательно ограничен тремя месяцами. За это время невозможно или крайне сложно провести рекламную кампанию, склонить широкую общественность к участию в процессе строительства.

Пока фонды проходят первый этап классической схемы: сначала в сферу приходят представители крупного бизнеса, за ними следует "средний" инвестор, и только потом можно ждать интереса "розничных" пайщиков. С другой стороны, выход фондов на биржу говорит об ориентации на частных инвесторов.

Доходные берега

В период бурного роста цен на первичном рынке часть дольщиков использовала долевое строительство для извлечения прибыли (речь об «инвестиционных квартирах»). Прибыль таких инвесторов складывалась из удорожания объекта в процессе строительства и общего для рынка роста цен. Сегодня, безусловно, доходность подобных вложений снизилась, в первую очередь за счет "общерыночной" составляющей. По данным информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена "квадрата" в строящихся домах последние полгода практически не растет. Тем не менее, это не характеризует положение дел на конкретном объекте: квартиры в удачно расположенных домах с хорошими потребительскими качествами продолжают расти в цене.

То есть если выбрать и приобрести квартиры с запасом роста стоимости, избегая излишних рисков самого строительства (срывов сроков, недооформления документов и пр.), даже нынешняя рыночная ситуация позволяет зарабатывать на вложениях в квадратные метры. Собственно, что и предлагают паевые фонды недвижимости.

Дело управляющих – выбрать "правильные" объекты инвестиций. Для этого разработаны методики прогноза ликвидности объекта в зависимости от потребительских характеристик, системы критериев для оценки надежности застройщиков и диверсификации рисков.

Как признает директор по развитию УК АВК "Дворцовая площадь" Алексей Лестовкин, обеспечить уровень доходности в 40-50% годовых, как было в период бурного роста цен, УК сейчас не сможет. Тем не менее, планка в 25-30%, по мнению председателя правления УК "Арсагера" Андрея Белявского, достижима. Если же брать в расчет двух-трехлетнюю перспективу, то повышение цен на строящееся жилье не вызывает сомнений ни у застройщиков, ни у управляющих. Не последнюю роль в прогнозах играет снижающийся объем предложения.

Продолжение роста

В использовании ПИФов заинтересованы и сами застройщики. Как отмечает финансовый директор «Центра развития проектов "Петербургская недвижимость" Максим Ельцов, первичный рынок жилья нуждается во внятном и прозрачном инструменте привлечения инвестиций. Для застройщиков, благодаря привлечению крупного инвестора, снижается риск недофинансирования объекта. Денежные ресурсы фонда обходятся строителю дешевле, чем банковские кредиты или облигационный заем. ПИФы могут войти в проект на более ранней стадии, чем банк. Кроме того, инвестиции фонда способны подстегнуть интерес к самому строительному проекту, стимулируют продажи и формируют доверие к компании.

В строящееся жилье в Петербурге инвестируют два сформированных фонда - "АВК - Петербургская недвижимость" (УК "АВК Дворцовая площадь") и "Жилая недвижимость" (УК Промышленно-строительного банка). Начат процесс формирования третьего - "Арсагера – жилищное строительство" (УК "Арсагера"). В Москве ситуация в корне отличная – там три четверти сформированных закрытых фондов создавались под жилищные проекты.

Суммарная стоимость чистых активов сформированных петербургских фондов не позволяет пока говорить об очевидном и реальном эффекте. С учетом ограничений инвестиционной декларации, в дома одной компании фонд может инвестировать не настолько существенную сумму, чтобы это подвигло застройщика к поиску путей взаимодействия. В частности, корректировке договора долевого участия, жесткому соблюдению этапов строительства. Представители управляющих компаний отмечают, что выбор объектов инвестиций по этим причинам несколько ограничивается.

Среди объектов, приобретенных на средства ПИФов, – квартиры в домах ведущих петербургских застройщиков: "Северного города", "Петербургской Недвижимости" ЛенСпецСМУ, "Петротреста" и пр. Директор по маркетингу и рекламе холдинга RBI Евгений Наталенко считает требования фондов абсолютно нормальными и уверен, что они не должны вызывать трудностей у строительных компаний. И по мере роста финансовых возможностей ПИФов интерес застройщиков к взаимодействию с фондами будет только расти. "Застройщики ценят возможность реализации квартир через профессиональных инвесторов. Они, в отличие от частных, не склонны к спонтанным, непросчитанным решениям", - подчеркивает г-н Наталенко.

Не без рисков

Петербургские закрытые фонды недвижимости, инвестирующие в строительство жилья, пока не преодолели период становления. Самый «взрослый» из действующих в Петербурге ЗПИФН «Жилая недвижимость» (УК ПСБ) вышел на рынок в июне прошлого года. Потому, по словам начальника управления прямых инвестиций УК ПСБ Юлия Новикова, и реальное увеличение стоимости чистых активов оказалось ниже прогнозируемого. У фонда "АВК - Петербургская недвижимость" (УК "АВК Дворцовая площадь") пока продолжается первый, затратный этап работы, и текущие расходы не поспевают за переоценкой активов.

Контроль государства не гарантирует доходности вложений пайщикам ЗПИФН. По данным УК «Арсагера», наименее рискованны инвестиции в ипотечные и рентные фонды недвижимости. Однако и доходность паев у них, соответственно, ниже. Генеральный директор УК "Свиньин и партнеры" Владимир Свиньин отводит паям закрытого паевого инвестиционного фонда "текущего дохода" (или рентного) место консервативных ценных бумаг.

Фонды строительства – жилья или коммерческой недвижимости – объективно более рискованны. Пайщик берет на себя риски, связанные как с процессом строительства, так и с рыночной ситуацией. Для защиты инвестиций управляющие прорабатывают договоры и юридические аспекты сделок. В фонде "Жилая недвижимость" УК ПСБ сочли необходимым застраховать право требования по заключенным договорам долевого участия.

Долевые нюансы

Права по договорам инвестирования и долевого участия – это вовсе не объект недвижимости. Поэтому Владимир Свиньин считает, что фонды строительства неправильно называть фондами недвижимости, если структура активов фонда на 90-100% состоит из инвестиционных договоров (как, например, большая часть фондов в Москве). "То, что деньги по инвестиционным договорам вкладываются в строительство жилья, дает лишь косвенное основание говорить о недвижимости. Ведь, по сути, фонды строительства жилья созданы под венчурные проекты", - подчеркивает г-н Свиньин. А потому предлагает ФСФР запретить фондам, которые занимаются строительством, называться фондами недвижимости и выделить их в отдельный вид.

Есть также коллизия с использованием прав по договорам долевого участия в качестве активов ЗПИФН. Положение ФСФР "О составе и структуре активов инвестиционных фондов" разрешает в состав активов ЗПИФН включать договоры участия в долевом строительстве и инвестдоговоры только в течение года. Еще через год фонды недвижимости обязаны из них выйти: завершить строительство объекта, продать или переуступить договоры, переоформить их в договоры долевого строительства – согласно закону № 214. Таким образом, инвестдоговоры могут находиться в активе ЗПИФН не более двух лет.

Кроме того, не подлежат включению в активы фонда предварительные договоры купли-продажи, которые стали использовать петербургские застройщики. Депозитарий как дисциплинарный участник финансового рынка требует полного комплекта всех документов (разрешение на строительство, договоры долевого участия и другие документы).

Закрытые фонды недвижимости в целом являются прозрачным и перспективным инструментом привлечения инвестиций. Темпы их развития и масштабы участия в строительстве жилья зависят как от исполнения закона о долевом строительстве, так и от рыночной ситуации.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Прокофьев, управляющий директор ЗАО "Конкордия – эссет менеджмент" (Москва):
Недвижимость - это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям, и при этом высокодоходный. Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа продажи. Инвестиционный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает (при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе) порядка 25% прироста. Также при заключении инвестиционных договоров с застройщиком для ПИФов предполагается дисконт, что впоследствии сказывается на доходности фондов.

Максим Ельцов, финансовый директор "Центра развития проектов "Петербургская недвижимость":
Закрытые ПИФы недвижимости, безусловно, прозрачный и внятный инструмент привлечения инвестиций. И с каждым годом первичный рынок жилья в нем нуждается все острее. Однако выбор у управляющих компаний ограничен: среди строящихся объектов не так много подходящих для включения в состав активов по требованиям ФСФР. Пока у застройщиков есть возможность финансирования за счет дольщиков, они не готовы соблюдать требования ПИФов по соблюдению сроков каждого этапа строительства, корректировать договоры долевого участия. Кроме того, жилищный рынок, по нашим оценкам, ближайшие год-два будет менее прибыльным, чем коммерческая недвижимость.

Алексей Лестовкин, директор по развитию УК АВК "Дворцовая площадь":
Паевые фонды недвижимости в финансировании строительства - хорошая альтернатива средствам дольщиков. Для строительных компаний удобнее иметь дело с одним крупным инвестором, чем со многими частными лицами. На практике пока получается, что ресурсы (стоимость чистых активов), которыми располагают паевые фонды, инвестирующие в строительство жилья, невелики и не вызывают желания застройщиков искать пути взаимодействия. Тем более что требования к структуре активов закрытого паевого фонда предусматривают гарантии застройщика в части соблюдения сроков строительства и целевого использования средств.

Финансовые услуги, 07.11.2005
 Анна Александрова