Рынок жилья: ипотека без популизма

Доступность ипотечного кредита ограничена двумя факторами: большим начальным взносом и высокими месячными платежами, обусловленными высокой процентной ставкой. В последнее время появились разнообразные программы социальной ипотеки, реализуемые в виде дотаций и субсидий из региональных бюджетов. Основная цель этих программ — обеспечить населению доступное жилье. На деле это пока остается популизмом.

Все используемые программы социальной ипотеки являются вариациями следующих подходов:
Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту.
Безвозмездная субсидия на часть стоимости жилья и ипотечный кредит.
Приобретение жилья по “себестоимости” с оплатой через ипотечный кредит.

Поможет немногим

При дотировании процентной ставки ипотечный кредит берется в коммерческом банке на рыночных условиях, а региональные власти обязуются в течение некоторого срока дотировать процентную ставку. Эти дотации облагаются налогом: или заемщик заплатит 13%, или банк — 24%. Предположим, что дотироваться будет 6% ставки процента по стандартному кредиту АИЖК (14% в рублях, на 27 лет, равные месячные платежи, размер кредита — 700 000 руб.). Для дотирования кредита в течение всего срока бюджет выплатит 1230 руб. на каждую тысячу кредита, или 990 000 руб. за весь кредит. Это очень большие деньги. Для сравнения: если бы на такие дотации был использован весь стабилизационный фонд (1,426 трлн руб.), то помочь можно было бы только 6% нуждающихся семей.

Такая схема практически непригодна для секьюритизации. Проблема снижения первоначального взноса также никак не решается.

Приведенные аргументы подтверждают мнение Бруно де Гаспериса, возглавляющего кредитный и международный департамент Банковской ассоциации Италии: “Все, что угодно, только не дотация процентных ставок. Хуже этого ничего быть не может”. Это не голословное утверждение: итальянское правительство несколько лет изучало вопрос и реализовало несколько пилотных проектов по дотированию процентных ставок.

В схеме с разовой безвозмездной субсидией (Москва) бюджет дотирует до 50% стоимости жилья, а на остальную часть заемщик берет ипотечный кредит. Эта схема несколько дешевле, чем дотирование процентных ставок, но не настолько, чтобы можно было серьезно говорить об ее практическом применении. Возьмем цифры Департамента жилищной политики и жилищного фонда. При дотации 50% стоимости 60-метровой квартиры московский бюджет выплатит 770 000 руб. Московские власти намерены тратить на эту программу порядка 1120 млн руб. в год и смогут помочь не более чем 1455 семьям в год. Если снова представить, что на эту цель будет потрачен целиком весь стабилизационный фонд, то такая схема социальной ипотеки сможет помочь только 7,5% семей.

В схеме покупки жилья по “себестоимости” застройщик получает разрешение построить “коммерческий” дом в хорошем месте в обмен на обязательство построить “социальный” дом по себестоимости. Если застройщика силовым методом заставить снизить цену на один дом, то он неизбежно завысит цену на другой. В результате социальный дом будет строиться с нарушениями технологии, с применением некачественных и некондиционных материалов. Коммерческий дом тоже будет строиться со всей возможной экономией, так как на нем застройщик добирает доход, потерянный на социальном доме. Это приводит к вздуванию цен на коммерческое жилье, а также к высокой волатильности и неустойчивости строительного бизнеса. Коррекция цен на жилье в сторону снижения приведет к финансовому кризису таких застройщиков, так как продать по завышенным ценам коммерческие дома будет сложно, а это приведет к остановке строительства социальных домов.

Расчеты показывают, что и прямое и косвенное дотирование ставки оборачивается непомерным бременем для бюджета, которое будет нарастать с каждым годом. Скоро эти программы социальной ипотеки придется свернуть, и весь эффект от них будет заключаться в нескольких тысячах осчастливленных семей и миллионах, которым ничего не достанется. Вряд ли это тот политический результат, к которому стремятся региональные власти.

Гарантии федерального бюджета могут искусственно понизить ставки. К сожалению, это будет иметь негативные последствия для развития первичного и вторичного рынка ипотеки. На Сбербанке и ВТБ это вряд ли отразится, но остальным банкам придется свернуть собственные программы рефинансирования. Через три-четыре года российский ипотечный рынок разовьется до такого состояния, что на него придут иностранные банки с серьезными деньгами. Тогда мелкие и средние российские коммерческие банки, сидящие на государственной игле рефинансирования, останутся на ней навсегда. Чтобы удержать их в ипотечном бизнесе, федеральному правительству придется заниматься несвойственным ему делом — конкурировать с иностранными банками в финансовом секторе.

Рассмотренные программы дорого обойдутся регионам. Но вместо реальной социальной ипотеки получится социалистическая ипотека по аналогии с советскими временами, когда право на жилье имели все, жилье было доступно, но обеспечено было меньше половины населения.

Конкретные предложения

Что же нужно делать? Во-первых, повышать доступность жилья надо комплексно. Во-вторых, надо минимизировать выплаты из бюджета и задействовать то, что в вышеприведенных схемах вообще не используется, — высокий кредитный рейтинг муниципальных властей. Рамки данной статьи не позволяют дать детальное описание альтернативных методов. Поэтому ограничимся только их кратким перечислением.

1. Первоначальный взнос может быть снижен до 10-15% за счет страховки оставшейся части начального взноса. Необходимость такой страховки отпадет, как только рыночная стоимость жилья поднимется. Это приведет к временному небольшому увеличению месячного платежа. Но такой подход поможет сразу целой категории людей, которая может платить месячный платеж, но не имеет денег на начальный взнос.

2. Для отдельных категорий бюджетников власти могут предоставить гарантии по покрытию потерь от дефолтов. Это снизит риски банка, выдающего кредит, и, соответственно, ставку процента по кредиту.

3. Для кардинального понижения эффективной ставки процентов потребуются более сложные финансовые схемы социальной ипотеки. Сегодня уже есть региональные правительства, сделавшие полшага в этом направлении (Ханты-Мансийск). Это, конечно, прогресс, хотя специалисты могут сделать схему Ханты-Мансийска существенно более эффективной.

В рамках проекта Международной финансовой корпорации “Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России” проводится работа по повышению эффективности работы региональных участников ипотеки, которые могут быть задействованы в программах социальной ипотеки.

Низкие ставки по ипотечным кредитам определяются развитием стандартов первичного рынка, секьюритизации, процедур регистрации и обращения взыскания. Еще в 80-х гг. в США ипотечные кредиты выдавались под 11-14%.

Конечно, развивать ипотечный бизнес и разрабатывать эффективные социальные ипотечные программы весьма непросто. Но это более эффективное использование бюджетных ресурсов, чем разбрасывание денег широкими движениями сеятеля.

Автор — консультант проекта IFC “Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России”.

Ведомости, 10.11.2005
 Геннадий Суворов