Снижение ставок по ипотечным кредитам создает серьезные проблемы банкам и их клиентам

В 2005 году ставки по ипотечным кредитам стали снижаться. Если клиент банка оформил ипотечный кредит два года назад под 14% годовых в валюте на 10 лет, то сегодня процентная ставка по такому же кредиту в том же банке составляет 11%, а к концу следующего года обещает снизиться до 9%. Вряд ли человек захочет платить до 2014 года по ставке, вдвое, а то и втрое превышающей актуальную. К решению этой проблемы банки оказались не готовы.

То, что проблема назрела, подтверждают сами банкиры. "Уже сейчас видна тенденция к снижению процентных ставок на рынке ипотечного кредитования, - говорит Андрей Покусаев, начальник отдела организации продаж управления розничных операций банка "Возрождение". - Только за последние три года в рамках программы ипотечного кредитования, проводимой банком совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), несколько раз снижалась процентная ставка - с 18 до 14% годовых, в следующем году возможно ожидать снижения процентной ставки до 12%. Но, к сожалению, на ранее выданных кредитах снижение ставок никак не отражалось. Кроме того, к нам в банк неоднократно обращались клиенты, в том числе из других банков, по поводу переоформления кредитов из одной валюты в другую, и мы видим, что эти вопросы также можно решить путем перекредитования ранее выданных кредитов". И это далеко не все "случаи из жизни". Вопрос о перекредитовании может возникнуть, если у заемщика появилось желание поменять купленную в кредит квартиру на лучшую. Или если у него вырос личный доход, позволяющий получить кредит на более выгодных условиях.

Пока просьбы клиентов в основном остаются без ответа. Дело и в нежелании банкиров терять часть доходов, и в чисто технических проблемах. Даже желание заемщика поменять купленную в кредит квартиру на лучшую за счет перекредитования в своем же банке не всегда выполнимо. "На сегодняшний день для решения этого вопроса нет отработанного механизма, подкрепленного достаточной нормативной базой, поэтому возникают сложности, связанные с переоформлением документов, - признается Эльмира Арифуллина, зампредправления "Городского Клиентского" банка. - Кроме того, появляется проблема резервирования денежных средств, поскольку придется выдавать "новый" кредит на погашение "старого".

Открыт вопрос и с оптимальным способом "перезакладки" при рефинансировании кредита в другом банке. "На сегодня схема выглядит так: выдача "нового" кредита - погашение "старого" - снятие "старого" залога - регистрация "нового" залога", - перечисляет Янис Канестри, начальник управления ипотечного кредитования Росбанка. В этой цепочке также есть слабые места. Например, существуют обусловленные законодательством риски того, что в случае возникшей неплатежеспособности заемщика в момент проведения сделки новый банк не сможет выселить его из квартиры и получит убытки.

Еще одним важным моментом является необходимость переоформления полисов. Одним из условий получения ипотечного кредита является комплексное ипотечное страхование. Оно включает: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование квартиры и титульное страхование (права собственности на квартиру). "При смене банка-выгодоприобретателя заключение нового страхового договора обязательно, - говорит Эльмира Арифуллина. - Если же перекредитование проводится внутри банка, то достаточно будет дополнительного соглашения к договору. Дополнительные расходы для заемщика по переоформлению страхового договора составляют примерно 2% от ссудной задолженности".

Нельзя сказать, что сделок по рефинансированию ипотечных ссуд на рынке нет. "Операции по перекредитованию возможны и проводятся на ипотечном рынке, но в связи с тем, что рынок еще достаточно "узок", подобные сделки не получили массового распространения, - говорит Екатерина Демыгина, зампредправления банка "Союз". - На текущий момент мы предлагаем нашим клиентам возможность, к примеру, продать однокомнатную квартиру, находящуюся у нас в залоге, с одновременным приобретением двухкомнатной квартиры с использованием ипотечного кредита".

По словам Дмитрия Галкина, директора центра ипотечного кредитования БИНБАНКА, некоторые банки предоставляют кредиты для погашения существующих, но это скорее единичные случаи чрезвычайно завышенных ставок (получение кредита под 14-15% в долларах для погашения кредита со ставкой свыше 20%). "Рентабельность данной операции зависит от аппетитов банка, который помимо "объявленной" ставки перекредитования может ввести дополнительные единоразовые сборы (например за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, открытие ссудного счета и т.д.) и постоянные комиссии (например, за ведение ссудного счета, за внесение средств для погашения кредита, за ежегодную обязательную проверку предмета залога и т.д.), - говорит он. - Поэтому нужно внимательно изучить и подсчитать все сопутствующие расходы для принятия решения о целесообразности рефинансирования".

По подсчетам Росбанка, при снижении процентной ставки на 1% годовых на кредите в размере $100 тыс. можно сэкономить около $900 в год. "В то же время при выдаче таких кредитов банки, возможно, будут брать разовую комиссию, - говорит Янис Канестри. - Также есть накладные расходы, связанные с заключением и регистрацией договора ипотеки (в Москве - 4300-4500 рублей). Таким образом, дополнительные расходы заемщика (для Москвы) составят приблизительно $500-1000". То есть такая операция становиться рентабельной при снижении ставки кредитования более чем на 1-2%.

Программы рефинансирования ипотечных кредитов сейчас готовят "Возрождение" и Росбанк. "Я думаю, что в уже следующем году мы сможем предложить клиентам такой продукт, как перекредитование, - признается Андрей Покусаев. - Скорее всего, на него смогут рассчитывать не только наши собственные клиенты, но и клиенты других банков". Но главный сюрприз рынку готовит АИЖК. "В настоящее время идет процесс согласования с АИЖК схемы перекредитования ранее выданных ипотечных кредитов, - говорит Сергей Бессонов, замдиректора департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Процентная ставка возможного перекредитования - 14% в рублях, в 2006 году предполагается снижение ставки до 12% в рублях. До конца 2005 года мы планируем технически отработать процедуру рефинансирования, а 2006 году начать перекредитование заемщиков в массовом порядке".

Финансовые Известия, 22.11.2005
 Ольга Заславская