Ипотека: бег с препятствиями
Программа. Через 5-7 лет в России должен выдаваться миллион ипотечных кредитов ежегодно. С учетом сегодняшних реалий выполнить этот наказ президента правительству будет крайне трудно.
О массовой ипотеке в России говорить рано — доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза — более 30%). По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что за это время в России пока выдано лишь 46 тыс. ипотечных кредитов. Для того чтобы выполнить наказ президента и обеспечить увеличение этой цифры до миллиона максимум к 2012 году, ее ежегодный прирост должен составлять не менее 47%.
По данным АИЖК, текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитов составляют 10% в месяц. Более того, в агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемой заемщику, — на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тыс. рублей, а на 1 апреля 2005 года — уже 397 тыс. Кроме того, ипотека постепенно «удлиняется» — если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10 лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программа АИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредиты становятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и как следствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамики на годы — большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядом остро обозначившихся проблем ипотечного рынка.
Проблемы. Прежде всего наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных за всю новейшую историю населению кредитов приходится на Сбербанк (по итогам прошлого года его доля составила 35%), а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%.
Такое положение легко объяснимо — для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок — например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков. Однако, по словам начальника отдела розничного кредитования Международного промышленного банка Тамары Ивановой, заметно более низкими ставки по кредитам могут быть лишь в рамках так называемой социальной ипотеки, которая заведомо не может быть массовой в силу ограниченности бюджетных ресурсов.
Немалую трудность для банков представляет оценка платежеспособности заемщика в условиях отсутствия у значительного числа граждан «белых» доходов». Это проблема не только рынка ипотеки, но и кредитной розницы в целом, еще одно препятствие для снижения ставок. Создание системы кредитных бюро, на которую банкиры возлагают большие надежды, — это своего рода долговременные инвестиции в развитие розничного кредитования, оказать существенное влияние на рынок они смогут лишь через несколько лет. В краткосрочной же перспективе требуется изменение законодательной базы, которое позволит вывести доходы населения из тени.
Свойственны российской ипотеке и типичные для всех новых продуктов «болезни роста»: уровень сервиса в большинстве банков пока оставляет желать лучшего. Система выдачи кредитов не отлажена — об этом свидетельствуют и бумажная волокита, и затягивание сроков рассмотрения заявок, и огромное количество «побочных» сборов.
Спрос. Впрочем, неподготовленность банковской системы — не единственная проблема российской ипотеки. Потенциал рынка огромен: по оценкам Ассоциации российских банков, его емкость составляет не менее $50 млрд. Но беда в том, что большинство прогнозов развития ипотеки строится исключительно на основании потребности в жилье. 70% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, однако это вовсе не означает, что каждый из них обладает достаточным уровнем дохода, чтобы позволить себе приобрести квартиру в кредит. Да, на рынке наблюдается бум, но этот бум связан в первую очередь с тем, что до последнего времени ипотека в России отсутствовала (так называемый эффект низкой базы). Между тем средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то время как средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.
Сами банкиры спрос на ипотечные кредиты оценивают по-разному. Некоторые, как, например, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка Иван Лебедев, настроены весьма оптимистично: «Интерес к ипотечным кредитам растет день ото дня, возможности продукта в среднесрочной перспективе колоссальные. Мы уже сейчас распространили программы ипотечного кредитования в более чем 30 филиалах и рассчитываем на постепенный рост платежеспособного спроса на этот продукт за пределами Московского региона». Более сдержан в оценках начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко: «Интерес к ипотеке в регионах высок, однако пока она является лишь нишевым продуктом, поскольку подавляющее большинство людей имеют, к сожалению, доходы, не допускающие их к ипотечному кредитованию». Его поддерживает и генеральный директор банка «Сосьете Женераль Восток» Мишель Брику: «Сегодня можно говорить скорее об огромном потенциале, нежели о существующем спросе. В своей массе россияне плохо представляют себе, что такое ипотека, и считают ее уделом узкого круга состоятельных людей. Предстоит большая работа до тех пор, пока в России она не станет нормой, как в западных странах».
Законодательные дебри. Озабоченная решением жилищной проблемы власть всеми силами старается создать благоприятный климат для развития массовой ипотеки. Помимо принятия пакета законов в рамках программы по формированию рынка доступного жилья подготовлен ряд законопроектов, направленных на преодоление несовершенства банковской системы в целом. Однако результат усилий, как это часто бывает, не однозначен. Да, изменения были необходимы, но требования, предъявляемые к участникам рынка в соответствии с обновленным законодательством, не всегда адекватны. Впрочем, даже они остаются пока лишь на уровне декларации, поскольку принятие соответствующих подзаконных актов затягивается — из более чем 60 требуемых документов по состоянию на 1 апреля был принят только один.
Рынок недоступного жилья. Справедливости ради стоит сказать, что пакет законов в целом должен оказать позитивное влияние на рынок ипотеки. Так, решен ряд вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.
Наиболее спорный из принятых документов — закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. Согласно этому документу, застройщик не имеет права продавать квартиры «дольщикам» до получения всей необходимой разрешительной документации и выполнения ряда других требований. По данным различных экспертов, в Московском регионе едва ли не каждый дом строится сегодня «без разрешения». То есть привлекать средства соинвесторов — частных лиц в новые проекты нельзя до тех пор, пока разрешительная проблема не будет решена. Альтернативный источник финансовых ресурсов — банки. Для них, с одной стороны, долевой закон снижает целый ряд рисков при кредитовании застройщиков, повышая требования к прозрачности последних и их ответственность. С другой — банки становятся солидарными ответчиками по обязательствам строителей. Как в итоге они оценят новые риски при кредитовании застройщиков, увеличат или сократят лимиты, повысят или понизят ставки — пока не известно. Но и сам факт того, что бесплатные ресурсы «дольщиков» будут заменяться кредитами, за которые надо платить, уже говорит не в пользу доступности жилья.
В своих комментариях к долевому закону многие крупные девелоперы неоднократно отмечали, что в новых условиях мелким и средним застройщикам будет очень тяжело выживать и многие из них просто покинут рынок. Значит, сократятся объемы строительства, что подтолкнет цены вверх. И тогда увеличивать объемы ипотеки на 47% в год станет сложнее.
По словам замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструмбанка Сергея Бессонова, рынок пока выжидает: «Долевой закон вызывает массу вопросов, но де-юре он начал работать, поэтому стоит искать новые схемы кредитования на первичном рынке. В будущем мы попытаемся обобщить практику его применения (в том числе судебную), сейчас же ее просто нет. Все известные нам участники рынка — и банки, и застройщики — пока работают по старым договорам, на которые действие этого закона не распространяется». С ним солидарен и начальник управления кредитования Абсолют-банка Олег Дмитриенко: «Пока никаких изменений в технологию выдачи кредитов внесено не было, и такая ситуация сохранится еще 3-4 месяца, поскольку объектов, разрешение на строительство которых было получено после 1 апреля, нет даже в заявках».
Стоит отметить, что с момента принятия «долевого» закона все заинтересованные игроки (в первую очередь, разумеется, застройщики) ожидают внесения в него существенных поправок. Однако, по словам зампреда комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолия Аксакова, пока работа над законом ведется лишь в направлении снижения штрафов, уровень которых сегодня делает возможным банкротство практически любой строительной организации при предъявлении к ней претензий со стороны «дольщиков».
Ресурсы. Решить проблему длинных ресурсов, столь необходимых российскому банковскому сектору для организации полноценной системы кредитования, призван в первую очередь закон об ипотечных ценных бумагах. Несмотря на то что ему уже больше года, до сих пор не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных облигаций, на которые так рассчитывают участники рынка. Основная проблема заключается в отсутствии нормативных документов, полный пакет которых, по словам замруководителя ФСФР Владимира Гусакова, будет принят лишь к концу осени текущего года. Кроме того, одной из целей закона было обеспечение вложений пенсионных резервов в ипотечные ценные бумаги. Реализация этого положения невозможна без внесения изменений в пенсионное законодательство.
Еще одно направление обеспечения банков ресурсами — формирование системы безотзывных вкладов. Для этого требуется изменить статью 837 ГК, согласно которой вкладчик имеет право на досрочное получение своих средств. Авторы законопроекта (уже направленного в правительство) утверждают, что подобные методы защиты вкладов были необходимы, когда в отношениях с банком вкладчик был «слабой стороной». Созданная система страхования, охватывающая, по данным ЦБ, 90% вкладов, делает возможным отказ от этой нормы, представляющей серьезное препятствие для планирования кредитной политики банка.
Риски. Еще одно препятствие на пути снижения ставок — высокие риски кредитных организаций. В решении этой проблемы большие надежды возлагаются на создание бюро кредитных историй. Соответствующий закон уже принят и даже сформированы первые национальные бюро (Национальное бюро кредитных историй Ассоциации российских банков и «Экспириан-Интерфакс»), однако и здесь исполнительная власть запаздывает с принятием нормативных документов. Например, до сих пор не определен орган, который будет регулировать деятельность соответствующих структур, а из семи необходимых подзаконных актов пока не был рассмотрен ни один.
Средняя квартира, покупаемая с использованием ипотечного кредита на московском вторичном рынке, — 1-2-комнатная общей стоимостью $70-110 тыс. Для новостроек, на которые приходится около 35% ипотечных сделок, ценовые рамки несколько шире — $80-200 тыс., что объясняется высоким спросом на объекты бизнес-класса. Эти данные приводит компания «Миэль-недвижимость». В целом по России, по оценкам АИЖК, средняя стоимость приобретаемой по ипотеке квартиры составляет $20 тыс.
Финанс, 10.05.2005
Оксана Трускова
