На рынке ипотечного кредитования обостряется конкуренция
Банки пока не готовы существенно снижать ставки. Зато наперебой смягчают условия предоставления кредитов: и легальный доход уже не обязателен, и сроки кредитования достигают почти 30 лет, и даже будущие пенсионеры рассматриваются в качестве возможных клиентов. При этом, правда, возрастают риски невозврата. Но влияние этого фактора начнет сказываться только через несколько лет.
Конкуренцию подогревают инициативы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), городские программы для различных категорий льготников и присутствие на рынке Сбербанка (сервис у "Сбера" вполне советский, зато отделения — в любом районе). Коммерческим банкам, чтобы сохранить позиции, приходится выкручиваться.
Все больше строительных адресов включается в банковские программы; кредит можно получить не только под будущую квартиру, но и под строящийся коттедж (не всякий и не везде — но еще год назад такой возможности просто не было). Административный (предписанный властью) ориентир для Петербурга на 2005 г. — не менее 3000 выданных ипотечных кредитов. Эту цифру в начале года называла Валентина Матвиенко. Вице-губернатор Михаил Осеевский в сентябре на конференции по ипотеке сообщил, что "программы по долгосрочному жилищному кредитованию развиваются успешно" и в Петербурге в этом году "будет выдано порядка 3500-4000 ипотечных кредитов".
Похоже на правду: в первом полугодии петербургские банки оформили и выдали более 1700 ипотечных кредитов на общую сумму 1,6 млрд руб. В лидерах Северо-Западный Сберегательный банк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк, Промышленно-строительный банк, "ДельтаКредит", Национальный резервный банк. Доля Сбербанка — более 30%, и концентрация рынка довольно высока: первая пятерка участников контролирует более 80% объемов ипотечного кредитования.
Социальная ипотека
Довольно заметную роль играют городские программы. Региональная специфика проявляется и в различных подходах к социальной ипотеке — имеет смысл сравнивать Москву и Питер. В Петербурге с момента старта программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования…" получили субсидии и улучшили свои жилищные условия 296 семей (801 человек). До конца года возможностями, предоставляемыми программой, смогут воспользоваться еще 70 семей. Затраты городского бюджета (считая с сентября прошлого года) составят 163,7 млн руб.
В Москве несколько десятков семей въезжают в купленные в рассрочку квартиры в Западном Дегунине; в этом году город обещает построить для столичных очередников, желающих воспользоваться социальной ипотекой, более 700 квартир. При этом в Москве для "очередников-заемщиков" дома строят специально. А квартиры в них продаются по себестоимости — $700-800 за 1 кв. м. Зато петербуржцы могут выбирать жилье сами.
В Москве, по данным на сентябрь, было зарегистрировано около 150 "социально-ипотечных" заявок. И неторопливость москвичей можно понять: в столице все-таки еще дают жилье бесплатно. А в Петербурге шансы на бесплатную квартиру мизерны, на субсидию — более реальны. И чиновники опасаются, что предусмотренных в бюджете средств не хватит на всех желающих, придется вносить поправки и пробивать дополнительное финансирование.
Нюансы в условиях
Чтобы участвовать в льготной ипотеке, москвич должен иметь 10-летний стаж прописки в столице, белую зарплату от $600 и документ о том, что он числится в муниципальной очереди. Пока льготной ипотекой могут воспользоваться те, кто оказался в муниципальной очереди с середины 1990-х. Условия кредита стандартные и весьма гуманные: до 30 лет под 10,5% годовых в рублях. (Однако ссуду заемщик должен выплатить до того, как ему исполнится 60 лет, так что пенсионеры не в доле.) Первый взнос — 10%.
В Петербурге от "срока давности" (в очереди) зависит размер субсидии. Впрочем, и от того, сколько собственных денег очередник готов вложить в покупку жилья. Чем выше оба эти показателя, тем больше сумма, на которую он может претендовать. Но не более 35% стоимости выбранного жилья. А условия кредитования определяет коммерческий банк. По расчетам специалистов Жилищного комитета, начиная с 2006 г. (с учетом увеличения финансирования программы — до 200 млн руб. ежегодно) получить ипотечные субсидии смогут не менее 570 семей в год (около 1700 человек). В Северной Пальмире идеи "социальной ипотеки" переплетаются с другими программами: для молодых семей, для учителей и врачей и проч. Видимо, чтобы граждане не путались в тонкостях, придется в районах вводить должность социального брокера…
Конкуренция "с подогревом"
Доля кредитов, выданных петербургскими банками в рамках соглашений с АИЖК (точнее, с региональной структурой агентства — Санкт-Петербургским ипотечным агентством (СПбИА), пока не превышает 25%. Однако для финансистов стандартный набор параметров, применяемых АИЖК, является ориентиром. Коммерческий банк, заявляя собственную программу, не может предъявлять к заемщикам существенно более жесткие требования, чем федеральное агентство, потому что просто потеряет клиентов. В октябре СПбИА заявило о смягчении условий получения кредитов. Изменения в "Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов" внесены приказом генерального директора АИЖК Александра Семеняки.
До 30 лет вырос срок, на который может быть предоставлен заем (прежний максимум — 27 лет). Изменились требования к предельному возрасту заемщика: в государственную ипотеку теперь могут включаться и те, кому к моменту погашения займа исполнится 75 лет. Предусмотрена возможность получения кредита на новое строительство (под залог имеющейся квартиры). Ранее стандарты АИЖК финансирование новостроек не предполагали, и петербургские банки — в рамках соглашения с агентством — вынуждены были сосредоточиться только на вторичном рынке. Досрочное погашение кредита не предусматривает штрафов, минимальный срок погашения не установлен. Более либеральными стали требования к подтверждению доходов заемщика.
По словам генерального директора СПбИА Владислава Назарова, в рамках городской программы банки-партнеры с марта по сентябрь 2005 г. выдали более 300 кредитов. "Изменения, внесенные в стандарты, дадут новый толчок для развития системы массового ипотечного кредитования", — считает Назаров. До сих пор с государственной программой далеко не все было гладко: коммерческие банки давали более выгодные условия. Некоторые участники соглашения с городом (его подписали 20 банков) просто использовали марку АИЖК для привлечения клиентов в собственные (валютные) программы. Директор петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов считает, что параметры кредитования, выставляемые АИЖК, остальные участники рынка обязательно учитывают — в том числе и для того, чтобы взвешивать шансы рефинансирования кредитов в перспективе.
Новостройки в рассрочку
Набирают популярность схемы взаимодействия банков с застройщиками. Участники долевого строительства получают доступ к кредитным схемам. В октябре был выдан первый кредит в рамках совместной программы компании "Северный город" и Северо-Западного банка Сбербанка РФ. Дольщик получил заем на сумму около $35 000, чтобы купить квартиру в строящемся доме на углу пр-та Солидарности и ул. Подвойского. Программа предусматривает кредитование дольщиков, приобретающих жилье в пяти новостройках "Северного города". Коммерческий директор "Северного города" Михаил Возиянов рассчитывает, что к концу года доля кредитных сделок в продажах компании достигнет 25%.
Участники рынка отмечают конкурентные преимущества сбербанковской кредитной схемы. Минимальный размер собственных средств — 10% от стоимости жилья. Аналогичные предложения в Петербурге единичны (например, "КИТ-Финанс" предусматривает 10%-ный взнос при размере кредита от $30 000). Валютная ставка в рамках программы — 11% в год. Применительно к залогу права требования (т. е. к новостройкам) таких предложений в Петербурге нет. Сбербанк, собственно, не видит разницы между вторичным рынком и новостройками. И поручительства не требует. Кредит предоставляется на 15 лет, штраф за досрочное погашение не предусмотрен. Но и по завершении строительства ставка не пересматривается.
Хотя рублевая ставка — 18% — представляется явно завышенной. Правда, к примеру, руководитель городского ипотечного центра "Петербургской недвижимости" Максим Ельцов считает, что в рублевом варианте эта услуга вряд ли будет востребована — клиенты предпочтут занимать в валюте. Ирина Забродина, директор центра жилищного кредитования компании "Адвекс", считает сильным конкурентным преимуществом Сбербанка "мягкий калькулятор", т. е. относительно гуманные требования к размеру совокупного дохода. По расчетам Забродиной, семья из двух человек даже со скромным доходом $600-700 в месяц может себе позволить взять кредит и купить "единичку", накопив $3500 на первоначальный взнос. Максим Ельцов также отмечает, что у Сбербанка сумма погашения может доходить до 70% дохода (у большинства банков — не более 40%). Хотя доходы учитываются только белые — с этим в Сбербанке строго… На кредитном рынке Сбербанк славится жестким (в рамках закона) отношением к неплательщикам. С учетом этой особенности "мягкие" условия кредитования выглядят оправданными.
Петербургский филиал банка "Сосьете Женераль Восток" (БСЖВ) и строительная компания "ЮИТ Лентек" осенью 2005 г. оформили партнерскую программу в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке. Обеспечением по кредиту до момента регистрации права собственности дольщика на квартиру является поручительство компании-застройщика. После окончания строительства жилого дома одновременно с государственной регистрацией права собственности дольщика на приобретаемую квартиру регистрируется и ее залог в пользу банка. "ЮИТ Лентек" стала первым партнером БСЖВ на петербургском рынке строящегося жилья. Банк выдает кредиты сроком до 10 лет под 11% годовых (в долларах). Минимальная сумма кредита — $25 000. Размер первоначального взноса — 30% от стоимости квартиры.
В октябре 2005 г. корпорация "Строймонтаж" и Райффайзенбанк запустили совместную программу по покупке квартир в строящихся домах с использованием ипотечного кредитования. Предусмотренный для дольщиков срок кредитования — от одного года до 15 лет, ставка кредитования на этапе строительства — 14% годовых (в долларах), после оформления квартиры в собственность — от 10%. Минимальная сумма кредита — $20 000, максимальная — 70% от оценочной стоимости квартиры. Ранее "Строймонтаж" заключил соглашения с банком "Санкт-Петербург" и Внешторгбанком. Различия — в условиях, в выборе объектов… Всего "Строймонтаж" реализует в Петербурге 20 жилищных проектов с объемом ввода около 100 000 кв. м в год.
Практически все солидные девелоперы обзавелись банковскими программами. По сути, крупные застройщики получают дополнительные преимущества в сравнении с мелкими и средними фирмами: банк не будет связываться с небольшой компанией, да той обычно и нечем обеспечить кредитную линию.
Асимметричный ответ
В условиях жесткого соперничества банки вынуждены оперативно предпринимать определенные ходы — как вполне предсказуемые, так и нетривиальные. Например, "МДМ-банк Санкт-Петербург" в сентябре снизил процентные ставки по ипотечной программе на покупку квартир на вторичном рынке в Санкт-Петербурге и городах Ленинградской области: по трехлетним кредитам — до 12% годовых в рублях и 11% в валюте, на пять лет — 13% (рубли) и 12% (валюта), на 10 лет — 14% и 13% соответственно. Сумма кредита — до 80% стоимости жилья, но не меньше $10 000.
Практически одновременно с МДМ-банком о снижении ставок и увеличении сроков объявил Банк Москвы. Менеджеры Северо-Западного теруправления Росбанка заявили о том, что в ноябре банк начинает кредитование первички, и о выдаче "ломбардных" кредитов (под залог недвижимости — на любые цели).
Городской ипотечный банк вполне успешно реализует довольно экзотичную для Петербурга программу, предоставляя кредиты под залог строящихся в пригороде коттеджей. Уже выдано несколько десятков таких кредитов; по словам Игоря Жигунова, в ближайшее время будут обсуждаться совместные программы с девелоперами, которые возводят коттеджные поселки в ближнем пригороде.
"Миэль-Недвижимость" и петербургский филиал Газпромбанка подписали соглашение: клиент может взять кредит на покупку нового жилья, при этом банк готов ждать девять месяцев, пока заемщик продаст старую квартиру (при помощи специалистов компании "Миэль-Недвижимость") и погасит большую часть займа. Начальная ставка — 13% (в валюте), но она снижается по мере погашения кредита. Максимальный срок — 15 лет. Пока старая квартира не продана, заемщик уже живет в новой и платит только проценты за пользование кредитом.
Участники рынка отмечают: раньше банки жестко ограничивали круг объектов, принимаемых в залог: только прямая продажа, никаких деревянных перекрытий, если старый фонд — только после капремонта и проч. Такой подход сужал выбор, и, естественно, это влияло на цену ипотечных приобретений. Теперь финансисты смягчились: все чаще ипотечные сделки встраиваются в цепочки из нескольких продаж. Рынок кредитования с некоторым запаздыванием претерпевает те же изменения, что и вторичный рынок в целом: в условиях дефицита правила игры определяет продавец (хозяин квартиры или владелец денег — не важно), по мере насыщения рынка инициатива переходит к покупателю (получателю кредита). А у него не так много накоплений на первый взнос, и вынимать средства из бизнеса ему невыгодно, и вообще он склонен не столько к прямой покупке, сколько к обмену с доплатой…
Петербургский предприниматель Денис С. не первый год живет в арендованной квартире. Недавно у него родился второй ребенок, пришлось из "единички" переехать в более просторную двушку за $400 в месяц. При этом белой зарплаты у него нет, основной бизнес (мебельное производство) достаточно рискованный: то густо, то пусто. Хотя бывают заказы вполне престижные: он, кстати, возводил в Ницце ту самую временную часовню к свадьбе олигарха Мельниченко, вокруг которой наворотили столько слухов и домыслов.
Его предпринимательской натуре глубоко противно каждый месяц отдавать определенную сумму за временное пользование чужим жильем. Но до последнего времени рассчитывать на ипотечный кредит Денис С. не мог: банки или просто не стали бы рассматривать заявку, или заломили бы за риск дополнительные проценты. Хотя именно арендаторы — наиболее перспективная категория для развития ипотеки. А теперь ипотечные брокеры уверяют, что все вполне реально, надо только подобрать оптимальную из нескольких десятков действующих ипотечных программ.
Ведомости, 14.11.2005
Дмитрий Синочкин
