Надавите на клаксон

Министерство экономического развития и торговли намерено уговорить правительство выделить 249 млрд рублей в виде государственных гарантий федеральному ипотечному агентству - АИЖК. Именно такая сумма фигурирует в подготовленной АИЖК и Минэкономразвития "Концепции развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования до 2010 года" - этот документ планировалось рассмотреть на одном из ближайших заседаний кабинета министров, однако пока он отправлен на доработку. Некоторые эксперты уже упрекают АИЖК в непомерных аппетитах и опасаются, что агентство монополизирует рынок. Другие, напротив, поддерживают: мол, без этих денег ни о какой ипотеке и речи быть не может. Третьи настаивают на развитии альтернативных схем жилищного финансирования.

Гарантии на хвосты

Ведомство Германа Грефа делает акцент на развитие в нашей стране американской, двухуровневой системы ипотеки, а ядром будущей ипотечной системы должно стать АИЖК. Несмотря на весьма скромные успехи агентства на поприще ипотечного кредитования, МЭРТ выступает за предоставление ему монопольного доступа к государственной поддержке.

При этом авторы концепции предлагают пересмотреть нынешний механизм выделения госгарантий. "Нам нужны непрерывные гарантии", - уточняют они и жалуются, что ежегодное изменение объема госгарантий доставляет им множество хлопот. "Например, мы не можем строить планы на долгосрочный период, - сетует исполнительный директор АИЖК Дмитрий Глазунов. - Региональные операторы упрекают нас в том, что мы не выставляем оферту на выкуп закладных на три года вперед. Но сейчас май, а мы не знаем, какой объем господдержки будет предоставлен нам в 2006 году".

Майкл Букстабер, специалист по секьюритизации вашингтонского офиса IFC: "Обращение ипотечных ценных бумаг - процесс рыночный. Бумаги выкупают инвесторы, они же определяют их справедливую цену. При условии, разумеется, что облигации правильно структурированы, а стандарты ипотечного кредитования инвесторам понятны".

Кроме того, из-за длительной процедуры согласования параметров выпуска корпоративных облигаций и условий госгарантий с Минфином АИЖК может выходить на рынок облигаций не чаще двух раз в год. Чтобы избавиться от всех этих неудобств, агентство предлагает сразу указать максимальный объем гарантий непосредственно в законе, закрепляющем субсидиарную ответственность государства. Например, в Бюджетном кодексе.

С помощью непрерывных госгарантий АИЖК намерено разрубить гордиев узел ипотеки: решить проблему несоответствия сроков ипотечного кредитования привлекаемым на финансовом рынке ресурсам. "На облигационном рынке корпоративные заемщики могут привлечь деньги на три-четыре года, тогда как ипотечные кредиты выдаются на двадцать лет и более, - разъясняют авторы концепции свою идею. - Решить эту проблему можно с помощью ипотечных облигаций. Но чтобы повысить их инвестиционную привлекательность, надо делить каждый пул ипотечных ценных бумаг на несколько выпусков. Первый - рыночный транш, удостоверяющий права на платежи, не превышающие три-четыре года. И второй - нерыночный транш, удостоверяющий права на более отдаленные по времени платежи. Он будет рисковым, неинтересным для частных инвесторов. Кто-то должен его выкупать. Этим 'кем-то' и призвано стать АИЖК".

Длинные транши специалисты уже окрестили "ипотечными хвостами". На их выкуп АИЖК планирует потратить около 17 млрд рублей средств, привлеченных с помощью гарантированных государством облигаций уже в следующем году (доля нерыночных траншей составит около 50%), и около 74 млрд рублей в 2010 году (при этом доля "хвостов" сократится до 25%). "Если эта схема не будет запущена, рынок ипотечных ценных бумаг столкнется с необходимостью фондирования длинных активов короткими пассивами, что означает неминуемое принятие эмитентом таких ценных бумаг риска процентной ставки, - предупреждает Дмитрий Глазунов. - Либо рынок будет развиваться крайне медленно в ожидании сближения разницы ресурса, имеющегося на фондовом рынке, с ресурсом, необходимым для ипотечного кредитования".

Третья новация, заложенная в бизнес-схему федерального агентства, - это отказ от выкупа закладных у региональных операторов. Напомним, что до последнего времени региональные операторы выкупали у банков, работающих в рамках федеральной программы по стандартам агентства, закладные, накапливали их и перепродавали головной структуре - АИЖК. Оборотный капитал на рефинансирование закладных АИЖК привлекало с финансового рынка с помощью облигаций, обеспеченных государственными гарантиями (всего по стандартам АИЖК выдано 16,7 тыс. ипотечных кредитов, рефинансировано закладных на 6,7 млрд рублей). В агентстве решили, что, раз уж банки заинтересованы в накоплении у себя такого ипотечного покрытия, пусть они и займутся выкупом закладных, оформленных по федеральным стандартам.

Громоздкие и затратные

Банкиры неоднозначно восприняли предложения АИЖК. "Несколько лет кряду АИЖК и коммерческие банки разгоняли ипотечный паровоз, а теперь агентство предлагает взять и переставить его на новые рельсы. Но для этого нам придется пересмотреть свои бизнес-планы, системы оценки рисков и смириться с увеличением транзакционных издержек", - жалуются они, опасаясь, что появление на рынке игрока с огромным объемом государственного участия исказит принципы рыночного ценообразования. Частные банки столкнутся с проблемами при оценке рисков и будут вынуждены либо повышать стоимость ипотечных продуктов, либо играть по правилам АИЖК.

Сегодня банки не горят желанием выкупать кредиты, выданные по стандартам АИЖК. По мнению ряда экспертов, федеральные стандарты слишком громоздки и затратны, проследить, как они применялись на практике, крайне сложно. Поэтому в случае выкупа кредитов, выданных по федеральным стандартам, требуется очень кропотливая работа, чтобы выяснить, действительно ли эти стандарты соблюдались. Отсюда дополнительные затраты.

Ксения Городничева, директор аналитического отдела банка DeltaCredit: "Собственный портфель ипотечных кредитов позволяет нам формировать ипотечное покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг и без выкупа прав требований по кредитам АИЖК".

Между тем многие банки уже разработали свои, более эффективные стандарты ипотечных кредитов. Директор аналитического отдела банка DeltaCredit (этот банк имеет уже опыт продажи части своего ипотечного портфеля другому кредитному учреждению) Ксения Городничева рассказывает, что при выдаче ипотечных кредитов банк руководствуется собственными стандартами, разработанными на основе мировых, но с учетом накопленного практического опыта. В частности, в отличие от АИЖК при проведении андеррайтинга DeltaCredit использует несколько иные соотношения для количественной оценки кредитных рисков, применяет более либеральные требования к подтверждению доходов заемщика. Отличаются и требования к обеспечению (подлежит обязательному страхованию риск утраты права собственности), предмету залога. "Наш банк ориентируется на выкуп прав требований по кредитам, предоставленным банками-партнерами на основании оригинальных стандартов DeltaCredit, - отмечает г-жа Городничева. - Такая схема работы позволяет нам использовать унифицированные приемы управления рисками. При этом размер собственного портфеля ипотечных кредитов позволяет нам формировать достаточное ипотечное покрытие для выпуска ипотечных ценных бумаг и без выкупа прав требований по кредитам, выданным в соответствии со стандартами АИЖК". А председателя совета директоров Русского ипотечного банка Сергея Корепанова не устраивает рублевая направленность стандартов федерального агентства. "Например, в Москве низкий спрос на такие кредиты, высокий процент, высокая неопределенность со стоимостью рублевых ресурсов, - говорит он. - Поэтому нам проще определять процентную ставку в долларах, исходя из стоимости денег на мировом рынке. К тому же кредиты АИЖК - длинные, а риск серьезных колебаний стоимости рублевых ресурсов в течение двадцати-двадцати пяти лет слишком высок".

"Хвостатый" суррогат

Схема секьюритизации, предложенная АИЖК, тоже представляется участникам ипотечного рынка нерыночной. Как пояснил нам специалист по секьюритизации вашингтонского офиса IFC Майкл Букстабер, на Западе используются аналогичные схемы разделения пулов на транши. Однако риск дефолтов и неплатежей по кредитам за рубежом перекладывается на государство только в исключительных случаях, в целом же обращение ипотечных ценных бумаг - процесс сугубо рыночный. Бумаги выкупают инвесторы, они же определяют их справедливую цену. При условии, разумеется, что облигации правильно структурированы, а стандарты ипотечного кредитования инвесторам понятны.

Например, одним из способов распределения рисков является деление облигаций на несколько траншей - senior, subordinated и equity. "Облигации первого транша имеют высокий кредитный рейтинг, который присваивается международными рейтинговыми агентствами, - рассказывает г-н Букстабер. - Владельцы этих бумаг имеют преимущественное право на получение дохода. Как только их требования удовлетворены, наступает очередь владельца второго транша. При этом он может рассчитывать на больший доход, потому что несет повышенный риск неплатежа. Владельцы третьего транша рискуют больше всех - денежные потоки доходят до них в последнюю очередь, после того как расплатились остальные".

Как правило, транш первого уровня составляет около 90% от всего объема выпуска, второго - от 5 до 9%. Остальное приходится на equity - в него заложен риск прогнозируемых дефолтов по кредитам (обычно 1-5%). Как правило, этот транш выкупает эмитент, что позволяет ему гарантировать высокий уровень доходности по бумагам первых двух траншей. Кроме того, эмитент заинтересован в высоком качестве кредитов, поскольку он же получает и все поступающие средства сверх прогнозируемых. По словам старшего руководителя программ технического содействия IFC Елены Клепиковой, такое транширование, в отличие от схемы с государственным участием, - опробованный рыночный механизм, а схема, предложенная АИЖК, является попыткой его замещения, и смысл этого замещения абсолютно непонятен.

Правда, запуску схемы разделенных траншей в России сейчас препятствует несовершенство Закона "Об ипотечных ценных бумагах", в котором установлены неразумно жесткие требования к ипотечному покрытию. Однако поменять закон будет все-таки проще и полезнее, чем заниматься внедрением самопальных псевдорыночных схем гарантирования ипотечных кредитов.

Тем более что эксперты сомневаются в эффективности механизма предоставления госгарантий АИЖК. "Конечно, нынешняя система выделения госгарантий не вписывается в бизнес-схему: бизнес-процесс попросту не совпадает с процессом предоставления гарантий. Однако предложения АИЖК в этой части слишком уж экстравагантны", - считает один из наших собеседников. Он полагает, что, прежде чем обсуждать проблему госгарантий, агентству следует определиться с целями и задачами. Если оно хочет превратиться в частную структуру, то и работать надо по общим правилам, не претендуя на преференции. Если же агентство будет продолжать работать в качестве государственной структуры, то его деятельность должна быть направлена на решение каких-то узких, социальных, задач. В этом случае ответственность агентства, конечно, должна подкрепляться господдержкой, но совсем не обязательно в виде госгарантий. Почему, например, не кредитной линией госбанков? Если у АИЖК возникают проблемы исполнения обязательств по ипотечным ценным бумагам, то оно берет кредит, платит за него, рассчитывается с инвесторами, а затем возвращает использованные средства. Почему нельзя запустить эту простую и разумную схему вместо бюджетных гарантий?

Александр Муравьев, директор департамента развития корпоративного бизнеса Газэнергопромбанка: "Государство должно уделять больше внимания совершенствованию ипотечного законодательства".

Вообще участники рынка рекомендуют чиновникам поменьше увлекаться дележом казны и уделять больше внимания совершенствованию ипотечного законодательства. В том числе в части секьюритизации ипотечных активов. "Взять, например, Жилищный кодекс. Вопреки общепринятому мнению он не решил всех проблем, связанных с развитием ипотеки, - отмечает директор департамента развития корпоративного бизнеса Газэнергопромбанка Александр Муравьев. - Например, органы юстиции регистрируют залоговое обременение жилья или передачу имущественных прав на строящиеся квартиры, а вот регистрировать залог имущественных прав отказываются". Это сдерживает развитие кредитования первичного рынка жилья. "Может быть, государству следовало бы предоставлять налоговые преференции игрокам ипотечного рынка, участвовать в затратах при размещении пилотных выпусков ипотечных ценных бумаг, например в форме целевых грантов, формировать на начальном этапе ликвидность на рынке. Что же касается подходов, изложенных в концепции, то они могут навредить рынку", - полагает Ксения Городничева.

Довесок к ипотеке

Некоторые эксперты еще более категоричны. По их мнению, государство слишком уж зациклилось на проблеме рефинансирования ипотеки. Хотя уже очевидно, что одной только двухуровневой ипотечной системы - при нынешних темпах ее развития - даже инертному рынку жилищного строительства явно будет недостаточно (см. график). Вывод напрашивается сам собой: надо развивать альтернативные схемы жилищного финансирования, например стройсберкассы наподобие тех, что успешно действуют в Германии и Австрии. По словам начальника управления по работе с физлицами Райффайзенбанка Александра Колошенко, эту модель, в частности, используют банки группы "Райффайзен" в странах Восточной Европы (хотя в России этот банк пока предоставляет классические ипотечные кредиты).

Аналогом немецких стройсберкасс в нашей стране вполне могли бы стать жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), однако пока эта система не получила должного развития. Закон "О жилищно-накопительных кооперативах" недавно вступил в силу, но участники рынка недвижимости считают его неработоспособным, поскольку в деятельность ЖНК получили право вмешиваться административные органы (в частности, ФСФР). Кроме того, установлен целый ряд ограничений - нормы предельной численности ЖНК, особые требования к рекламной деятельности. Одна из норм закона запретила ЖНК направлять на приобретение жилья по договорам долевого строительства средства, превышающие 20% стоимости имущества кооператива.

В результате, по словам кооператоров, жилищно-накопительные кооперативы похоронили заживо. Впрочем, вместо того чтобы отстоять свои интересы и убедить депутатов усовершенствовать документ, они пошли по пути наименьшего сопротивления: просто перерегистрировались в кредитно-потребительские кооперативы и таким образом обошли требования закона.

Тем не менее руководитель экспертной группы по развитию ЖНК Алексей Патракеев полагает, что на смену старым ЖНК придут новые, соответствующие требованиям закона, в результате чего в России может быть воспроизведена немецкая система строительно-сберегательных касс. Схема ее работы проста: человек накапливает от 30 до 50% стоимости квартиры, а недостающую сумму берет в кредит либо прибегает к помощи кооператива. "При этом действует система взаимного кредитования, которая позволяет снизить ставки по кредитам в два раза, - описывает преимущества кооперативов г-н Патракеев. - После завершения периода накопления ЖНК покупает квартиру на себя - это финансово-инвестиционная структура, она 'вешает' недвижимость на свой баланс, после чего член кооператива заселяется в квартиру на праве возмездного пользования и постепенно за нее расплачивается. Пока пайщик не расплатится, жилье находится в собственности ЖНК".

По мнению нашего собеседника, главное преимущество стройсберкасс перед ипотекой - отсутствие входного порога. "Гражданин вступает в кооператив, копит начальный взнос, при этом никто не проверяет его платежеспособность. Это вариант для граждан, которые не могут подтвердить свои доходы. Кстати, по объемам эта система вполне может обогнать развитие ипотечного кредитования", - уверен Алексей Патракеев. Кроме того, ЖНК могут стимулировать не только спрос, но и предложение жилья, поскольку легко интегрируются в строительный бизнес через управляющие компании.

Есть, впрочем, одно "но" - жилищным накопительным кооперативам требуется длительный горизонт планирования. Поэтому партнерская строительная компания должна иметь четкую стратегию развития и заранее предоставлять ЖНК информацию о будущих объектах строительства. Пока, заметим, на рынке жилищного строительства нет игроков, соответствующих этим требованиям. И если чиновники по-прежнему будут лоббировать американскую ипотечную модель, они вряд ли появятся.

Эксперт, 30.05.2005
 Илья Ступин