Ипотечные приоритеты

Предпочтения. Размер ставки по кредиту на покупку жилья для заемщиков играет все менее значимую роль. Больше всего потребителя интересует, какую сумму он получит.

Несмотря на бурный рост ипотечного кредитования, аналитики предупреждают о приближающейся стагнации этого вида банковских услуг — по крайней мере в Москве. По данным БДО «Юникон», стоимость ежемесячного обслуживания по ссуде, взятой на покупку двухкомнатной квартиры в Москве стоимостью от $180 тыс. (при первоначальном взносе 20%), выросла с $850-950 с июля прошлого года до $1500-1650 в августе нынешнего. При изменении ситуации на рынке, скажем, росте просроченной задолженности, банки могут пересмотреть условия кредитования. «Чтобы снизить свои риски, участники рынка скорее всего будут увеличивать размер первоначального взноса до 35%», — прогнозирует директор ЦМИ БДО «Юникон» Елена Матросова. Но это может привести к негативным последствиям — количество сделок будет сокращаться, а ссуды смогут брать лишь те, кто уже имеет квартиру и рассчитывает с помощью займа улучшить свои жилищные условия. Финансовые институты будут вынуждены идти в регионы, где еще есть резервы для развития ипотечных программ. Однако доходность там ниже, чем в столице, а риски повыше. Да и далеко не все кредитные организации имеют разветвленную филиальную сеть для работы в регионах.

Сами банкиры снижения спроса на свои продукты не замечают и продолжают активно привлекать заемщиков разнообразием программ и спецпредложений. Вслед за Альфа-банком, который осенью запустил ипотечные продукты, аналогичные услуги запустил и СДМ-банк, предложив вполне конкурентоспособные ставки: от 11% годовых в валюте и от 12% в рублях (средние ставки на рынке — 10,5% в валюте и 14% в рублях).

Московский кредитный банк по совместной программе с «Инком-недвижимостью» и «Бест-недвижимостью» установил размер первоначального взноса в размере 5% (для обычных программ — 10%). В банке «Дельтакредит» до 31 декабря этого года стоимость кредита на 15 лет составит всего 9,9% годовых в валюте. В банке подобный «подарок» объясняют тем, что 15-летние займы — наиболее востребованный продукт на рынке. Сразу на 2 процентных пункта снизил ставки Росбанк: сегодня минимальная рублевая ставка составляет 13% годовых (ранее было 15%) при покупке жилья на вторичном рынке и 15% (было 17%) при приобретении новостройки. В октябре на 0,5-3,5 процентного пункта снизил ставки и Международный московский банк. Но получить минимальную рублевую ставку (10,5%) можно лишь при внесении 40% первоначального взноса.

Чем больше, тем лучше. Как уверяют участники рынка, если год назад заемщика в первую очередь интересовала ставка по кредиту, то сегодня — его размер. «Банки по-разному оценивают соотношение ежемесячный платеж/доход. Если раньше редко допускалось, чтобы размер ежемесячных платежей превышал 35% от дохода заемщика, то позже этот показатель увеличился до 45%, а сегодня многие банки предлагают направлять на погашение долга до 60% дохода. Правда, такой высокий коэффициент допускается лишь в том случае, если зарплата заемщика превышает $2,5-3 тыс.», — говорит директор центра ипотечных программ компании «Миэль-недвижимость» Елена Панова. В результате разница в сумме займа по одному и тому же клиенту у разных кредитных организаций нередко составляет $10-20 тыс. Отличаются и подходы при проверке заемщика. Величина займа зависит от того, какие понижающие коэффициенты использует кредитор при оценке возраста, профессии, опыта работы потенциального должника. Нередко по итогам проверки клиента размер кредита занижается. «В этой ситуации поднять планку максимальной суммы ссуды может ипотечный брокер, обратив внимание кредитора на ряд аспектов, которые тот мог не учесть: дополнительные доходы заемщика, уровень расходов, свидетельствующий о доходах, особенности приобретаемого объекта», — уверяет начальник отдела ипотечного жилищного кредитования Московского ипотечного центра Константин Шибецкий.

Второй показатель, на который смотрит заемщик: сроки рассмотрения документов на получение ссуды. В большинстве банков они не превышают двух-трех дней, правда, многое зависит от формы подтверждения дохода. Если это не официальная справка (2-НДФЛ), а произвольная, специалисты банка скорее всего посетят работодателя для подтверждения информации по зарплате (или хотя бы уточнят данные по телефону). Для проверки владельцев бизнеса или индивидуальных предпринимателей требуется больше времени. «Нужно посмотреть отчетность компании, прибыль за последнее время, проверить состав учредителей, удостоверить долю собственности заемщика. В этом случае проверка занимает от трех до семи дней», — говорит Елена Панова.

Если одобрение заявки занимает больше недели, такие программы неинтересны заемщикам. «Сегодня, когда темпы роста цен на жилье несколько замедлились, время рассмотрения уже не играет существенной роли при выборе банка. К тому же у большинства игроков сроки примерно одинаковы», — считает Константин Шибецкий. Но есть и исключения: по словам некоторых ипотечных брокеров, в Банке Москвы и «Внешторгбанке — розничные услуги» рассмотрение заявки может затянуться на 2-3 недели. Такая политика недопустима. «Даже если всего неделю ждать решения, а потом еще неделю готовить сделку, либо цена квартиры вырастает, либо ее владелец продаст объект другим желающим», — говорит член правления Городского ипотечного банка Сергей Жигунов.

Лишь на третьем месте в рейтинге предпочтений заемщиков — размер процентной ставки. «Сегодня ставки достигли примерно одного уровня во всех банках», — уверяет начальник отдела методологии и развития банка «КИТ Финанс» Антон Карелин. А руководитель направления ипотечного кредитования МИАНа Сергей Махоткин уверен, что заемщики, которые в первую очередь смотрят на ставку при выборе кредитора, ошибаются: « Нельзя забывать об остальных составляющих кредита: сроке займа, первоначальном взносе, комиссиях. К примеру, уменьшение ставки на 0,1 процентного пункта позволит ежемесячно экономить всего несколько долларов, которые с лихвой компенсируются дополнительными комиссиями».

На последующих местах по значимости расположились следующие параметры: уровень сервиса, размер дополнительных платежей, возможность досрочного погашения долга, размер первоначального взноса, специальные программы кредитования. Впрочем, по словам Сергея Жигунова, размер первоначального взноса не менее важен, чем срок рассмотрения заявки: «Чтобы купить обычную двухкомнатную квартиру, требуется получить кредит в $240-250 тыс., иметь ежемесячный доход в $3,5 тыс. и уплатить первый взнос в $30-50 тыс. Это не под силу многим семьям. Для клиентов важно получить заем с минимальным взносом». Однако другие эксперты в этом не уверены. «В редких случаях граждане обращают внимание на нулевой первоначальный взнос, да и для банков заемщик, не имеющий даже минимальных накоплений, не самый надежный клиент», — поясняет Сергей Махоткин. «Реально используют такие программы (с нулевым первоначальным взносом) лишь небольшое число клиентов, — уверяет Елена Панова, — а банки вводят такие услуги в первую очередь из-за желания привлечь внимание к ипотечным продуктам в целом».

Выдать и забыть. За последний год ставки по рублевым кредитам снизились в среднем на 1,2 процентного пункта, а по долларовым — на 0,8. Как уверяют банкиры, конкуренция в плане снижения ставок себя практически исчерпала.

«Особых механизмов для снижения ставок в ближайшее время у банков нет. Чтобы привлечь клиентов, финансовые институты могут лишь отказаться от некоторых единовременных платежей, например, за оформление или выдачу кредита», — говорит Константин Шибецкий. «Гораздо большее поле деятельности есть в рамках улучшения сервиса — сокращения сроков рассмотрения заявки, в более качественной подготовке документов, более внимательном отношении к заемщику до оформления сделки и после нее», — добавляет Елена Панова.

Правда, пока усилия большинства банков направлены в основном лишь на продажу своих продуктов. Кредиторов мало заботит то, что заемщик еще в течение 10-15 лет продолжает оставаться их клиентом. «Постепенно конкуренция заставит финансовые институты обратить внимание на свой сервис, на программы рефинансирования. Пока лишь немногие осознали всю выгоду перекредитования, позволяющего существенно снизить платежи», — говорит Сергей Махоткин.

Перспективны и партнерские программы ипотечных брокеров и кредитных организаций. Как уверяют в агентстве недвижимости «Миэль», по некоторым их программам с банками ставка по ссуде снижена на 0,5 процентного пункта по сравнению с базовой. При кредите в $120 тыс. на 25 лет это позволит сэкономить заемщику около $4 тыс.

Кроме того, по партнерским программам банки могут пойти на сокращение различных платежей, сопровождающих сделку: не брать с заемщиков деньги за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение ссудного счета и т. д., а также пойти по пути снижения срока моратория на досрочное погашение. «Работа через ипотечного брокера позволит клиенту сэкономить от 0,5 до 1% от суммы займа за счет скидок, которые он получает от банка. Если кредит берется на 20 лет, то это значительная сумма — около 5%», — уверяет гендиректор «Фосборн Хоум» Василий Белов.

Одно из основных требований, которое выдвигают клиенты, сводится к упрощению технологии получения кредита и сокращению времени, которое заемщик тратит на получение заемных средств. Кроме того, не в полной мере развиты спецпрограммы по отдельным видам жилья. «К примеру, кредитовать загородную недвижимость и земельные участки готовы не все банки, и в этом есть широкое поле для деятельности», — говорит Константин Шибецкий. Большой интерес у клиентов вызывает и приобретение в кредит строящегося жилья. «Поскольку рынок вторичного жилья ограничен, а квартира на этапе строительства стоит дешевле, то любые программы, связанные с кредитованием новостроек, вызовут дополнительный спрос», — уверен Антон Карелин. Согласен с ним и директор департамента продаж розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов: «Заемщики часто обращают внимание на возможность получения кредита на покупку новостройки, по крайней мере у нас доля таких заявок около 50%». Есть потенциал и у программ, предусматривающих отсрочку платежа по кредиту, когда клиент получает заем на приобретение новой квартиры и в течение полугода имеет возможность реализовать имеющееся жилье. Но пока таких программ немного.

 НЮАНСЫ: КТО БОЛЬШЕ?

Если вы хотите получить в банке максимальную сумму кредита, которую позволяют ваши доходы, выбирайте тот банк, где соотношение ежемесячный платеж/доход максимально большое. Как правило, оно не превышает 60%. Чтобы убедиться в различном подходе к оценке доходов клиента, достаточно обзвонить несколько кредитных организаций или воспользоваться ипотечными калькуляторами на сайтах финансовых институтов. Так, при доходе в $3 тыс. и 10-процентном первоначальном взносе в СДМ-банке могут выдать $124 тыс. на 15 лет (ставка 12%), в Абсолют-банке — $105 тыс. на тот же срок. В Москоммерцбанке дадут больше — $121 тыс. (ставка 11,5%), но при первом взносе в 15%. Как раз в Москоммерцбанке размер ежемесячного платежа может составлять до 60% от доходов заемщика. Больше других предлагают в банке «Дельтакредит» — $144 тыс. на 15 лет (ставка 10,9%). При этом первоначальный взнос составит не менее 15%, а ежемесячный платеж — $1,6 тыс.

Доплата за ссуду

Помимо ежемесячных платежей заемщик несет дополнительные расходы, которые могут составить до 10% от стоимости квартиры.

Финанс, 05.11.2006
 Александр Потапов