Ипотечная эксплозия

Объем выдаваемых ипотечных кредитов растет по экспоненте. Специалисты сравнивают Россию с послевоенной Европой, когда рынок восстановился в рекордные сроки при низкой платежеспособности населения.

Разгон

Банки не просто распробовали ипотеку — они агрессивно наращивают объемы выдаваемых жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. Если в 2002 году, по данным Ассоциации региональных банков, населению было выдано ипотечных кредитов на 3,3 млрд рублей, то в прошлом году, по данным банка России, эта цифра увеличилась до18,5 млрд. Если рассматривать не только "чистую" ипотеку (кредиты под залог существующего жилья), а все выдаваемые кредиты на приобретение недвижимости, то их объемы только в двух десятках крупных банков в 2004 году составили $1490 млн, а за 6 месяцев 2005 года эта цифра уже достигла $1076 млн (всего же в России, по данным Центробанка, на начало нынешнего года в ипотеке было занято 218 кредитных организаций).

По данным крупнейших участников рынка, процесс ускорился примерно вдвое: за первое полугодие некоторые из них выдали населению столько кредитов (в стоимостном выражении), сколько за весь прошлый год. К примеру, в Абсолют-банке прирост составил 114,6%, в Транскредитбанке — 113,6%, во Внешторгбанке — 112,8%, в Банке жилищного финансирования — 101,4%. Еще активнее наращивают свои ипотечные портфели Русский ипотечный банк ($14,7 млн за полугодие против $0,8 млн за 2 месяца 2004 года) и "Возрождение" ($13,4 млн против $2,4 млн за второе полугодие 2004 года, когда банк открыл линию ипотечного кредитования). По наиболее масштабной ипотечной программе, реализуемой под патронажем АИЖК, в России в 2004 году было выдано $130 млн, а в первом полугодии 2005-го — уже $104 млн.

В абсолютном же выражении самым активным "захватчиком" рынка остается Сбербанк: за первые 6 месяцев 2005 года он выдал ипотечных кредитов на $758 млн, в то время как за весь прошлый год — на $1104 млн. При этом еще в 2002 году банк считал ипотеку слишком рискованной областью деятельности. Пересмотрев же свое отношение к этому направлению, он не просто вышел на рынок, а предложил буквально демпинговые проценты. Как отмечает заместитель гендиректора "Объединенной строительной компании" Михаил Зайцев, после этого ипотечные ставки в банках упали с 18-20% до 11% в валюте.

На втором месте по абсолютному приросту ипотечного портфеля — Внешторгбанк, выдавший населению за полгода $64,3 млн. Результат вполне ожидаемый: в рейтинге привлекательности ипотечных программ, опубликованном 10 мая в "Ф." (№ 17), он занял первое место.

Таким образом, два крупнейших розничных госбанка оттеснили недавнего лидера рынка — "Дельтакредит" на третье место (объем выданных им в первом полугодии 2005 года жилищных кредитов составил $60 млн против $67 млн за весь 2004 год). Правда, после покупки банком BSGV "Дельтакредита" и вероятной консолидации активов ситуация может измениться: "Смена акционеров — хорошая новость как для банка, так и для его клиентов, — говорит финансовый директор "Дельтакредита" Сергей Озеров. — Данный факт будет только способствовать осуществлению планов, связанных с ежегодным удвоением показателей по выдаче ипотечных кредитов".

Катализаторы

Специалисты выделяют несколько причин активного роста объемов кредитования. Во-первых, это новое правовое обеспечение ипотечных программ, в том числе упрощенная процедура обращения взыскания на заложенное жилье. Процессу способствовал и ряд изменений в федеральном законодательстве (принятые Федеральный закон "Об ипотеке", изменения в Гражданском и Налоговом кодексах и др.). По словам члена правления Райффайзенбанка, начальника управления по работе с физлицами Александра Колошенко, в развитии сложившейся ситуации сыграла огромную роль популяризация ипотеки на государственном уровне.

Официально объявила о программе поддержки первичного ипотечного кредитования Международная финансовая корпорация (МФК), предоставляющая кредиты банкам. В числе ее российских партнеров пока лишь Московский кредитный банк и Абсолют-банк, однако в дальнейшем МФК планирует расширить этот список. Благодаря такой поддержке партнеры корпорации смогли предложить потребителям более выгодные условия как по стоимости, так и по длительности сроков кредитования: например, в Московском кредитном банке процентная ставка после заключения договора с МФК в июле 2005 года была снижена до 12%, а срок кредитования увеличен до 10 лет.

Немаловажное значение в формировании массового и доступного рынка ипотеки отводится строительному сектору, точнее — инвесторам-застройщикам и их взаимодействию с банковскими структурами. "Приобретение "Базэлом" контрольного пакета акций "Главмосстроя" можно считать своеобразным знаком выхода строительной индустрии на новый качественный уровень. Возможно, это начало единого процесса, когда финансирование строительства и кредитование приобретения жилья будет проходить слитно", — считает вице-президент Внешторгбанка, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Андрей Сучков. По словам Михаила Зайцева из ОСК, уже сейчас банки охотно кредитуют инвестиционно-строительную деятельность компаний: "Сформировался механизм залога имущественных прав, и банкам стало выгодно идти на льготные условия ипотеки для клиентов этих компаний".

Еще одной причиной специалисты называют скопившееся в кредитных организациях большое количество свободных денежных ресурсов, способных обеспечить высокую доходность за счет участия в цепочке выдачи кредитов и их последующего рефинансирования.

Источник питания

Руководитель программ технического содействия в сфере жилищного финансирования IFC Елена Клепикова в качестве новой тенденции на российском рынке называет появление первых ипотечных ПИФов, расценивая их как инструмент, альтернативный межбанковским прямым продажам кредитных портфелей.

После утверждения 30 марта 2005 года нового Положения о составе и структуре активов и создания первых ипотечных ПИФов, интерес к этому финансовому сектору проявили практически все участники рынка.

МДМ-банк успешно кредитует Центр ипотечного кредитования (ЦИК) корпорации "Уралсиб" под залог закладных. А банк "Совфинтрейд" является в определенном смысле конкурентом АИЖК, выкупая закладные у региональных ипотечных операторов. По словам Владимира Талавера из Европейского трастового банка, они решились на пробные сделки по выкупу закладных у нескольких региональных операторов АИЖК на сумму 14 млн рублей (в дальнейшем бумаги планируется продать АИЖК). Подобную цель преследует и Национальная ипотечная компания, которая, по словам ее первого вице-президента Сергея Постнова, уже провела предварительные переговоры с несколькими ПИФами и банками и в ближайшее время планирует провести операции с небольшими пулами закладных — примерно по $5 млн.

Отработка механизма покупки-продажи пулов закладных связана с рядом особенностей. Спросом пользуются только закладные, оформленные по стандартам АИЖК или "Дельтакредита". Совершение сделки также влечет за собой значительное количество юридических и технических проблем. "Если банк выкупает готовый пул закладных, — говорит Владимир Талавер, — то, согласно инструкции ЦБ, на момент сделки он должен оценить финансовое состояние заемщиков, чтобы не создавать резерв на возможные потери по ссудам. Последующий контроль за сбором и перечислением платежей, мониторинг предмета залога, финансового состояния заемщика, слежение за продлением договоров страхования и так далее — все это требует дополнительных расходов".

Растущий спрос на закладные не вызывает никакого сомнения, однако развитие этого направления, так же как и самого ипотечного кредитования, по-прежнему зависит от наличия на рынке дешевых и длинных ресурсов и отлаженной инфраструктуры. При этом, как поясняет Владимир Талавер, сделки по купле-продаже закладных сродни сделкам с ценными бумагами и на условия выдачи кредитов особенно не влияют.

Прогнозы и перспективы

Будут ли объемы ипотечного кредитования и дальше расти столь бурными темпами, станет ясно в ближайшем будущем. По мнению Андрея Сучкова из Внешторгбанка, значимых для ипотечного рынка событий следует ожидать уже в 2005 году: "Главными событиями могут стать выход на рынок зарубежных игроков, начало (возможно) активных операций "Дельтакредита" под новым брэндом, а также активизация других игроков, в первую очередь Газпромбанка и IFC совместно с Городским ипотечным банком". Свои позиции, по мнению большинства опрошенных специалистов, еще больше укрепят и крупные государственные банки, прежде всего Внешторгбанк и Сбербанк.

Третий вектор развития рынка — перемещение ипотечных операторов в регионы. Московский рынок уже перенасыщен, в то время как за его пределами наблюдается огромный неудовлетворенный спрос на ипотеку. Будет развиваться и межбанковская конкуренция: крупные государственные банки сразятся с "иностранными", а крупные частные — с региональными. По мере их вхождения на рынок увеличится и количество сделок слияний и поглощений. "Крупных ипотечных банков, обладающих портфелем в несколько сотен миллионов долларов, на рынке нет, — говорит Сергей Постнов из Национальной ипотечной компании. — В основном это небольшие организации с капиталом в $30-50 млн и передовыми по российским меркам ипотечными технологиями. Они и станут "лакомыми" для тех, у кого есть деньги и желание быстро войти на растущий ипотечный рынок".

Руководитель управления общественных связей АИЖК Елена Силенко предполагает, что по мере продвижения от крупных городов в регионы, где высок неудовлетворенный рублевый спрос на жилье, валютная ипотека будет уступать рублевой. Это будет способствовать, по ее мнению, и появлению новых ипотечных продуктов, в том числе с плавающей процентной ставкой. По мнению же Сергея Постнова, условия выдачи кредитов в ближайшее время кардинальных изменений не претерпят, а рынку в целом понадобится несколько лет для наращивания "мускулов", когда объем выданных кредитов достигнет $8-10 млрд и появятся чисто ипотечные банки.

Пристальное внимание приковано и к инвестициям IFC и ЕБРР в развитие рынка ипотеки в России, которые уже провели ряд сделок с российскими банками. Немаловажное значение как для операторов, так и потребителей будет иметь и выработка МФК совместно с крупнейшими игроками рынка единых качественных стандартов ипотечного кредитования, в понятие которых входит гарантия, свидетельство качества, возможность привлечения дополнительных средств.

Чем активнее будет развиваться рынок рефинансирования ипотечных кредитов, тем больший интерес ипотека будет вызывать у банков. Ведь у них отпадет необходимость в привлечении длинных ресурсов для кредитования населения на покупку жилья. Однако пока этот процесс тормозится отсутствием необходимых нормативных документов. Между тем ФСФР уже заявила, что планирует внести в октябре в Минюст пакет документов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг. "Я надеюсь, что в ноябре процесс успешно завершится", — заявил замруководителя службы Владимир Гусаков. Речь идет о четырех подзаконных актах, которые вносят изменения в порядок раскрытия информации, стандарты эмиссии, а также регулируют размер и структуру минимального ипотечного покрытия и правила деятельности депозитариев, работающих с этими ценными бумагами. По словам Владимира Гусакова, для эффективного функционирования рынка ипотечных ценных бумаг также необходимо принять несколько поправок в закон "Об ипотечных ценных бумагах".

А до конца года ФСФР планирует внести в правительство проект закона о секьюритизации активов. Концепция проекта уже согласована с МЭРТ, Минюстом, Минфином, Банком России и Комитетом по законодательству при правительстве России.

Комметарии

АНДРЕЙ СУЧКОВ, вице-президент Внешторгбанка, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования:
Желающих использовать механизм секьюритизации в качестве инструмента финансирования собственных долгосрочных ипотечных операций может быть достаточно много, и принятие соответствующих законов однозначно перевело проблему в практическую плоскость. В то же время возможность применения данного источника фондирования напрямую зависит от объема сформированного пула кредитов – по нашим оценкам, он должен составлять не менее $100 млн.

НИКОЛАЙ ШИТОВ, президент Городского ипотечного банка:
Ипотечные ПИФы, в основе которых лежит классическая ипотека, привлекательны тем, что их ценные бумаги обеспечены закладными, имеющими сразу несколько степеней защиты: высоко ликвидную недвижимость, денежные потоки от платежеспособных заемщиков и три вида страховки. В случае же, когда обеспечением выступает не готовое, а строящееся жилье, титул и сам объект недвижимости застрахован быть не может, то есть инвестор принимает риск "недостроя" на себя.

СЕРГЕЙ ОЗЕРОВ, финансовый директор банка "Дельтакредит":
Самое главное – предоставить направлению ипотеки возможность развития на рыночных условиях. Поддержка или финансирование правительством только одного представителя этого рынка может привести к сильному торможению развития ипотечного кредитования.

ОКСАНА ЛИХАЧЕВА, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка:
Постепенно набирает обороты деятельность "неипотечных" банков, следствием чего является усиливающаяся конкуренция на рынке и приближение продуктов к возможностям российского потребителя. Мелкие операторы фактически не способны работать в сегодняшних условиях. Уровень дохода, который они могут генерировать, не сопоставим с уровнем издержек, поэтому они будут постепенно отказываться от ипотеки. В данной ситуации государство должно подумать о возможных социальных последствиях.

ГАЛИНА КЛИМЕНКО, советник по инвестициям МФК:
В России МФК выдала более $200 млн в виде кредитов на развитие ипотечных программ. Традиционно мы работали с банками, находящимися в собственности иностранных акционеров ("Дельтакредит", "Сосьете Женераль", Райффайзенбанк). С этого года благодаря проекту "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" начато финансирование российских банков и предоставление кредитов на достаточно долгий срок – 8–10 лет.

Финанс, 29.08.2005
 Наталия Довнар