Ипотека первична
Частные лица в большинстве своем еще не знают, что могут купить жилье в строящемся доме по ипотечной схеме. А многие банки игнорируют первичный рынок, выдавая кредиты только по старинке — на приобретение вторичного жилья. Между тем благодаря новому механизму граждане могут купить качественное жилье дешево и быстро, а банки — существенно нарастить объемы кредитного бизнеса.
Помешать всеобщему счастью в состоянии только малопрозрачные российские застройщики. Задержки сроков сдачи строительных объектов — одна из причин высокой популярности рынка вторичного жилья, зачастую малопривлекательного. Взять в банке кредит и год-два наблюдать, когда и где строитель найдет деньги (и найдет ли) на завершение объекта, — занятие не для слабонервных. Особенно если учитывать, что до момента, как банк получит в залог готовую квартиру, действуют повышенные процентные ставки по кредиту (12,5-14% вместо обычных 10,5-12% годовых для кредитов в долларах).
Но ведь есть и пунктуальные строители. Собственно, банки уже составили список объектов, под которые готовы давать кредиты. И под объект, который строит организация, ранее необоснованно затягивавшая строительство, вам кредит просто не дадут.
Чем же первичная ипотека предпочтительнее вторичной? Начнем с того, что по качеству новое жилье, как правило, лучше, чем старое. При этом вы можете купить на первичном рынке уже готовую квартиру. Рынок насытился, и появилось предложение квартир в уже сданных госкомиссии домах по вполне "старым ценам". Метр может оказаться ощутимо дешевле, чем на "вторичке". Зато перспективы удорожания метра в новом доме гораздо лучше: цена скорее всего будет расти по мере развития инфраструктуры. Есть и другие плюсы: новостройка юридически чиста, то есть тратиться на экспертизы и страхование права собственности не придется. Банку может хватить простого страхования жизни заемщика. Наконец, покупка новостройки дает возможность сэкономить на комиссионных риэлтору. Все эти обстоятельства позволяют мне спрогнозировать взрывной рост рынка первичной ипотеки.
Почему же многие банки отказываются от доходов и до сих пор не кредитуют под покупку "первички" даже в уже построенных домах? Глава одного из ипотечных банков по этому поводу сказал мне буквально следующее: "Мы понимаем, что по таким объектам риски низкие, и планировали запустить программу по новостройкам, сданным ГК. Но не сделали этого по трем причинам. Во-первых, отсутствие интереса у застройщика (они к моменту сдачи дома ГК уже выходят в прибыль). Во-вторых, маленький сегмент подходящих объектов — нам неинтересно формировать маленькие пулы (имеются в виду совокупности кредитов, переуступаемые другим банкам. — „Ф.“), а включать эти кредиты в пулы на „вторичке“ мы не можем. В-третьих, есть большие юридические сложности с проведением сделки". Но положение дел меняется. После остановки цен на жилье застройщики поняли: объект мало построить, его надо еще и продать. Поэтому "искусственный" спрос за счет кредитных денег — спасательный круг для строителей.
Кстати, у первичной ипотеки есть и отчетливые недостатки. Банк может потребовать от вас привлечь поручителей до момента передачи квартиры в залог банку. Также заранее согласуйте условия конвертации валютного кредита. Застройщик принимает деньги в безналичных рублях по курсу ЦБ, а банк-кредитор меняет доллары на рубли по своему внутреннему курсу. При кредите в $100 000 и разнице между курсами ЦБ и банка в 20 копеек вы потеряете 20 000 рублей, что в целом неприятно.
10 советов по получению ипотечного кредита
1. ОЦЕНИТЕ СВОИ ВОЗМОЖНОСТИ.
Прежде всего определите, на какую сумму кредита вы можете претендовать и во сколько в итоге обойдется квартира. Сделать это помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайтах многих банков. Имейте в виду, что ежемесячный платеж в большинстве случаев не может составлять более 40% дохода, а максимальный размер кредита ограничен, как правило, 70-80% от стоимости приобретаемой квартиры. Помочь в выборе ипотечной программы могут и кредитные брокеры — специальные агентства, призванные аккумулировать информацию о пакетах ипотечных услуг, консультировать заемщика и помогать ему в сборе документов и получении кредита.
2. ДОГОВОРИТЕСЬ С НАЧАЛЬНИКОМ.
Выясните у работодателя, согласен ли он подтвердить ваши доходы и в какой форме это будет сделано (справка по форме 2-НДФЛ, письмо в свободной форме с подписью руководителя или личная беседа начальника с кредитным инспектором). Если ваша компания не расположена предоставлять информацию о реальном размере зарплаты своих сотрудников, стоит поискать "лояльный" банк, который согласится на иное подтверждение дохода.
3. ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА — ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЕ.
Соглашаться на кредит под более чем 15% годовых в рублях и 12% годовых в валюте не стоит. Однако имейте в виду, что банк может декларировать низкую процентную ставку, но при этом устанавливать довольно значительные "компенсирующие" сборы, например ежегодную комиссию за ведение счета или завышенные ставки близкой страховой компании.
4. НЕ ЛУКАВЬТЕ НА СОБЕСЕДОВАНИИ.
Вас все равно выведут на чистую воду — кредитные инспекторы прекрасно представляют, во сколько обходятся услуги няни, обслуживание автомобиля и т. п. А если у вас все-таки получится обмануть банкиров и получить большую сумму кредита, вы можете создать проблемы сами себе: ежемесячные выплаты банку могут оказаться непосильными для семейного бюджета.
5. ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР.
Идеальный вариант — проконсультироваться с юристом на предмет "тонких" моментов заключаемого контракта. Пункты, требующие особого внимания, — возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывов в платежах, ответственность заемщика в случае просрочки и т. п.
6. БУДЬТЕ ГОТОВЫ К НЕОЖИДАННОСТЯМ.
Не исключено, что получение кредита потребует от вас дополнительных вложений помимо банковских сборов. Довольно значительную сумму обычно составляют затраты на поиски квартиры — услуги риэлтора, сбор документов и т. п. Выясните, какие именно документы требуется представить банку для заключения договора. Помните о том, что их список может существенно расшириться в процессе оформления сделки. Имейте в виду и то, что некоторые банки навязывают услуги "своих" нотариусов по завышенным ставкам.
7. ОПРЕДЕЛИТЕСЬ С РЫНКОМ.
Ставка по "первичке" до оформления жилья в собственность в большинстве банков выше на 2-3 процентных пункта. А с учетом последних изменений в законодательстве ожидается рост цен на первичном рынке недвижимости. Однако в случае покупки новой квартиры вам обычно не приходится тратить деньги на риэлтора, отпадает и необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Кроме того, не всякая "вторичка" подойдет для ипотеки — дом не должен идти под снос, иначе банк не согласится кредитовать такую квартиру.
8. ПОДБЕРИТЕ РИЭЛТОРА.
Агент по недвижимости должен быть лояльным к ипотеке. В противном случае он будет бесконечно твердить вам, что "чистая" продажа квартиры прошла бы намного быстрее, возмущаться при запросе дополнительных документов и требовать доплаты. Кроме того, риэлтор должен дать гарантию юридической чистоты квартиры. Появление законных владельцев вашего жилья через два-три года расчетов по кредиту может дорого вам обойтись. С банком в этом случае за вас расплатится страховщик, однако потраченные деньги уже не вернуть.
9. ПРОВЕРЬТЕ ПУТИ К ОТСТУПЛЕНИЮ.
Оцените, как быстро вы сможете в случае чего найти новую работу с приемлемым для погашения кредита уровнем дохода. А если ваш супруг или супруга выступает в роли созаемщика, до оформления ипотечного кредита задумайтесь о подписании брачного договора, чтобы избежать значительного числа проблем с переоформлением долга и разделом имущества в случае развода.
10. ЕЩЕ РАЗ ПОДУМАЙТЕ.
По мнению большинства заемщиков, если есть возможность обойтись без ипотеки и купить квартиру "в чистую" (например, получив обычный кредит), стоит ею воспользоваться. С учетом процентных выплат стоимость "ипотечной" квартиры возрастает на 60-90%. Кроме того, до полного погашения кредита вы не сможете свободно распоряжаться жильем, любая сделка с ним должна согласовываться с банком-залогодержателем.
Финанс, 27.06.2005
Олег Анисимов
