Рынок готовится к выпуску ипотечных ценных бумаг

Банки отвечают на квартирный вопрос

Российские банки все чаще рефинансируют ипотечные кредиты, продавая кредитные портфели друг другу. Со следующего года они смогут делать это, выпуская ипотечные облигации и сертификаты, обеспеченные платежами по кредитам. Эксперты надеются, что благодаря таким выпускам на рынке ипотеки появятся долгосрочные ресурсы, а банки смогут постепенно снижать ставки по кредитам.

С 2002 года банки могут рефинансировать ипотечные портфели, продавая закладные по кредитам государственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое привлекает средства на рынке за счет выпуска облигаций. Для участия в программе АИЖК банки должны выдавать кредиты в соответствии со стандартами агентства. По данным на конец мая, АИЖК рефинансировало более 17 тыс. кредитов на сумму 6,8 млрд руб. со сроком до 27 лет и по ставкам 15% годовых. Однако в этом году крупные банки начали активно рефинансировать ипотеку другим способом - продавая портфели друг другу.

Первая публичная межбанковская сделка по продаже ипотечного портфеля состоялась 31 декабря 2004 года, когда Дельтабанк приобрел у банка "ДельтаКредит" пул кредитов в размере $10 млн. В марте о покупке ипотечного портфеля у Городского ипотечного банка (ГИБ) объявил Райффайзенбанк. Как сообщил "Бизнесу" председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов, ГИБ провел ряд аналогичных сделок с Международным московским банком, "Сосьете Женераль Восток" и рядом других, причем банк выступает и как продавец, и как покупатель портфелей. "Мы можем покупать кредиты, если нас устраивает доходность по приобретаемому пулу",- говорит Шитов.

Такие сделки могут получить широкое распространение, добавляет начальник управления ипотечного кредитования Росбанка Янис Канестри, одни банки могут предпочесть не держать долгосрочные кредиты на балансе, а другим покупка портфеля может принести прибыль и новых клиентов.

Однако, по словам Шитова, круг покупателей ипотечных портфелей обычно ограничен крупными банками, и объем этого рынка пока невелик. Расширить рынок банки рассчитывают с помощью секьюритизации портфелей - выпуска ценных бумаг,обеспеченных платежами по ипотечным кредитам. Сейчас правительство рассматривает поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", согласно которому в России можно будет выпускать бумаги двух видов: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты.

Аналогичные виды бумаг появились на мировых рынках более 30 лет назад. В Германии банки выпускают облигации с ипотечным покрытием (в этом случае кредиты, которые являются обеспечением по бумагам, остаются на балансе банка), а американские ипотечные банки передают кредиты специальной структуре, которая, в свою очередь, выпускает ипотечные ценные бумаги (аналог ипотечных сертификатов).

Рынок, которого нет

В США рынок ипотечных бумаг начал складываться 30 лет назад, когда государство выделило из агентства Fannie Mae, которое специализируется на выкупе закладных у банков, новую структуру - агентство Ginnie Mae. Ginnie Mae предоставляет государственные гарантии по ипотечным бумагам банков, что позволяет им привлекать долгосрочные средства инвесторов на более выгодных условиях. В 1977 году первым среди частных банков ипотечные бумаги выпустил Bank of America. Сейчас они - один из наиболее распространенных финансовых инструментов в США и Европе, а объем их рынка составляет сотни миллиардов долларов.

В этом году ипотечные ценные бумаги пришли в Россию.

В марте свои ипотечные облигации инвесторам предложил немецкий Hypothekenbank in Essen (объем последнего транша бумаг, road-show которых проводил банк, превысил 2 млрд евро). А в апреле гендиректор АИЖК Александр Семеняка заявил, что агентство намерено взять на себя некоторые функции Ginnie Mae. Согласно концепции развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, разработанной АИЖК совместно с Минэкономразвития, российские банки могут самостоятельно выводить на рынок ипотечные сертификаты, обеспеченные краткосрочными и среднесрочными (в течение пяти лет) платежами по закладным. Закладные с более длинным сроком погашения банки могут передавать АИЖК, которое, в свою очередь, будет выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные государственной гарантией.

Первый выпуск ипотечных бумаг АИЖК планировало разместить в этом году в двух траншах. Рыночный транш со сроком обращения до пяти лет предполагается разместить среди инвесторов, второй транш (до 27 лет) агентство намерено выкупить обратно, чтобы продемонстрировать банкам механизм рефинансирования ипотеки. Согласно концепции АИЖК, к 2008 году российские банки ежегодно будут выпускать ипотечные бумаги на 60млрд руб., а к 2010 году - более чем на 200 млрд руб.

Сколько дать на ипотеку

Однако планы АИЖК могут измениться. В этом году в правительстве прошла дискуссия об объемах господдержки ипотеки. Согласно первоначальному проекту концепции АИЖК и МЭРТ, государство до 2010 года должно было зарезервировать 263 млрд руб. на госгарантии по бумагам АИЖК, а 33 млрд руб. внести в его уставный капитал. Но против бюджетных расходов на гарантии выступил министр финансов Алексей Кудрин, заявивший, что ипотеку необходимо развивать рыночными методами. В конце мая на заседании правительства он сообщил, что АИЖК привлекает средства на рынке по более высоким ставкам, чем субъекты федерации, поэтому государству было бы выгоднее "выпускать облигации и давать деньги" агентству. К тому же, по словам Кудрина, при больших объемах господдержки АИЖК может монополизировать рынок ипотечных бумаг.

В августе правительство утвердило проект бюджета на 2006 год, согласно которому средства на увеличение капитала АИЖК не выделяются, а объем госгарантий агентству составит 14 млрд руб. (в соответствии с проектом долговой политики Минфина по 14 млрд руб. на эти цели будет зарезервировано и в бюджетах 2007-2008 годов).
Впрочем, реальный объем господдержки, судя по всему, будет более существенным.

5 сентября президент Владимир Путин поручил правительству "значительно увеличить уставный капитал АИЖК, предоставив ему серьезные государственные гарантии". Согласно рабочим материалам президентской программы социальной политики, на увеличение капитала АИЖК и развитие инфраструктуры ипотеке в следующем году будет выделено 26,5 млрд руб. Новые планы администрации президента и правительства по увеличению госгарантий АИЖК пока не опубликованы.

Кредиты остаются дорогими

По данным Ассоциации российских банков (АРБ) на начало года, по ипотечным схемам продается около 1,5% жилья, а объем ипотечных кредитов составляет 0,007% ВВП. "У банков нет долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки, кредиты остаются дорогими",- отмечает президент АРБ Гарегин Тосунян. В ассоциации отмечают, что 70% рынка ипотечных кредитов приходится на пять российских банков: Сбербанк, Внешторгбанк, "ДельтаКредит", Райффайзенбанк и Городской ипотечный банк.

В связи с дефицитом долгосрочных ресурсов участники рынка редко кредитуют приобретение жилья на срок более чем 15 лет (это предельный срок кредита у Сбербанка, Райффайзенбанка и Городского ипотечного банка). На 25 лет кредиты выдают "Внешторгбанк Розничные услуги" и "ДельтаКредит". Сбербанк и ГИБ требуют от заемщика оплатить от 10% стоимости приобретаемого жилья, ВТБ- от 15%, "ДельтаКредит" - 20-25%, Райффайзенбанк - 30%. У Сбербанка процентные ставки по стандартному ипотечному кредиту составляют 18% годовых в рублях, 11% в долларах и евро, у ВТБ - 13-14% в рублях и 9,8-12% в долларах в зависимости от срока кредита, у "ДельтаКредита" - 10,5-14% в долларах в зависимости от срока и наличия справки о доходах клиента, у Райффайзенбанка- 11-14% в долларах, у Городского ипотечного банка- от 10,5-12% в долларах, 14,5-15,5% в рублях в зависимости от срока кредита. Размер штрафов и пеней за просрочку платежей по кредиту обычно составляет 30-50% годовых.

В минувшую пятницу вицеспикер Госдумы Владимир Пехтин объявил, что благодаря господдержке процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам должна упасть до 10% годовых в 2006 году и 7,5% в 2007 году. В то же время расходы заемщика не ограничены процентными платежами. При выдаче займов банки требуют от клиента застраховать собственную жизнь и трудоспособность, застраховать приобретаемую квартиру от рисков утраты и повреждения, а также риск утраты права собственности на квартиру (обычно в течение первых трех-пяти лет после подписания кредитного договора). Кроме того, заемщик оплачивает услуги независимого оценщика квартиры, нотариуса, а также комиссию банка, размер которой может превышать $1 тыс. По данным Райффайзенбанка, его комиссия за выдачу ипотечного кредита равна 1% от суммы займа, но не менее $350 и не более $1,5 тыс. (другиебанки не раскрывают уровень комиссий на своих сайтах).

Семеняка отмечает, что при нынешнем уровне тарифов банкам было бы выгодно не держать кредиты на балансе для получения процентного дохода, а продавать или секьюритизировать кредиты, зарабатывая на комиссионных платежах. В этом случае банк направляет средства, полученные от рефинансирования кредитного портфеля, на выдачу новых займов. "Это отличный бизнес с очень хорошей рентабельностью",- говорит Семеняка. Секьюритизация должна быть интересна многим участникам рынка, соглашается вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков.

В ожидании нового рынка

После принятия закона "Об ипотечных ценных бумагах" в конце 2003 года, а затем поправок к нему в конце 2004 года большинство участников рынка рассчитывали, что они смогут выпускать ипотечные бумаги уже сейчас. Однако такие эмиссии до сих пор невозможны в связи с отсутствием регулирующих их нормативных актов, разработку которых продолжает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Заместитель руководителя ФСФР Владимир Гусаков говорит, что пакет актов будет внесен в Минюст в октябре, а в ноябре они могут вступить в силу. Александр Семеняка напоминает, что от сроков принятия этих документов зависит время первого выпуска ипотечных ценных бумаг АИЖК. А Внешторгбанк решил вообще не дожидаться выхода документов в свет и сейчас готовить первый выпуск еврооблигаций, обеспеченных ипотекой, объемом $100 млн. Услуги по организации таких выпусков ВТБ предложит и другим банкам.

На российском рынке подобные сделки могут состояться весной 2006 года, полагает председатель комитета по ипотечному кредитованию АРБ Андрей Крысин. Он называет ипотечные бумаги самой эффективной формой рефинансирования ипотеки и надеется, что с помощью таких сделок на рынок придут средства крупных инвесторов: пенсионных фондов, ПИФов и страховых компаний. Секьюритизация помогает банку разгрузить баланс и снизить стоимость ресурсов, которые используются в ипотеке, рассуждает партнер Baker & McKenzie Владимир Драгунов, значит, появление этого инструмента должно привести к снижению ставок.

Председатель правлениябанка "Нефтяной" Марина Чекурова полагает, что участники рынка в условиях ужесточения конкуренции будут привлекать новых клиентов снижением стоимости обслуживания, а развитие инфраструктуры ипотеки, в том числе инструментов секьюритизации, может помочь им решать вопросы разрыва ликвидности в случае возникновения невозврата или просрочки по кредитам. "Если на рынок ипотеки будут приходить серьезные долгосрочные ресурсы, стоимость кредитов для заемщиков может снизиться, но первые выпуски ипотечных бумаг будут достаточно дорогостоящими, а это может стимулировать банки к повышению ставок",- предупреждает Николай Шитов.

Бизнес, 21.09.2005
 Юрий Веретенников