"Подводные камни" ипотеки

Не так давно в нашей стране был принят ряд законопроектов, призванный простимулировать развитие ипотеки. Безусловно, старания властей не прошли даром, и в сфере ипотечного кредитования действительно произошел некоторый сдвиг, но все же утверждать, что все проблемы позади, еще преждевременно.

Среди основных тормозящих развитие ипотеки в России ведущие специалисты рынка недвижимости выделяют несколько пунктов. Это и недостаточная платежеспособность населения, так как, не секрет, что средняя заработная плата в РФ сегодня составляет порядка 5,5 тысяч рублей, т.е. сейчас вообще сложно говорить о доступном жилье. Также это и высокие процентные ставки по кредитам, так как для многих ставки от 11% годовых в валюте не самые доступные, но больше всего затруднений вызывают существенные пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании.

Первые шаги в нужном направлении

По словам старшего юриста Национальной ипотечной компании Ольги Лебедевой, в течение последних лет государство предпринимало ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается законодательной базы. "В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования, - отметила эксперт - Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешала банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья".

Ольга Лебедева также отмечает, что подписанием указанного пакета законопроектов были внесены изменения и дополнения в ряд основополагающих нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечное кредитование, в том числе в ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другие. "Таким образом, можно сказать, что законодательство в принципе готово к "прорыву" в области ипотечного кредитования, - добавляет специалист - Решены некоторые из вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов и пр.".

Однако, по словам старшего юриста Национальной Ипотечной компании, несмотря на это, российская ипотека еще не приобрела массового характера и дело в настоящее время не только в законодательных пробелах. "Одной из серьезных причин, тормозящих развитие ипотеки в России, являются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка (заемщиками, банками, риэлторами, регистраторами, оценщиками, нотариусами)", - подчеркнула Лебедева.

По мнению Начальника Департамента развития бизнеса и продаж Городского Ипотечного Банка Игоря Жигунова, в основе развития инфраструктуры и операций ипотечного кредитования, можно положительно оценить разработанный пакет законов, направленных на развитие рынка жилья и ипотеки. "Во многом, новые законы решают те проблемы законодательства, которые были выявлены непосредственными участниками рынка ипотечного кредитования в процессе их работы. В законах нашли отражение такие моменты как: отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров об ипотеке; укреплен институт добросовестного приобретателя; упрощены процедуры, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение); упрощены операции с Закладными; признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника и т.д.", - сообщил специалист.

Директор юридического департамента и корпоративного центра DeltaCredit банка Константин Артюх считает, что принятие законодательных актов, направленных на формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации - существенный шаг в развитии жилищного ипотечного кредитования. "Вместе с тем практика (в том числе судебная), которая будет вырабатываться в ближайшее время, сможет продемонстрировать, насколько "работают" новые законы, реально выполнимы их нормы", - подчеркнул эксперт.

Основные препятствия

По словам Председателя Совета директоров Русского Ипотечного Банка Сергея Корепанова, имеющиеся в российском ипотечном законодательстве пробелы, безусловно, являются достаточно серьезной преградой для того, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения. "Я бы обозначил несколько принципиально важных моментов, - отметил специалист - Первое - максимальное упрощение процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам. Второй важный момент - регулирование выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Надеемся, что до конца года необходимый пакет документов будет принят. Хотел бы подчеркнуть, что без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным, как это было, например, в США до того, как вмешалось государство и дало импульс для развития ипотеки".

Ольга Лебедева считает, что в ФЗ "Об исполнительном производстве" до сих пор остался не урегулирован принцип специальности залога. "Так, в соответствии со ст. 49 названного Закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством прав залогодержателя, - добавляет специалист - В результате чего происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество должно выделяться из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов".

Кроме того, по словам Ольги Лебедевой, необходима разработка комплексного подхода, который бы позволял увязать вопросы предоставления помещений из переселенческого фонда, выселения из помещений, в отношении которых принято решение об обращении взыскания с, собственно, процедурой обращения взыскания, предусмотренной исполнительным производством.

По мнению юриста Национальной ипотечной компании Кирилла Лельчицкого, в связи с принятием пакета законов по формированию рынка доступного жилья необходимо внести соответствующие изменения в Федеральные закон "Об исполнительном производстве", Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, тем самым, упорядочив систему отношений, устранив недостатки и противоречия. "Также следует признать важным издание подзаконных и ведомственных актов, направленных на разъяснение практических моментов и особенностей проведения и регистрации сделок для органов госрегистрации, нотариусов и участников рынка, - подчеркивает специалист, - Необходимо взаимодействие государственных органов и участников рынка с целью стандартизации документооборота, разработки типовых форм документов, совместной деятельности по развитию рынка, в том числе недопущения монополистической деятельности на рынке".

Жилищный кодекс

Наибольшее количество споров сегодня возникает вокруг таких законопроектов, как Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также Жилищного кодекса, считает Константин Артюх. "Эти долгожданные законы вносят существенные изменения в регулирование рассматриваемых правоотношений, - отмечает эксперт - Новый Жилищный кодекс имеет важное значение для формирования рынка доступного жилья. В нем учтены изменения, произошедшие в последние десять лет в социально-экономической сфере, кодифицированы и развиты наиболее важные положения ряда федеральных законов".

Похожей же точки зрения придерживается и Игорь Жигунов, который считает, что основные трудности сегодня вызывают такие документы, как Жилищный кодекс РФ, ФЗ "Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и ФЗ "О жилищно-накопительных кооперативах". "Что касается Жилищного кодекса РФ, то можно охарактеризовать его как документ, указывающий в каком направлении двигаться, а насколько его полноценное действие скажется на наших гражданах, в большой степени зависит от того, насколько оперативно и грамотно будут разработаны соответствующие нормативные документы на местном уровне", - отмечает специалист.

Константин Артюх добавляет, что в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору банк теперь беспрепятственно может реализовать свое право обращения взыскания на предмет залога -- даже и единственную квартиру заемщика, так как внесенные изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса, ст. 292 Гражданского кодекса, ст. 78 закона об ипотеке устраняют ранее имевшиеся противоречия, кроме того, в ст. 106 Жилищного кодекса закреплено положение о предоставлении жилых помещений маневренного фонда в том числе для решения вопроса с выселением недобросовестных заемщиков-неплательщиков. "Согласно ст. 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу, - отмечает Контантин Артюх - Кроме того, приняты изменения и дополнения в закон об ипотечных ценных бумагах, устанавливающие особенности порядка удовлетворения прав требований владельцев ипотечных ценных бумаг в случае банкротства кредитной организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием".

Закон о долевом строительстве

Что касается закона о долевом строительстве, то Игорь Жигунов назвал его достаточно жестким законом, направленным в первую очередь на защиту прав дольщиков - физических лиц. Специалист подчеркнул, что об этом законе необходимо сказать следующее: "Он содержит ряд неточностей (на которые указывают строительные компании), наличие которых признают, в том числе, и сами разработчики закона и которые возможно будут (как мы надеемся) устранены в ближайшее время; при этом, закон в основе определяет необходимость четкой работы в цивилизованных условиях".

По мнению специалиста, важно отметить и появление нового закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, закрепляющего положение об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, раньше были случаи продажи одной и той же квартиры нескольким клиентам. Но также успешному развития ипотеки в России будут способствовать отсутствие кризисов, падение страновых рисков, а также создание условий для роста конкуренции, что в итоге приведет к повышению уровня обслуживания, падению процентных ставок.

По мнению Ольги Лебедевой, наиболее спорный из документов, входящих в пакет жилищных законопроектов является Закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. "Кроме того, в своих комментариях к этому документу большинство застройщиков отмечают, что в целом Закон о долевом строительстве не способствует удешевлению нового жилья", - отметила специалист. Кирилл Лельчицкий добавляет, следует отметить, что, по мнению представителей целевой аудитории данного Закона - Застройщиков и Инвесторов, Закон предъявляет более высокие требования к деятельности Застройщика. "Безусловно, главное значение этого Закона состоит в том, что он дополнил гражданско-правовые договора новым - договором долевого строительства, тем самым, упорядочив отношения в данной сфере, - подчеркивает эксперт, - Однако остается нерешенным вопрос о внесении необходимых изменений в Гражданский кодекс. В целом принятие Закона положительно сказывается на состоянии рынка. Законом установлены дополнительные гарантии для Инвесторов, однако анализ сложившейся практики позволяет предположить, что расплачиваться за эти гарантии Инвестору придется из собственного кармана".

Кредитные истории и ЖНК

Игорь Жигунов считает, что отдельного внимания заслуживает введение института бюро кредитных историй, который способствует развитию не только ипотечных программ, но и практически всех розничных банковских продуктов. "ФЗ "О жилищно-накопительных кооперативах" - Закон, который, по идее, должен быть призван упорядочить деятельность кооперативов, - подчеркивает специалист, - Возможно, законодатель несколько перестарался, "зачесывая" всех под одну гребенку. Теперь все организации (в том числе и городские), которые приобретали жилые помещения для граждан и предоставляли им право рассрочки платежа, будут обязаны привести свои учредительные документы в соответствии с этим законом. Такой подход - несколько чрезмерно "обобщенный", и закон требует доработки".

"Понижение банковских рисков может привести к снижению процентных ставок по кредиту, - отмечает Константин Артюх, - Принят и закон о кредитных историях (вступит в силу с сентября), который приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики, призван стабилизировать ситуацию и понизить риски банков-кредиторов".

По мнению Кирилла Лельчицкого, следует отметить, что в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса были внесены изменения, позволяющие налагать взыскание на жилое помещение, приобретенное с помощью кредитных средств, в случае нарушения обязательств должником, во всех случаях, включая те, когда жилье является единственно пригодным местом для проживания и местом жительства несовершеннолетних детей. "Вместе с тем, конституционное право граждан на жилье еще никто не отменял и на практике не решен вопрос о том, куда выселять неплательщиков, - отмечает специалист, - Жилищный кодекс ввел новое понятие "маневренного фонда", предназначенного в том числе и для этих целей. Однако, если жилье из маневренного фонда по тем или иным причинам не может быть предоставлено на момент рассмотрения дела в суде, высока вероятность того, что суд не станет принимать решение о выселении несовершеннолетних детей вместе с их родителями на улицу".

Ольга Лебедева считает, что регламентация всех вышеуказанных пробелов должна стать одним из приоритетных направлений работы по дальнейшему формированию федеральных законов, а также законов субъектов Российской Федерации по формированию рынка доступного жилья.

Личные Деньги, 14.09.2005
 Ирина Кис