На ипотеке можно заработать
В России появился новый инструмент для инвестирования - Ипотечный паевой инвестиционный фонд (ИПИФ), позволяющий инвестировать в ипотечные кредиты. Организаторы уверяют, что такая форма вложений будет пользоваться спросом у консервативных инвесторов, делающих ставку на высокую надежность. Но эксперты считают, что большого интереса у населения к ипотечным фондам не будет: доходность мала, а рисков хватает.
Во вторник Городской ипотечный банк и управляющая компания "НВК" заявили о создании первого в России закрытого ипотечного паевого фонда "НВК - Городская ипотека". А в среду Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд (ИЗПИФ) презентовали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Росбанк и управляющая компания "Ямал". Паи фондов обеспечены пулом закладных по ипотечным кредитам Городского ипотечного банка и АИЖК. Фактически инвесторы ПИФов совместными усилиями "выкупят" у банка и агентства ипотечные кредиты вместе с доходом от платежей заемщиков. Фонды планируют привлечь 150 млн. рублей ("НВК - Городская ипотека") и 1 млрд. рублей (ИЗПИФ) сроком на 5 лет.
Заинтересованность профессиональных участников рынка в ипотечных фондах понятна. Для банков, которые выдают ипотечные кредиты, это хороший способ привлечь долгосрочные инвестиции. Из-за их недостатка на рынке и сдерживается развитие ипотеки. Но будут ли привлекательны вложения в ипотечные ПИФы для инвесторов? Гендиректор управляющей компании "НВК" Салават Халилов уверен, что этот инструмент станет достойной альтернативой государственным и корпоративным облигациям: "Доходность данного продукта не зависит от конъюнктуры фондового рынка, а складывается из периодических платежей заемщиков. При этом надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости".
Действительно, обеспечение в виде недвижимости делает вложения в такие фонды наиболее надежными, хотя и не высокодоходными. Так, создатели "НВК - Городская ипотека" планируют доходность в 12-14% годовых. Но аналитик управляющей компании "Менеджмент Центр" Максим Капитан полагает, что уместней ориентироваться на 11-12%. Предполагаемая доходность ИЗПИФ под управлением "Ямала" пока не раскрывается, но, вероятно, она будет несколько ниже. "АИЖК продаст кредиты под 14% через агентов в регионах, которые берут комиссионные, АИЖК и Росбанк также берут комиссии, несет расходы и управляющая компания. Вся эта цепочка будет съедать 4-5% годовых, - полагает гендиректор управляющей компании "Петровский фондовый дом" Виталий Сотников. - Значит, доходность такого фонда будет не более 9-10%".
Поэтому массового интереса к ипотечным фондам у населения эксперты не ожидают. "Доходность в 9% частного инвестора не привлечет", - не сомневается Сотников. Невысокий спрос со стороны населения признают и сами создатели нового продукта. Так, президент Городского ипотечного банка Николай Шитов в качестве основных "потребителей" услуг ипотечных ПИФов назвал корпоративных клиентов. "Интерес частных клиентов мы ожидаем в долгосрочной перспективе, когда паи фондов станут более доступными", - утверждает Шитов. Впрочем, малодоступным вход в ипотечный фонд уже сейчас назвать трудно: предположительная стоимость пая "НВК - Городская ипотека" - 10 тыс. руб., ИЗПИФ - 1 тыс. руб.
Сотников высказывает мнение, что истинной причиной низкого интереса населения к ипотечным ПИФам послужит неготовность доверить свои деньги сроком на 5 лет. Тем более что фонды являются закрытыми, то есть на протяжении всего этого времени "вытащить" свои средства из ПИФа не удастся. А это дополнительный минус в условиях инфляционного риска, присущего ипотечным фондам. "Учитывая, что ипотечные ПИФы создаются на 5 лет, инфляцию на такой период прогнозировать сложно, - говорит Капитан. - А доходность подобных фондов из года в год находится фактически на одном уровне, так как обеспечивается платежами по кредитам. В условиях нашей экономической ситуации есть опасность, что уровень инфляции окажется выше доходности такого фонда и инвестор может оказаться в проигрыше".
К тому же эксперты сомневаются в достаточной ликвидности закладных по ипотечным кредитам. "АИЖК и Городской ипотечный банк берут на себя сопровождение закладных, выкуп дефолтных закладных из имущества фонда, а также выкуп закладных при прекращении деятельности фондов. Поэтому риска потери вложенных средств нет, - замечает Сотников. - Но возникает риск понижения прогнозируемой доходности. Ипотечный ПИФ, проработав 5 лет, должен будет продать закладные, а покупателей на эти закладные он может и не найти. И придется реализовать их по невыгодной цене".
Финансовые Известия, 03.06.2005
Анна Каледина
