Схемотехника от застройщика

Сегодня, вкладывая деньги в строительство жилья, можно легко запутаться в существующих вариантах оформления сделок. Так что обычному покупателю потребуется буквально стать юристом.

Какие бы законы ни принимались, вложение денег на стадии строительства по-прежнему остается болезненным вопросом. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, низкая цена и возможность выбора этажа и площади будущей квартиры - единственные преимущества покупки на ранней стадии строительства: "По большей части это сплошные риски: дом могут строить дольше, чем предусмотрено в договоре, площадь и форма квартиры, как правило, изменяются к моменту завершения строительства, вносятся корректировки в проект". 214-й закон, призванный защитить от всего этого, специалисты в расчет не принимают: отчасти из-за его недоработки, отчасти из-за короткого отрезка времени, прошедшего со дня принятия. Остается ориентироваться на уже имеющиеся формы договоров, в некоторых случаях - приспособленных к новым реалиям.

С квартирами в домах, уже построенных и зарегистрированных в собственность компании-застройщика, все понятно: они продаются по обычной схеме вторичного жилья - договору купли-продажи. Со строящимися домами ситуация двоякая. Руководитель отдела новостроек агентства "Бест-недвижимость" Дмитрий Симонов прокомментировать ситуацию отказался: "Все слишком неясно, конкретные случаи продажи квартир в домах, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля, то есть подпадающих под действие закона о долевом строительстве, неизвестны". "Бест-недвижимость" - не единственное агентство, работающее сегодня только с "предзаконными" объектами. Многие риэлторские компании приостановили сделки с сомнительными домами до выяснения ситуации.

Из всех практикующихся видов договоров (инвестирования, переуступки прав, долевого участия в строительстве, предварительного договора) дискуссии концентрируются на двух последних. Ситуация напоминает качание на доске - с одной стороны покупатель, ощутивший преимущества 214-го закона, с другой - застройщик с приемлемым для него предварительным договором. "С частным лицом сегодня может заключаться только договор долевого участия в строительстве. Хотя существует и другой вариант - предварительный договор: фактически оформляется контракт о намерениях продать квартиру, которая после завершения строительства и получения всех документов продается по обычной схеме купли-продажи", - говорит ведущий юрист отдела новостроек корпорации "Бест-недвижимость" Лейла Аль-Авади. По закону принимать задаток за квартиру на основании предварительного договора запрещено. Однако в данном случае продавцы включают в него пункт об обеспечении условий договора и требуют оплаты (в зависимости от индивидуальных условий - полной или частичной) под видом возможной "неустойки".

Привлечение средств дольщиков осуществляется и через связку предварительного договора и контракта, по которому непосредственно эти самые средства привлекаются. Один из таких договоров - купли-продажи векселя. "Принять денежные средства на основании предварительного договора нельзя, и оплата, как правило, производится векселями", - говорит заместитель юридического департамента корпорации "Инком-недвижимость" Ольга Анциферова. На всю стоимость квартиры или ее часть покупатель приобретает у застройщика векселя, а после оформления права собственности инвестора и заключения договора о купле-продаже передает их застройщику по акту приема-передачи векселей - в зачет стоимости квартиры.

Вексель в отличие от Договора об участии в долевом строительстве не содержит никаких подробностей относительно будущего жилья: в обязанность вескеледателя входит только принять их обратно, а не обеспечить квартирой. В данном случае чем выше репутация компании, тем меньше риск. В то время как застройщики не хотят обнаруживать свой опыт (по словам не пожелавшего назвать себя представителя крупной риэлторской компании, векселями оперируют практически все), мнения остальных игроков рынка также расходятся: часть признает за вексельными схемами большое будущее, часть видит конкуренцию для них со стороны сделок с использованием страховых полисов: "Мы не использовали векселя в своей практике, - говорит директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Лушкин, - и думаю, их применение не будет масштабным. Покупатель сегодня разбирается в нюансах рынка недвижимости и вряд ли усмотрит для себя выгоду в довольно рискованных вексельных отношениях".

Вместо вексельного покупателю могут предложить агентский договор с единовременной оплатой или рассрочкой платежа ("Гламосстрой"), а также наиболее популярные среди застройщиков договоры инвестирования и/или уступки прав ("Капитал Груп", "Квартал"), но это снова касается новостроек, не подпадающих под 214-й закон.

Должен ли покупатель соглашаться на конкретную схему, зависит исключительно от него. Если компания обладает репутацией на рынке, строит много и по крайней мере делает попытки сдать объeкт в срок, то, может быть, стоит быть более снисходительным к вариантам, не забывая, однако, о правилах "безопасности".

ВАРИАНТЫ ДОГОВОРОВ ПО НОВОСТРОЙКАМ

Комментарии:

ОЛЬГА АНЦИФЕРОВА, заместитель юридического департамента корпорации "Инком-недвижимость":
- Существующие в законе о долевом участии недоработки привели к тому, что сегодня он фактически не работает. Вексельная схема является наиболее часто встречающимся вариантом продажи первичного жилья по тем объектам, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона о долевом участии. При ее использовании покупателю следует обращать внимание на то, вексель какой организации ему предлагают приобрести, время его предъявления к платежу и соответствие законодательству.

ЛЕОНИД КУДЕЛЬКИН, юрисконсульт компании "Проектсервис Холдинг":
- Риски на первичном рынке недвижимости существенного изменения не претерпели. Но есть и положительные моменты, связанные с принятием нового закона: все договоры подлежат обязательной государственной регистрации, соответственно возможность "двойных продаж" исключена. А в случае спора инвестору проще доказать обоснованность и размер своих финансовых требований к застройщику.

ВИТАЛИЙ ВОТОЛЕВСКИЙ, генеральный директор компании "Петербургстрой Skanska":
- О надежности застройщика свидетельствуют проект и его репутация. Одним из первых "настораживающих" знаков являются заведомо низкие цены. Жилье по $750 за квадратный метр, даже если это самое дешевое панельное здание, - ниже себестоимости, и я бы остерегся заключать сделку с такой компанией. Желание приобрести жилье дешевле понятно, но должен быть разумный баланс между ценой, качеством и надежностью.

КОНСТАНТИН КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood:
- Использование различных "серых" схем неизбежно, так как существующий закон имеет сильный перекос в сторону защиты прав покупателя. Поэтому застройщики будут предлагать схемы продаж квартир, менее ущемляющие их права, и соответственно найдутся покупатели, готовые приобретать квартиры на таких условиях, особенно если объект и его месторасположение того стоит. Покупатель сам должен решить, стоит ли идти на условия застройщика, если они не соответствуют новому закону.

Финанс, 27.06.2005
 Наталия Довнар