Пирамиды нашего времени

Вложив деньги в строящееся жилье, люди лишились денег и не получили квартиры… Казалось бы, эта ситуация из прошлого, но начиная с весны 2005 г. скандалы, связанные с невыполнением застройщиками обязательств перед дольщиками, приобретают все более массовый характер. Участники рынка опасаются, что митингов станет больше и отрицательный результат от деятельности некоторых застройщиков, а также резонанс, вызванный появлением национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и ФЗ-214, скажется на всем рынке первичного жилья, сократив объем инвестиций, поступающих от частных лиц в строительную отрасль.

История поля чудес

Совсем недавно покупка жилья на стадии котлована считалась чуть ли не наилучшей схемой. Вложив на этапе строительства дома серебряную монету, через пару лет можно было получить золото, т. е. квартиру. Стремительный рост цен на рынке недвижимости позволял сэкономить до трети от суммы стоимости готовой квартиры, а в отдельных случаях - и больше. В результате к моменту сдачи дома госкомиссии в нем уже не оставалось свободных квартир.

1990-е гг. - это были золотые времена и для застройщиков: им удавалось использовать для финансирования строительства дешевые деньги - инвестиции дольщиков, получая более чем хорошую доходность. Воодушевленные успехами других, все больше предпринимателей стремилось попасть в прибыльный бизнес, зачастую не отдавая себе отчета, насколько это сложная задача - строить. Кроме того, строительный бизнес стал лакомым куском для мошенников.

Вникнув в механизм финансирования строек, где на протяжении возведения дома допускалась смена инвесторов, подрядчиков, где рассчитываться за работу можно было квадратными метрами, а не деньгами, мошенники практиковали двойные, а то и тройные продажи. Были в истории российского рынка недвижимости случаи, когда компании, привлекающие соинвесторов, исчезали вместе с собранными на строительство деньгами и уже на новом месте приобретали другие участки и подбирали соинвесторов… Сейчас создается впечатление, что старые времена вернулись.

По словам Николая Кошмана, президента Ассоциации строителей России, сейчас по стране заморожено строительство нескольких тысяч жилых домов, которые финансировались за счет частных инвесторов - дольщиков. Если набирающий сходство с лавиной процесс не остановить, то последствием может стать стагнация всей строительной отрасли.

Только в столичном регионе уже насчитывается больше двух десятков компаний, которые по разным причинам остановили работы, а для продолжения строительства требуют от дольщиков дополнительного финансирования объектов. Самые бурные страсти кипят вокруг объектов, замороженных компаниями "Стройметресурс", "Мастерок", "Пластбау-М", "Новый мир", "Социальная инициатива", "Жилищный капитал", "Евростройтек", "Инвестпроект", "Центр развития "Град", "Стройиндустрия", "Уют-компания" и др. По данным заместителя руководителя столичного стройкомплекса Александра Косована, в настоящее время в городе существует около 16 проблемных строительных организаций, которыми недостроено по 1-2 дома.

В Московской области таких компаний еще больше. "В Подмосковье проще подписать инвестиционный контракт, и их подписывали все, кому не лень, беря на себя строительство и жилья, и инфраструктуры, и подвод коммуникаций, и еще обещали отдать [муниципальную] долю, что в действительности многим просто не по силам", - говорит Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость". А покупатели, вложившие средства в такое строительство, не могли дождаться квартир.

Но дольщики не сразу стали бить тревогу, надеясь, что когда-нибудь работы будут возобновлены. Терпение иссякло спустя месяцы, в течение которых пустовали стройки. Люди стали консолидироваться, стараясь своими силами повлиять на ситуацию. Попытки судиться с застройщиками и проводить митинги не дали результатов. Максимум, что отдельным дольщикам удавалось получить, - это сумму, вложенную в строительство год или более тому назад.

По словам Анастасии Антонычевой, пресс-секретаря объединения соинвесторов компании "Мастерок" (дольщики этой фирмы известны в Москве активной борьбой за свои права), эти деньги за прошедшее время обесценились, если исходить из роста цен на жилье. За $50 000, внесенных за двухкомнатную квартиру два года назад, сегодня нереально купить даже однокомнатную.

Как рассказывает Антонычева, приобретая жилье на стадии строительства, люди знали, что застройщик - компания "Мастерок" заключила инвестиционные контракты с городом, по нему выпущены распоряжения правительства Москвы. Многочисленные подписи московских чиновников, а не обещания застройщиков становились для покупателей решающим аргументом при принятии решения.

В действительности, как отметила Наталия Тихоновская, опять сработала модель "жаренного петуха". Исполнительная власть, санкционирующая строительство, проблему заметила только тогда, когда ее уже невозможно было игнорировать.

Инвестиции в строящееся жилье - это операции высокого риска. Но желание сэкономить иногда грозит серьезными последствиями. "Мы начали работать с компанией "Стройиндустрия", но расторгли с ней контракт, продав квартиры только четырем покупателям, - рассказывает Тихоновская. - В процессе продаж мы стали присматриваться к работе этой компании и, почувствовав неладное, стали предупреждать клиентов об угрозе не получить квартиры. Но покупателей наши слова не остановили, так как, по их мнению, по таким низким ценам им вряд ли удастся купить квартиры". Жилье в Красногорске "Стройиндустрией" на тот момент продавалось по цене $700 за 1 кв. м, в то время как там же другие застройщики продавали квартиры по $850-900 за 1 кв. м.

Так кто же виноват?

Инициативу разобраться с народным протестом против строителей проявила и Ассоциация строителей России (АСР). 14 ноября она провела "круглый стол" на тему "Строительные пирамиды России: мошенничество или экономический просчет". Были приглашены руководители исполнительной и законодательной власти Москвы и Московской области, руководители инвестиционно-строительных компаний, представители групп обманутых вкладчиков. Попытка выяснить, почему так долго бездействовала исполнительная власть, каковы аргументы застройщиков, втянутых в скандал, и есть ли вина самих дольщиков, привела к следующим результатам.

В первую очередь виноваты застройщики, не выполнившие свои обязательства. И меры к ним принимаются серьезные. 11 ноября было возбуждено уголовное дел против руководителя компании "Мастерок" Юрия Зайчука по ст. 154 ч. 4 Уголовного кодекса РФ ("мошенничество в особо крупных размерах"). Уголовные дела также были заведены против фирм "Стройметресурс" и "Социальная инициатива" (об этом говорилось и на "круглом столе"). В производстве следственной части УВД Западного административного округа столицы находится уголовное дело о мошенничестве в отношении руководителя компании "МИТА-2000" Дмитрия Юшкина.

Как сообщили в пресс-службе губернатора Московской области, за время деятельности специально созданной межведомственной рабочей группы, занимающейся проблемами обманутых соинвесторов, заведено семь уголовных дел в отношении руководителей строительных фирм, организовавших пирамиды. В ближайшее время не исключается, что ряд лиц, которые в данный момент являются свидетелями по этим уголовным делам, перейдут в категорию обвиняемых.

Но бездействие застройщиков было спровоцировано рядом обстоятельств. Алексей Добашин, генеральный директор концерна "Крост", считает, что проблема компаний, прекративших финансирование своих объектов, в том, что расходы на проект у них сегодня выше, чем будут доходы завтра. Не отрицает допущенные ошибки и Наталия Карасева, председателя правления коммандитного товарищества "Социальная инициатива и К".

Однако Сергей Амбарцумян, заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Москвы, отметил, что все застройщики на рынке недвижимости работают в одном правовом поле и 90% компаний добросовестно выполняют взятые на себя обязательства перед соинвесторами - людьми, которые покупают у них квартиры, - и только в 10% случаев возникли проблемы.

"Проблема, которую мы обсуждаем, более экономическая и юридическая, чем строительная", - подчеркнул Сергей Амбарцумян. По его словам, виноваты не строители, а те инвесторы, которые не рассчитали свои силы. Они нерегулярно платят и, как правило, нанимают слабых генподрядчиков, которые не могут завершить работы. На деле получается, что такие застройщики "перегрузили штангу в два-три раза и не могут ее поднять". Чиновник также отметил, что по правилам ведения тендера правительство не имеет права не допустить компании, которые уже заключали инвестиционные контракты, к участию в тендерах или по какой-то причине не дать им возможность выиграть этот тендер.

На сегодняшний день проблемы с финансированием объектов отмечены по дешевому сегменту жилья. "Такие ситуации исключены на рынке недвижимости класса de luxe, - говорит Елена Зубарева, исполнительный директор Delta Estate. - Фильтрация игроков в этом сегменте самая жесткая. Компании, строящие элитное жилье, инвестируют в проекты миллионы долларов еще перед началом строительства и продажей долей".

Исполнительные органы действуют по закону - это ли не аргумент? А в случае с долевым строительством жилья федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" отводит исполнительной власти роль наблюдателя. Как отметил Николай Кошман, в 214-ФЗ совсем не прописана роль администрации города, муниципального образования в строительно-инвестиционном процессе. Это позволило отдельным администрациям заниматься лишь выделением участков, подписанием инвестиционных контрактов, получением своей доли, и на этом все заканчивается. "Положение дел на стройке осталось вне их внимания", - подчеркивает он.

По словам Наталии Карасевой, главная причина приостановки строительства на объектах компании - "несогласованность, а также конфликтность двух сторон - органов власти и частных девелоперов". Это выражается в затягивании процедуры согласований, к тому же в процессе реализации проектов появляется дополнительное обременение сверх того, что было учтено при подписании инвестиционного контракта.

Участники рынка недвижимости по-разному оценивают влияние 214-ФЗ на ход событий. Николай Кошман считает, что в результате принятия закона "разрываются связки между застройщиком, банком и дольщиком". "Закон способствует развитию банковской монополии, так как последствием его введения станет рост цен на жилье, а банкам выгодно выдавать большие кредиты", - говорит Наталия Тихоновская.

Но, по мнению Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга "Капитал Груп", не следует связывать сложившуюся ситуацию с принятием закона о долевом строительстве, поскольку возведение всех объектов, вокруг которых бушуют скандалы, началось до 1 апреля (даты вступления закона в силу). Такого же мнения придерживается Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити - XXI век". "Но исключено, что выступления дольщиков могли использовать силы, заинтересованные в противодействии принятию поправок, предложенных застройщиками", - отмечает он.

Оксана Басова, пресс-секретарь компании "С-Холдинг", считает, что закон, безусловно, спровоцировал остановку строительства на объектах многих компаний. "Но если у компаний были проблемы с финансированием, то они бы лопнули и без закона", - добавляет она.

Определенная вина усматривается и за Федеральным лицензионным центром при Росстрое, который, как выразился Кошман, дал добро на строительство и узаконил "все это безобразие" и, кроме того, несмотря на растущее число фирм, не ведущих или остановивших строительство, "ни одной лицензии не отобрал".

Есть и другие версии активизации дольщиков. "Последние события мне кажутся слишком постановочными", - говорит Оксана Басова. По мнению Сергея Лядова, одной из причин могут быть декабрьские выборы в Мосгордуму: "Как показывает практика, в канун любых выборов к нуждам электората относятся внимательнее, и покупатели квартир это учитывают, проводя свои мероприятия. Как, впрочем, и политики, для которых выступления соинвесторов - хороший повод набрать дополнительные политические очки в предвыборной борьбе. Но каждый случай имеет свои особенности и требует индивидуального подхода. Важно, чтобы власти и профессиональное сообщество имели методику решения подобного рода проблем", - подчеркивает он.

Что делать с проблемой?

Решать проблемы, возникающие при финансировании строительства жилья, собираются на разных уровнях. В октябре 2005 г. вышло постановление правительства РФ № 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". На очереди следующие документы: "О требованиях к минимальному значению собственных средств застройщиков и порядке расчета этих средств", "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика", "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства". Предполагается, что перечисленные законы смогут предотвратить финансовые махинации при использовании средств дольщиков и впредь не допустить образования финансовых пирамид, а также наладить должный контроль в долевом строительстве.

По словам Владимира Платонова, председателя МГД, в ближайшее время депутаты Московской городской и Московской областной думы совместно выступят с законодательной инициативой о внесении поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве. В частности, депутаты МГД предлагают регламентировать сбор денег участников долевого строительства строительными организациями. "Надо, чтобы фирма не имела права брать денег от дольщика, пока не построит определенную часть дома", - говорит Платонов.

Но, как отметил Сергей Лядов, данную схему трудно реализовать, поскольку это потребует резко увеличить трудозатраты застройщика (он будет вынужден по окончании каждого этапа строительства рассылать письма дольщикам и информировать их об оплате следующей стадии) и приведет к сбоям в графике строительства, если собранных средств будет недостаточно для оплаты проводимых работ. Застройщик будет вынужден выставлять на раннем этапе большие объемы квартир, и поэтому ему сразу придется поднять цены, чтобы окупить будущие затраты. Кроме того, если эту схему законодательно закрепить, то проконтролировать ее соблюдение будет практически невозможно.

Поэтапную схему оплаты строительства, при которой застройщик на каждом этапе не имеет права продавать больше определенного количества квартир, поддержал и Сергей Полонский, президент "Миракс Групп". Если застройщик разорится, то у того, кто придет ему на смену, всегда будут средства достроить дом. Кроме того, застройщик сильно мотивирован на завершение проекта, считает Полонский.

Андрей Яковлев, руководитель юридической компании московской коллегии адвокатов "Яковлев и партнеры", отметил, что только сообща дольщики могут отстоять свои права. Первым шагом должна стать фиксация результатов инвестиционного процесса на том моменте, когда он прекратился. Важна и оценка активов с четким разграничением, сколько уже вложено средств и сколько еще надо вложить. В том случае, когда застройщику грозит банкротство, необходимо добиться, чтобы объект уступили объединению граждан до того, как компания будет объявлена банкротом. Ни в коем случае нельзя допустить, чтобы ваш объект попал в "конкурсную массу" и был продан за бесценок, так как тогда дольщики смогут получить только какую-то часть своих денег, а о квартире придется забыть, разъясняет юрист.

Олег Солощанский, вице-президент компании "Интеко", подчеркнул, что нужно обязательно принимать законодательные акты (свои предложения АСР направила в Госдуму), касающиеся, во-первых, подтверждения кредитоспособности компании до того, как ей было дано право строить жилье, во-вторых, возможности поэтапно финансировать строительство объекта. И в-третьих, он назвал членство в профессиональной ассоциации как "профессиональный знак качества" и "дополнительную гарантию".

Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой), заявил, что уже в декабре будут внесены необходимые поправки в 214-ФЗ, позволяющие защитить интересы инвесторов. Эти изменения смогут, не затрагивая уже установленных гарантий для дольщиков, оптимизировать правовые условия для других участников рынка, устранить противоречия и неточности.

На что рассчитывать дольщикам

По словам Сергея Амбарцумяна, нужно сделать так, чтобы минимизировать потери дольщиков - они должны получит свои квартиры. Но гарантия правительства касается только тех людей, кто покупал жилье для проживания, а не соинвесторов, которые стремились заработать на инвестициях в строительство. "Если они выбрали не ту компанию, город не намерен им компенсировать потери", - подчеркивает он.

"При Департаменте градостроительной политики уже создана комиссия, которая и будет заниматься проблемой недостроя, - говорит Амбарцумян. - Для завершения строительства на брошенных объектах будут привлечены добросовестные строители, которые выполнят тот объем, который не выполнили застройщики, подписавшие инвестиционный контракт с городом. Выяснением, кто мошенник, а кто нет, поручено заняться ГУВД".

В числе первых застройщиков, уже начавших латать чужие дыры, стала компания "ПИК-Регион", которой перешел ряд объектов "Стройметресурса" в городах Дмитров и Лобня. "Эта работа не была для нас благотворительностью", - подчеркнул Сергей Канаев, гендиректор "ПИК-Регион". По словам Сергея Амбарцумяна, правительство Москвы планирует затраты инвестора, взявшегося завершить строительство, компенсировать за счет доли города в построенном жилье, не привлекая для этих целей бюджетное финансирование.

Вероятно, что незавершенные объекты будут вынесены на тендер. Но пока точный механизм привлечения на эти объекты новых застройщиков никто не назвал. По словам Олега Солощанского, компания "Интеко" возьмется достраивать такие объекты только в том случае, если им это будет выгодно. Такого же мнения придерживается и глава "Кроста" Алексей Добашин. По словам Оксаны Басовой, "С-Холдинг" вряд ли бы взялся за чужие объекты: "Это большая финансовая и социальная ответственность, нужно доводить свои объекты и в Москве, и регионах".

Не слишком интересна подобная перспектива и для компании "Сити - XXI век". По словам Сергея Лядова, все зависит от условий. Важно, чтобы отношения с покупателями квартир в проблемных домах были урегулированы еще до выставление этих объектов на тендер. Важно качество уже проведенных строительно-монтажных работ на объекте. "Если оно не будет соответствовать нашим требованиям, то мы вряд ли возьмем на себя риски по завершению строительства даже при самой высокой доходности", - говорит он.

По мнению участников рынка, вовлеченных в конфликт, обманутым дольщикам еще не скоро удастся получить свои квартиры. "Подбор компенсационных мер, анализ конкретных проектов требуют времени. Хорошо, если бы за год в Москве решилась эта проблема", - говорит Олег Солощанский.

Сегодня у застройщиков, крепко стоящих на ногах, строящееся жилье продается хорошо. Но есть мнение, что покупатели стали крайне осторожно относиться к покупке жилья на первичном рынке. По словам Басовой, продажи в прошлом месяце был лучше, чем в предыдущие. "Но, я думаю, пост-эффект уже близок", - говорит она.

Ведомости, 05.12.2005
 Людмила Чичерова