Ипотека без гарантий
Господдержка ипотеки может прекратиться. Минфин убеждает правительство отказаться от гарантий Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Это может подорвать надежды на то, что ипотека станет массовой, уверены эксперты.
Обеспечение граждан доступным жильем Владимир Путин не раз называл одной из актуальных задач властей. “Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средним доходом”, — объявил он в прошлогоднем послании Федеральному собранию. Созданное для развития ипотеки АИЖК получило в 2003-2004 гг. госгарантии на 7 млрд руб. Под это обеспечение агентство выпустило облигации и разместило их среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК купило закладные бумаги у банков и региональных операторов, которые, в свою очередь, выдали ипотечные кредиты населению. По данным АИЖК, на 1 мая благодаря этой схеме предоставлено 16 500 кредитов на 6,6 млрд руб. по средней ставке 15%. Бюджет этого года предусматривает гарантии еще на 4,7 млрд руб.
Между тем Минфин бьет тревогу. В долговой стратегии на 2006-2008 гг. он подчеркивает, что ипотечные гарантии выдаются без права встречного требования к АИЖК и, если его постигнут неудачи, взыскать деньги будет нельзя. “Риск велик, поскольку агентство привлекает деньги инвесторов на семь-восемь лет, а по закладным граждане могут расплачиваться до 27 лет”, — волнуется чиновник Минфина. В долговой стратегии отмечено, что в 2003 г. бюджету уже пришлось выплатить 3,6 млрд руб. за Федеральное агентство по регулированию продовольственного рынка при Минсельхозе, гарантии которому тоже были без права встречного требования. В случае с АИЖК невосполнимые потери казны составят 10 млрд руб., предупреждает Минфин и предлагает прекратить с 2006 г. практику госгарантии.
Такое заключение неприятно поразило замдиректора АИЖК Дениса Гришухина. По его словам, средний срок ипотечного кредита — 16 лет, а с учетом досрочного погашения гражданами — восемь. Дефолт АИЖК исключен, доказывает Гришухин: для этого надо, чтобы целый год половина заемщиков не расплачивалась по закладным. А сами закладные обеспечены все дорожающим жильем, разбивает он доводы Минфина.
Стоимость залога вдвое выше размера кредита, напоминает руководитель департамента корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Только событие, сопоставимое с дефолтом 1998 г., может обрушить рынок жилья, уверен он. Программа АИЖК составляет 25-30% рынка ипотечного строительства, отмена госгарантий АИЖК обернется свертыванием ипотеки и ударит прежде всего по регионам, где ее доля не превышает 1% объема сделок с недвижимостью, отмечает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Устоят, по его мнению, рынки Москвы и Санкт-Петербурга с относительно развитыми банковскими программами ипотечного кредитования. Обескуражен предложением Минфина гендиректор ставропольского ГУП “Свой дом” Владимир Жих. Он говорит, что без госгарантий АИЖК не станет выкупать закладные и тогда “накроется” пятилетняя программа ипотечного строительства в крае. “Люди лишатся порядка 1000 квартир площадью 70 000 кв. м”, — прикидывает потери Жих.
Руководитель аналитического центра IRM.RU Олег Репченко напоминает, что госгарантии служат снижению ставок и удлинению сроков займов на рынке ипотеки. За рубежом срок ипотеки — 25-30 лет, а ставки — 4-5%, поэтому свыше 90% недвижимости покупается именно по ипотечным схемам. В России ставки и сейчас в три-четыре раза больше, а без госгарантий подскочат еще сильнее, убеждены эксперты. Репченко и Апрелев удивлены тем, что чиновники хотят отказаться от госгарантий. “Непонятно, в чем тогда социальная роль государства?” — удивляется Апрелев. “Минфин не хочет нести риски по ипотеке, но управление макроэкономическими рисками и предотвращение кризисов — его основная роль”, — добавляет Репченко.
Чиновник Белого дома говорит, что долговая стратегия Минфина сейчас дорабатывается, а предложение по ипотеке будет обсуждаться на заседании бюджетной комиссии под руководством Михаила Фрадкова. По словам чиновника, на днях Минэкономразвития внесло в правительство концепцию развития ипотечного кредитования, предусматривающую оценку реальных рисков предоставления госгарантии АИЖК.
Ведомости, 11.05.2005
Александр Беккер
