Фондовая ипотека

Первые ипотечные ПИФы появились в России в прошлом году. Несмотря на бодрые заявления аналитиков, предрекавших им успех, новый механизм рефинансирования банковских закладных так и не обрел популярность на рынке.

Ипотечные ПИФы (ИПИФы) – консервативный продукт

"При довольно невысокой доходности они являются очень надежным инструментом, поскольку процент дефолта по ипотеке близок к нулю", – объясняет ведущий консультант компании "Финэкспертиза-капитал" Андрей Шакиров. Особенно ИПИФы интересны "институционалам": негосударственным пенсионным фондам (НПФ), страховым компаниям, крупным инвесторам. "ИПИФы позволяют диверсифицировать капитал. А учитывая, что, например, НПФ в работе с пенсионными накоплениями не вправе инвестировать в один финансовый инструмент более 5% активов, еще один надежный объект вложений не помешает", – считает директор по развитию УК "ИнвестКапитал" Дмитрий Шлогин. Свой интерес имеют и кредитные учреждения, активно развивающие ипотеку. "Банк вполне может продать портфель кредитов собственной управляющей компании, получив дополнительные средства на развитие", – считает гендиректор УК "Финам Менеджмент" Павел Кириченко.

Теоретически ипотечные ПИФы способны заинтересовать и граждан. "Хотя доходность на уровне 8–10% годовых не так привлекательна для них, учитывая, что ставки по депозитам находятся примерно на том же уровне", – отмечает Дмитрий Шлогин. И все же управляющие стараются расширять аудиторию. Об этом свидетельствует снижение минимальной суммы инвестиций. Первые фонды ориентировались на единичных крупных клиентов, поэтому и цена входного билета достигала 10 млн рублей. Сейчас УК готовы привлекать большее число корпоративных и частных инвесторов, снижая стартовый порог до 10–50 тыс. рублей.

Долгожданный механизм

Первый ипотечный ПИФ был зарегистрирован в апреле прошлого года – им стал "Югра ипотечный фонд" под управлением УК "Регион Девелопмент". К тому времени объем рынка ипотечных кредитов составлял более $1 млрд, поэтому сегмент выглядел довольно перспективным. "Наконец появился инструмент привлечения в ипотеку консервативных инвесторов, что обеспечит банкам доступ к длинным деньгам", – радовались тогда участники рынка. Некоторые даже предрекали бум ИПИФов, прогнозируя, что в 2006 году их число возрастет до 20. Но ожидания эти оказались чересчур оптимистичными.

В мае 2005 года ИПИФ зарегистрировала УК НВК, а чуть позже свой "Первый ипотечный" обрела УК "Ямал". Потом последовала пауза, которую в марте 2006-го прервало появление "Ипотечного фонда № 1" (УК "Коллективные инвестиции"). Спустя еще два месяца в распоряжении "Ямала" оказался второй специализированный ПИФ, чуть позже – УК "Русский капитал паевые фонды" вывела на рынок ИПИФ "Первый объединенный". С тех пор новинок на рынке не было. Правда, до конца года ожидается формирование еще трех фондов данной категории.

Бума не будет

Некоторые эксперты видят причины "вялости" рынка в законодательных проблемах, слабом развитии ипотеки в целом и появлении более удобных для банков инструментов рефинансирования. Так, по словам первого зампреда Городского ипотечного банка (ГИБ) Руслана Исеева, секьюритизация кредитного портфеля через выпуск облигаций сегодня выглядит привлекательней: и емкость рынка выше, и стоимость рефинансирования ниже (даже с учетом транзакционных издержек). К тому же, если присмотреться, то и риски кажутся меньшими. На тех же позициях стоит директор юридического департамента банка "Дельтакредит" Константин Артюх: "Для некоторых кредитных организаций более привлекательно выглядят облигации с ипотечным покрытием. Ожидается, что осенью нынешнего года ряд банков, в том числе и наш, смогут выпустить их". Первыми, кто пошел по такому пути стали ГИБ и Внешторгбанк, которые рефинансировали свои ипотечные портфели, разместив бумаги на западных рынках.

Но в среде специалистов можно встретить и противоположную точку зрения. "Если банк заинтересован в рефинансировании ипотечного портфеля, ему проще привлечь средства пайщиков через фонд. Через облигации это сделать сложнее – этот инструмент пока не знаком рынку, и найти инвесторов затруднительно", – рассуждает Дмитрий Шлогин. По мнению гендиректора УК "Ямал" Александра Скоморохина, для кредитных организаций ипотечные ПИФы как инструмент рефинансирования более интересны, чем бонды: "Выпуск облигаций видится проблематичным – ни один банк, пока не эмитировал рублевые ипотечные бумаги, а те, что размещались, были валютными".

Принципиальное различие двух технологий рефинансирования заключается в следующем. При размещении облигаций банк предоставляет закладные в качестве обеспечения, при этом права на них не переходят. При формировании же фонда кредитная организация передает закладные в состав имущества ПИФа, коим распоряжается УК, получая взамен деньги инвесторов. "Сказать, что тот или иной инструмент более выгоден или удобен, нельзя – все решает экономика проекта, – находит компромисс заместитель гендиректора УК "КИТ Финанс" Олег Сыпин и добавляет: – Мы осенью сформируем ипотечный фонд".

По мнению Александра Скоморохина, бум ИПИФов не состоялся и по той причине, что на рынке пока недостаточно качественных ипотечных закладных. "Размер фонда должен быть не менее 1 млрд рублей. Если меньше, то его деятельность будет экономически неоправданной для управляющей компании и не даст достаточной доходности", – отмечает он. Банков с таким портфелем не так уж и много, а создавать пул ипотечных закладных по нескольким кредитным организациям довольно сложно. "Это будет очень разношерстный актив – ведь у каждого банка свои требования, свой набор документов, разные программы, обеспечение. Инвесторам будет непросто оценить такой продукт" – объясняет Александр Скоморохин.

Принято, но не обкатано

Еще более веской причиной сдержанного развития ИПИФов выглядят проблемы законодательного характера. "Несмотря на то, что закон "Об ипотечных ценных бумагах" принят, до последнего времени он реально не работал. Не было подзаконных актов, с помощью которых был бы запущен механизм рефинансирования. То же относится и к ИПИФам: в процессе формирования и работы с ними у банков и УК возникают различные сложности, которые препятствуют активному распространению данного инструмента на рынке", – объясняет Константин Артюх. Так, ФСФР требует страховать риски ипотеки в пользу фонда. "Однако первоначально ипотечные кредиты застрахованы в пользу банка-кредитора. При формировании ПИФа заемщик должен написать заявление об изменении выгодоприобретателя. И если с АИЖК у нас отработанная технология, то при работе УК с отдельными банками и страховыми компаниями могут возникать сложности", – конкретизирует Александр Скоморохин. Не урегулирован и вопрос с налогообложением. Сегодня под него попадает доход, полученный как по основному долгу, так и по выплаченным заемщиком процентам. "В других странах инвесторы ИПИФов платят лишь налог с процентов. Двойное налогообложение сужает круг потенциальных пайщиков" – продолжает Александр Скоморохин.

Ипотекозависимость

Говорить о перспективах ипотечных ПИФов довольно сложно. Большинство аналитиков уверены: многое будет зависеть от темпов роста портфелей банков. Чем они больше, тем выше заинтересованность в рефинансировании. "Во всем мире с ипотечными закладными работают и ПИФы, и коллекторы, и сервисные агенты. При этом прибыль идет не за счет высокой доходности, а за счет объемов по данным операциям", – рассказывают в одной из управляющих компаний. "Сегодня не так много банков, которые бы гарантировали значительные потоки по ипотечным кредитам", – сетует в свою очередь Дмитрий Шлогин.

Андрей Шакиров не ожидает бума в этом сегменте рынка, но учитывая "очень динамичный рост ипотеки", предполагает, что "количество ИПИФов будет множиться одновременно с увеличением объемов свободных, но не готовых к риску денег". А вот Константин Артюх к перспективам ипотечных фондов относится более скептически: "Возможно, что с увеличением числа качественных пулов закладных у банков и ростом доходности, ИПИФы станут более привлекательными для инвесторов, но в ближайшей перспективе, я думаю, этого не произойдет".

Сегодня ИПИФы отличаются низкими рисками при показателях доходности выше, чем у ипотечных облигаций. "В результате, УК имеют еще один дополнительный инструмент в своей линейке для консервативных пайщиков. Другое дело, что ставки по ипотечным кредитам снижаются, что, конечно, скажется на привлекательности таких вложений", – рисует перспективы Павел Кириченко. Именно этим более всего обеспокоен Александр Скоморохин. "Госполитика должна быть направлена на удешевление жилья, а не на снижение ставок. Если они упадут ниже 9–10%, то для инвестора ИПИФы потеряют привлекательность. Умрет в целом процесс рефинансирования ипотеки" – предрекает он.

Закрытые ипотечные ПИФы

Всего шесть ипотечных ПИФов сформировано к осени 2006 года и бума не ожидается – для банков более привлекательным выглядит выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Финанс, 22.10.2006
 Александр Потапов