Ипотеку снимают с гарантий

В апреле вокруг крупнейшего в России игрока рублевого ипотечного рынка - государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - разразился громкий скандал. Минфин предложил правительству отменить практику выдачи государственных гарантий агентству. Между тем именно благодаря таким гарантиям оно финансирует банки, покупая у них пулы ипотечных кредитов. И их ликвидация принципиально изменит модель, по которой будет развиваться в России рынок ипотечного кредитования.

Развивать ипотечное кредитование за счет собственных средств сегодня могут позволить себе лишь несколько десятков российских банков. Как правило, они предлагают ипотечные кредиты в Москве или Санкт-Петербурге, а в регионах главным игроком является АИЖК. Само агентство кредиты не выдает, этим занимаются его партнеры - ипотечные операторы и банки, через которые оно и реализует свою ипотечную программу. Средства же на ее реализацию АИЖК берет, подобно американским ипотечным агентствам размещая на рынке свои облигации под государственные гарантии.

Никаких гарантий

Именно вокруг этих гарантий и разгорелся скандал. В апреле Минфин представил к заседанию правительства "Долговую политику на 2006-2008 годы", в которой предложил прекратить со следующего года предоставление госгарантий АИЖК. По мнению Минфина, дальнейшая поддержка агентства приведет к монополизации ипотечного рынка и негативным последствиям для бюджета. Собственно, Минфин опасается, что государственные гарантии, предоставленные агентству, придется исполнять. По расчетам Минфина, бюджет страны потеряет 4,7 млрд руб.- в случае исполнения в 2005 году тех госгарантий, которые были выданы в 2002-2004 годах. Общий же объем возможного исполнения гарантий в течение 2005-2012 годов оценивается министерством в 12,8 млрд руб., в том числе в 2006-2008 годах эта сумма может составить 2,1 млрд руб.

Высокая вероятность такого развития событий обусловлена, по мнению Минфина, наличием существенного разрыва по срокам привлекаемых агентством под государственные гарантии средств (на 7-8 лет) и по выкупаемым закладным (до 27 лет). В связи с этим Минфин опасается возникновения у агентства серьезного кассового разрыва. Эти соображения не лишены оснований: действительно, АИЖК неоднократно "занимало" деньги у банков для покрытия образующегося кассового разрыва - привлекало деньги МДМ-банка, в октябре прошлого и марте этого года - средства Газпромбанка.

При этом "доступное предложение жилья" все равно обеспечено не будет, поскольку, с точки зрения Минфина, АИЖК не ставит перед собой задачу снижения ставок по ипотечным кредитам. "Это не доступное жилье, а просто стимуляция роста цен на недвижимость, что сделает невозможным его купить нормальному человеку,- говорит замдиректора департамента международных отношений, государственного долга и государственных финансовых активов Минфина Дмитрий Панкин.- Предложенная ипотечная система АИЖК, конечно, не ограбление трудящихся, но ее условия являются достаточно тяжелыми условиями для населения".

При этом Минфин отмечает, что агентство берет деньги на рынке под 7,99%, это его последнее размещение, а кредиты населению выдает под 15% годовых. "Получается, что лицо, которое возьмет ипотечный кредит, вернет и основной долг и еще практически такую же сумму заплатит в качестве процентов по кредиту. Где же тут доступное жилье? - спрашивает Дмитрий Панкин.- Пусть тогда работает как обычный агент и конкурирует с другими игроками рынка, как делает это сейчас, но уже без государственной поддержки, тем более что вероятность исполнения этих гарантий очень высока".

"Политику госгарантий по отношению к АИЖК надо кардинально менять,- согласен и президент Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.- По общим обязательствам АИЖК их нужно свести к нулю. Так, инвесторы, вкладывающие деньги в ипотечные ценные бумаги, в первую очередь реагируют на аваль Минфина, а не на качество бумаг, выпускаемых агентством. Прежде чем говорить об объемах госгарантий, нужно внимательно просчитать последствия увеличения объемов ипотечного кредитования".

Частное дело

Естественно, АИЖК эти идеи не поддерживает. "Если агентство перестанет направлять деньги в регионы, используя господдержку, в подавляющем большинстве регионов ипотеки просто не станет",- уверен начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. И в любом случае, по словам руководства агентства, о федеральной системе ипотечного кредитования в рамках проекта "Доступное жилье" можно будет забыть. Действительно, как показывает мировая практика, поддержка государства - одно из условий быстрого развития ипотеки.

Конечно, кроме категоричной позиции, предполагающей прекращение предоставления господдержки АИЖК, даже в Минфине рассматривают и более мягкий вариант дальнейшей деятельности АИЖК. Так, одним из предложений Минфина является переориентация агентства. "Задачей АИЖК может быть обеспечение наименее защищенных слоев населения жильем, а не конкуренция на рынке с другими игроками с использованием господдержки,- говорит Дмитрий Панкин.- Процентную ставку тогда нужно максимально снижать, но только для тех граждан, кто не может на свободном рынке купить по ипотеке квартиру".

Как бы то ни было, идея отмены госгарантий АИЖК обсуждается, и агентство уже начало прикидывать, как оно будет работать в случае, если это действительно случится. По словам исполнительного директора АИЖК Дмитрия Глазунова, агентство в принципе готово работать и без поддержки государства. Другое дело - как.

"В случае прекращения господдержки правительство как единственный наш акционер может агентство продать - по аналогии с Соединенными Штатами. В этом случае мы будет работать уже как наемные работники коммерческой организации. Единственное, что изменится,- это политика АИЖК в отношении процентных ставок. Естественно, они будут выше",- уверен Дмитрий Глазунов. По его словам, АИЖК в этом случае не сможет проводить социально ориентированную политику по развитию ипотеки в экономически менее развитых регионах, в которых банкам работать сегодня невыгодно. Однако оно с успехом сможет использовать ту широкую региональную сеть, которую за четыре года создали региональные ипотечные операторы.

При этом привлекать средства с рынка агентство сможет и без явных госгарантий. У него как у эмитента уже сложилась определенная репутация (АИЖК размещает свои облигации на рынке с 2003 года). Это подтверждает недавний пример. Долгое время госгарантии распространялись как на сами облигации АИЖК, так и на купон по ним. Однако на последнем размещении, которое состоялось 11 мая, госгарантий по купону не было. Однако на результаты размещения бумаг это не повлияло - они оказались по-прежнему интересны рынку.

Бумажный выход

Тем не менее пока АИЖК надеется на другой исход развязанной Минфином дискуссии. Оно предложило правительству не отменять саму государственную поддержку агентства, а изменить его форму. Так, АИЖК предлагает правительству перейти от гарантий по каждому облигационному займу к бессрочной субсидиарной ответственности государства по обязательствам АИЖК. В законе будет закреплено, что государство отвечает по обязательствам агентства без привязки к конкретному выпуску облигаций и его сумме. Другое дело, в какой мере это устроит правительство, поскольку речь идет о развитии того самого принципа, который ранее не устроил Минфин. Однако решиться вовсе отказать АИЖК в господдержке правительству также будет очень непросто.

Дело в том, что, как стало известно "Деньгам", 3 мая президент России утвердил любопытный перечень поручений по итогам заседания президиума Госсовета 19 апреля. В нем Владимир Путин поручил Михаилу Фрадкову до 1 июля "рассмотреть и утвердить" представленную МЭРТом концепцию развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. В поручении написано: "Определить форму и параметры государственной поддержки ОАО 'Агентство по ипотечному жилищному кредитованию' до 2010 года". Это можно расценивать как точку в межведомственном споре - господдержка АИЖК обеспечена до 2010 года, а спор пойдет лишь о ее форме.

Тем не менее эта дискуссия стала толчком к переосмыслению самим АИЖК своих целей. Уже со следующего года АИЖК планирует начать уходить с первичного рынка ипотеки - выкупа кредитов у своих региональных операторов. Механизм ухода с ипотечного рынка прописан в его новой "Концепции развития на 2006-2010 годы". В АИЖК уверены, что в скором времени должны появиться другие организации, которые будут осуществлять выкуп закладных вместо него. Например, крупные банки уже без господдержки, на собственные средства будут покупать пулы ипотечных кредитов и выпускать под них ипотечные ценные бумаги.

Такая схема, по сути, на банковском рынке действует еще с прошлого года. Банки активно продают друг другу накопленные пулы ипотечных кредитов. В прошлом году две такие операции провел банк "Дельтакредит", продав часть своего пула Москоммерцбанку. Городской ипотечный банк в этом году совершил три сделки на общую сумму порядка $15 млн - с Райффайзенбанком, Международным московским банком и с банком "Сосьете Женераль Восток". По мере роста количества таких операций доля АИЖК в выкупе закладных у своих ипотечных операторов должна сократиться и в итоге приблизиться к нулю.

АИЖК намерено полностью прекратить выкуп закладных в регионах, где появятся операторы, подобные агентству. Там же, где их не будет, оно планирует выкуп закладных и после 2008 года. Напомним, что агентство покупает кредиты у своих партнеров за счет средств, которые оно привлекает на рынке, используя госгарантии. После ухода с рынка выкупа кредитов агентство будет расходовать средства, выделяемые из бюджета, уже на другие цели. Так, на привлеченные с рынка деньги АИЖК планирует выкупать не ипотечные кредиты, а ипотечные ценные бумаги у банков. Свою роль в федеральной системе ипотечного кредитования АИЖК со следующего года видит именно в формировании и развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

Так, АИЖК предлагает разделить выпуск ипотечных ценных бумаг под длинные кредиты на краткосрочный (до 3 лет) и долгосрочный (на оставшиеся 10-15 лет). "Так как срок жилищного кредитования достигает 20 лет, такие длинные бумаги рынку интересны не будут,- поясняет исполнительный директор АИЖК Дмитрий Глазунов.- Для развития ипотечных ценных бумаг мы хотим 'разрезать' финансовый поток. Выпускаемая ценная бумага должна состоять из двух траншей - старшего и младшего. Первый выкупит рынок, а второй - наше агентство". Со временем такие операции с ценными бумагами и должны стать основной функцией АИЖК.

КАК РАБОТАЕТ ИПОТЕКА В ЕВРОПЕ

Жилье по контракту

В Германии действует наиболее известная в Европе модель ипотечного рынка, представленная строительными сберегательными кассами: контрактные сбережения. В Пруссии, например, система контрактных сбережений была введена еще в 1783 году, в Австрии - в 1822 году. Наиболее распространенная форма так называемых контрактных сбережений - стройсберкассы - начали возникать в Европе еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках. Если для строительства дома собиралось, например, десять человек, каждый из которых ежегодно вносил определенную равную для всех участников сумму, один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. В выигрыше оказывались все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования в жилищной сфере в Германии и Чехии. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан и плата заемщиков за пользование выданным жилищным займом. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени, в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Тот, чьи взносы достигают определенной величины, обычно через пять-шесть лет может использовать деньги с этого вклада на строительство или покупку жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Процентные ставки как на вклад, так и на кредит являются постоянными, они зафиксированы на все время действия контракта.

Стройсберкассы, так же как и банки, предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размером процентной ставки, сроком и объемом кредитования. В среднем процентная ставка по такому займу ниже среднерыночной банковской на 3-4%. Максимальный срок погашения займа - 18 лет. Сегодня в системе стройсберкасс участвует порядка 20 млн граждан Германии, то есть практически каждый четвертый немец.

Модель специализированных ипотечных банков развивалась в Европе наряду со стройсберкассами, причем эти банки владеют большей частью ипотечного рынка в целом. В настоящее время большинство европейских стран приняли либо принимают законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ценных бумаг (ипотечных облигаций), обеспеченных ипотечными активами этих банков. Такая схема эффективно работает кроме Германии еще в Дании и Швеции.

Механизм работы специализированных ипотечных банков называется одноуровневым. Они самостоятельно осуществляют выдачу кредитов населению и выпускают ипотечные ценные бумаги. Первый германский специализированный ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Причем в XVIII веке такие земельные банки создавались одновременно и в России. С тех пор ни один из германских ипотечных банков не разорился. Проценты по закладным германские банки выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн.

С 1900 года существует специальная сеть ипотечных германских банков. Они привлекают средства с рынка, самостоятельно выпуская ипотечные ценные бумаги. Полученные деньги банк использует для реализации своих ипотечных программ.

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Там действует модель накопительных счетов. Желающий получить ипотечный кредит копит на счете определенную сумму денег, после чего может получить льготный жилищный кредит по льготной процентной ставке. При этом к вкладу гражданина каждый год прибавляется государственная премия.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества. В современной Великобритании насчитывается около 70 строительных обществ.

В последние годы в результате либерализации законодательства Соединенного Королевства деятельность этих обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Например, одно из крупнейших строительных обществ Abbey National, по сути, превратилось в ипотечный банк. Оно не только кредитует население, но и открывает счета, выдает кредитные карты, чеки, страховки и т.д.

КАК РАБОТАЕТ ИПОТЕКА В СЕВЕРНОЙ АМЕРИКЕ

Жилье от Джинни Мэй

При создании вторичного рынка ипотечных кредитов в Америке и Канаде в 30-х годах ХХ века государство играло ключевую роль. В рамках различных госпрограмм большое количество семей получало возможность приобрести жилье в кредит. Это прежде всего молодые семьи, впервые приобретавшие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков.

В Канаде вот уже 50 лет активно действует созданная государством Канадская жилищная ипотечная корпорация, которая предоставляет кредитным организациям услуги по страхованию кредитных рисков и гарантии по ценным ипотечным бумагам, что позволило им, например, в 1998 году выдать кредитов на общую сумму порядка $60 млрд. При этом было выпущено ипотечных ценных бумаг на сумму около $13 млрд.

Ипотечный рынок в США является самым большим и развитым в мире. Только стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на американском рынке, составляет порядка $3,5 трлн, что сопоставимо с объемом рынков американских правительственных ценных бумаг. В Америке четко разделяются деятельность по накоплению ипотечного покрытия и выпуску ценных бумаг и выдача кредитов. Так, ипотечные компании, универсальные банки и другие кредиторы выдают ипотечные кредиты населению, не оставляя их на своем балансе и не выпуская ипотечные ценные бумаги. Сформированный пул выданных кредитов они продают специализированным ипотечным операторам. Эти ипотечные агенты аккумулируют купленные жилищные кредиты и выпускают ценные бумаги, размещаемые в дальнейшем на рынке.

Основными такими операторами в Америке являются организации, созданные при активном участии правительства США. Эти организации покупают ипотечные кредиты, формируя собственный портфель кредитов, за счет привлечения средств от частных инвесторов - эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Инвесторами, вкладывающими свои средства в эти бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды и страховые компании.

"Фэнни Мэй" - Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начиналась как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства. Кроме этого функционируют "Фредди Мак" - Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, Freddie Mac) и "Джинни Мэй" - Government National Mortgage Association (GNMA, Ginnie Mae).

Федеральное правительство полностью владеет "Джинни Мэй", которая предоставляет гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, которые предоставляются в соответствии с установленными стандартами. Бумаги, гарантированные "Джинни Мэй", по своей надежности приравнены к бумагам, гарантированным правительством США. Ценные бумаги, гарантированные "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак", считаются не менее надежными, чем правительственные ценные бумаги. Несмотря на то что эти корпорации в настоящее время являются частными и не имеют явных, законодательно устанавливаемых гарантий от правительства США, как "Джинни Мэй", они пользуются неявной, но очевидной для рынка поддержкой. По сути дела, гарантии ипотечных агентств по ценным бумагам воспринимаются инвесторами как гарантии государства, и уровень доходности по этим бумагам сравним с уровнем доходности по правительственным ценным бумагам США.

Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность всех этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы. В мае этого года комитет по финансовым услугам палаты представителей конгресса США одобрил предварительную версию законопроекта, который должен изменить систему регулирования деятельности Fannie Mae и Freddie Mac. Необходимость реформирования возникла после того, как в 2003-2004 годах вокруг этих компаний разразился крупный скандал: выяснилось, что компании манипулировали финансовой отчетностью. Предлагается создать специальный комитет, который будет контролировать деятельность Fannie Mae и Freddie Mac, вместо управления по контролю за предприятиями, занятыми в жилищной сфере (OFHEO).

КАК РАБОТАЕТ ИПОТЕКА В РОССИИ

Жилье по стандарту

Ипотечным кредитованием в нашей стране, по данным Ассоциации российских банков, занимаются более 160 кредитных организаций. При этом собственные ипотечные программы разрабатывают лишь около 20 из них. В основном это либо крупные банки с государственным участием, либо "дочки" иностранных банков. Они либо предлагают кредиты на покупку готовой квартиры, либо выдают деньги на ее покупку в недостроенном доме. Порядка 140 банков работают по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

АИЖК было создано правительством в 1997 году. Постановлением #1010 от 26 августа 1996 года агентству была поставлена задача привлечь внебюджетные средства для развития ипотечного кредитования в России. Уставный капитал в размере 80 млн руб. агентству оплатило правительство, эти средства АИЖК использовало для покупки кредитов у банков. Банки заключали с агентством либо с его филиалами соглашение о сотрудничестве. Внебюджетные средства привлечь не удалось, и фактически АИЖК не функционировало. С 1997 по 2002 год агентство выкупило лишь около 60 кредитов.

В 2002 году в АИЖК пришла новая команда во главе с Александром Семенякой. Была разработана основа сегодняшних стандартов выдачи ипотечных кредитов, а также сама система работы с партнерами АИЖК в регионах. Так, согласно ей, банк или другой кредитор выдает кредит и оформляет ипотечную закладную. Затем продает ее региональному оператору, который формирует из них пул и продает его АИЖК. В 2002 году стандарты агентства подразумевали кредит на 20 лет под 18% годовых в рублях.

Региональные операторы, которые выдают кредиты по стандартам АИЖК, как правило, пользуются поддержкой региональных органов власти, в том числе и финансовой. 50% такого оператора принадлежит местным органам власти. Они заключают с АИЖК соглашения о поставках закладных и берут на себя работу с местными банками. Кредиты первоначально выкупаются на баланс оператора по поручению и с гарантией АИЖК об их выкупе. После заключения между агентством и оператором рамочного соглашения составляются дополнительные документы. В них фиксируются конкретные объемы и сроки поставки закладных, а также обязанность агентства выкупить эти объемы у операторов.

Такая схема сегодня функционирует на территории 78 субъектов федерации. По данным АИЖК, количество участников общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования превышает 200. В нее входят банки, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. По данным агентства, наиболее активно ипотека развивается в Башкирии, Самаре, Вологде, Новосибирске и Алтайском крае. В этих регионах выдача ипотечных жилищных кредитов уже поставлена на поток.

Этот поток агентству удалось сформировать только за счет господдержки, средства на которую выделяются из бюджета как раз с 2003 года. Агентство использует государственные гарантии по своим облигациям, первый выпуск которых состоялся в 2003 году. Деньги, получаемые от размещения, АИЖК использует для выкупа у своих партнеров кредитов, выданных по его стандартам.

В 2003 году АИЖК изменило свои стандарты, снизив ставку с 18% до 15% годовых в рублях и увеличив срок кредитования до 27 лет. Кроме заимствования средств на рынке с использованием государственных гарантий агентство планирует привлекать деньги, выпуская ипотечные ценные бумаги. Из выкупленных закладных АИЖК формирует залоговое покрытие и уже в этом году планирует начать выпускать под него ипотечные ценные бумаги. Имеющийся у агентства пул кредитов составляет сейчас порядка 7 млрд руб.

Пока АИЖК является единственным оператором ипотечного рынка, выкупающим кредиты у мелких первичных кредиторов. Однако в концепции развития агентства на 2006-2010 годы заложено условие, что при появлении других операторов ипотечного рынка АИЖК уйдет с рынка выкупа кредитов и перейдет только на выкуп ипотечных ценных бумаг у банков. По расчетам АИЖК, реализация такого сценария возможна уже к 2008 году. К этому моменту, по мнению агентства, крупные банки вместо АИЖК будут выкупать у операторов ипотечные закладные, аккумулируя пул ипотечных кредитов для выпуска ценных бумаг. Агентство, в свою очередь, намерено перейти к выкупу у банков некоторых траншей ипотечных ценных бумаг, выпущенных под сформированные пулы.

Коммерсант, 30.05.2005
 Евгения Дмитриева