Ипотека, кусающая собственный хвост

Развитие жилищного кредитования под залог недвижимости наглядно демонстрирует взаимозависимость спроса и предложения: главное препятствие для ипотеки — галопирующий рост цен на квартиры, ею же во многом и вызванный.

Рост цен на жилье в крупных уральских городах за 2006 год поражает воображение: в среднем 80—100%, а по некоторым категориям — выше 100% за десять месяцев. До 1 января цены поднимутся еще процентов на десять. Рыночные реалии перекрыли даже самые смелые прогнозы начала года. Цены как с цепи сорвались.

Что порвало цепь

Первая и основная причина роста цен — крайне низкая обеспеченность соотечественников жильем. Доходы россиян растут: заполнив холодильники, приобретя полный комплект бытовой техники и автомобиль, они приступают к удовлетворению глобальной потребности — улучшению жилищных условий. Предложения на рынке не хватает. Статистика ввода жилья, которую благодаря национальному проекту стали активно предавать огласке, демонстрирует положительную динамику. Но тут не без лукавства: в валовые показатели включаются и индивидуальные постройки, и дома, квартиры в которых распределяются по специальным программам (корпоративным, бюджетным), и метры, построенные полностью на средства дольщиков, то есть фактически купленные несколько лет назад. Статистику все это раздувает, а предложения на свободном рынке не добавляет. Оно если и растет, то значительно медленнее, чем спрос. Дефицит толкает цены вверх.

Вторая причина назрела полтора-два года назад. Когда в 2004 году создавались и принимались, а в 2005м вступали в силу многочисленные законодательные новации, влияющие на рынок недвижимости и процесс строительства, игроки рынка предупреждали: часть из них может сказаться негативно. В первую очередь закон о долевке, заработавший с 1 апреля 2005 года. Серьезно защитив дольщиков, он также серьезно ущемил права застройщиков. Последние существенно сократили "долевую" часть финансирования, в том числе за счет заемных средств, что не могло сказаться на себестоимости и цене метра.

Заметим: едва ли не большую роль сыграло даже не само увеличение цен вследствие изменения структуры финансирования, а разговоры о нем. Отраслевые аналитики, СМИ, строители в один голос твердили: квартиры будут дорожать. В конце 2005го многие прогнозировали: 2006й станет рекордным по динамике цен. Доводы звучали настолько убедительно, что и без того бойкий спрос стал ажиотажным. Ктото кинулся покупать хоть какуюнибудь квартиру, понимая, что динамика цен пересилит его собственную динамику накоплений, кто-то начал вкладываться в недвижимость. Что здесь причина, а что следствие — вариация на тему "курицы и яйца". Факт, однако, бесспорен: недвижимость стали покупать охотнее и за большие деньги.

Причина третья — развитие ипотеки. Теоретически все понимали, что работа мощного механизма, стимулирующего спрос в условиях дефицитного рынка, не может не влиять на цены. Но мало кто предполагал, что она даст знать о себе так скоро. По разным оценкам, в 2006м посредством жилищных кредитных инструментов совершено от 10 до 30% всех сделок на рынке крупных уральских городов. В Тюмени, по мнению аналитика рынка недвижимости консалтинговой группы "Лекс" Валентины Трошиной, на вторичном рынке ипотека задействована вообще в 70% сделок. Важно понимать: почти все ипотечные сделки — дополнительный спрос, который до развития этого финансового инструмента считался отложенным. Другими словами: та часть населения, которая раньше могла купить квартиру за счет собственных средств, и сейчас так делает. А те, кто не мог, активно пользуются ипотекой. То есть жилищное кредитование не столько меняет структуру способов приобретения жилья, сколько поставляет рынку новых покупателей. Эти 10 — 30% не только желающих, но и способных приобрести жилье, повлияли на рынок не лучшим образом.

И без этого не уравновешенный, он окончательно дал крен в сторону спроса.

И вширь, и вглубь

Власти и банки в нынешнем году сделали все, чтобы ипотека стала массовой. Со времени появления ипотечного кредита ставка по нему планомерно снижается. В настоящее время минимальная ставка по программе АИЖК и ставка рефинансирования находятся на одном уровне. В 2004 году средняя ставка была 17 — 19%, в 2005м — 14 — 16%, в 2006м — 10 — 14%. С 1 октября этого года ставка снижена с 11,5 — 16 до 11 — 14% в рублях, в долларах она еще меньше (в Райффайзенбанке, например, 9,25%).

Смягчились требования банков по объемам первоначального взноса (собственных средств заемщика). В 2004м требовалось не менее 40%, в 2005м — 25 — 30%, в 2006м большинство банков довольствуются десятью. Все большее распространение получают схемы, вообще не предусматривающие наличия у заемщика собственных средств. (Заемщик берет первый кредит у банка в размере первоначального взноса: риски банка тут особенно велики, поэтому и процентная ставка, и требования к клиенту значительно выше, чем при обычной ипотеке. Затем полученная сумма вносится в качестве первоначального взноса, оставшуюся заемщик получает в банке по обычной ипотечной схеме.)

Наконец, в несколько раз выросло и количество банков, предлагающих населению жилищные кредиты. Если в 2004 году в Челябинской области ипотекой занимались 11 банков, в 2005м их стало 15, а сегодня — 35, а о намерениях заявляют еще пять кредитно-финансовых учреждений.

В Свердловской области игроков еще больше. По информации заместителя председателя Уральского банковского союза Евгения Болотина, в Свердловской области ипотечные программы предлагают 15 региональных банков, 18 филиалов федеральных, отделения и представительства еще 20 кредитных учреждений.

Ипотека рассматривается банками как выгодный продукт. "Если банк грамотно работает с ипотекой, то это достаточно высокодоходный бизнес, который не так сильно бьет по заемщику, и заодно помогает выполнять президентскую программу “Доступное жилье”", — говорит председатель совета директоров и исполнительный директор Банка24.ру Борис Дьяконов.

За три года существования ипотеки банки обкатали процедуру выдачи кредита, разработали процедуры, просчитали риски. Теперь, когда готов "шаблон", выгодно выдавать как можно больше кредитов. Из эксклюзивного продукта ипотечный кредит стал массовым, банки вступили в конкуренцию друг с другом. Кредитование покупки вторичного жилья по-прежнему наиболее распространено, но и покупка через ипотеку новой квартиры — не экзотика. Уже можно взять кредит на покупку комнаты в коммуналке. Пока с ограничением: если с покупкой этой комнаты вся квартира окажется в собственности заемщиков. Но с повышением ликвидности комнат это ограничение скорее всего будет снято. Всерьез задумываются банки и о разработке программ кредитования покупки земли, строительства индивидуальных жилых домов. "Особо важна разработка специального ипотечного продукта, при котором индивидуальному застройщику предоставляется кредитная линия под залог сначала земельного участка, затем — всех выделенных этапов строительства. Чтобы запустить такую схему на государственном уровне, необходимо вносить большой объем поправок в закон об ипотеке, бюджетный и градостроительный кодексы", — отмечает начальник Управления ипотечного кредитования ОАО "СКБбанк" Анна Самуилова.

В условиях, когда ставки по кредиту и так минимальны и не сильно отличаются от уровня инфляции, банки не могут серьезно конкурировать за счет размера ставки. Поэтому развивают сервисы. Срок рассмотрения заявки снизился с нескольких недель до 3 — 10 дней. Если раньше банки учитывали только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ, сегодня есть программы кредитования, допускающие справку о доходах в свободной форме. Банки предоставляют консультации оценщиков, страховщиков и риэлторов в одном офисе. Расширяются линейки продуктов: "Мы можем предлагать кредиты с низкой процентной ставкой, без первоначального взноса, без подтверждения доходов, на покупку комнат", — говорит генеральный директор Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко.

Активно развивается институт ипотечных брокеров. Эти услуги оказывают практически все агентства недвижимости, есть и самостоятельные игроки. По сути, они выступают консультантами, помогающими выбрать наиболее подходящую ипотечную программу, юридически сопровождают сделку. И если часть людей, покупающих квартиру для себя, стоимость подобных услуг (1 — 7% от сделки) останавливает, то спекулятивным инвесторам появление ипотечных брокеров облегчает жизнь: да, придется поделиться доходами, но самим практически ничего делать не нужно.

В целом ипотечный кредит теперь взять значительно проще, чем год назад. А главное — это выгодно. Член экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Владимир Герасименко: "Увеличение стоимости жилья уже в ближайшие год-два делает кредитные проценты не только необременительными в смысле конечного результата, но и просто выгодными, так как цена купленной с помощью ипотеки квартиры будет значительно превышать сумму, затраченную на нее сегодня. Если цена квартиры увеличивается, скажем, на 40% в год, а платить банку заемщик должен 10 — 12%, то он выигрывает около 30%".

На подобной логике базируются почти все рекламные и маркетинговые компании банков, в этом году сильно активизировавшиеся. И интернет, и печатные СМИ пестрят подробными публикациями о том, что ипотечный кредит — это выгодно. Все это выглядит очень достоверно: вот — графики инфляции и динамики цены метра, здесь — процент по ипотечному кредиту, а вот — немалый инвестиционный доход. И банкам верят. По признанию самих банкиров, увеличивается через ипотеку и количество покупок так называемых "инвестиционных квартир". Масла в огонь подливают регулярно повторяемые обещания федеральных чиновников снизить ставку по ипотечному кредиту до 8% к 2010 году.

Боролись и напоролись

В итоге "развитие массовой ипотеки" стало наиболее удачно реализованной частью национального проекта. Количество выданных кредитов выросло в несколько раз. Так, за девять месяцев 2006 года Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования и коммерческие банки, работающие в Свердловской области, раздали ипотечных жилищных кредитов на 2,871 млрд рублей (в 5,7 раза больше, чем за аналогичный период предыдущего года). Количество выданных кредитов увеличилось по сравнению с первыми девятью месяцами 2005 года в 3,6 раза и составило 2,8 тысячи.

Существенно вырос и размер кредита. Средняя сумма ипотечного кредита в Екатеринбурге достигла 1,2 — 1,4 млн рублей, в других городах региона — 800 — 850 тыс. рублей. (По данным СКБбанка, средний размер кредита в 2003 году составлял 434,36 тыс. рублей, в 2004м — 466,14 тыс. рублей, 2005м — 608,81 тыс. рублей, в 2006м —1 млн рублей.)

Рост цен на недвижимость и ажиотаж на рынке привели к тому, что размер процентной ставки для значительной части заемщиков уже не играет решающей роли. Клиенты отдают предпочтение банкам, которые могут предоставить деньги еще до регистрации прав на недвижимость. Сегодня эту услугу активно предлагают лидеры рынка. Стоимость такого финансового сервиса колеблется от нескольких тысяч рублей до 3% от суммы выдаваемого кредита. "Если человек пришел к нам из солидного риэлторского агентства, то банк идет на уступки. Агенты работают на совесть. Они тщательно проверяют чистоту сделки. И мы можем быть уверены, что риски срыва операции купли-продажи квартиры минимальны. Как правило, деньги в день сделки клиент может получить, заплатив нам комиссию в 1 — 1,5% от суммы кредита", — говорит начальник отдела кредитов населению Банка24.ру Марина Рубанова.

В этом году, по оценкам банкиров, примерно 30 — 40% заемщиков отказались от жилищных кредитов, одобренных банком. Уже весной многие покупатели не успевали за стремительным повышением цен. Рассмотрение банками кредитных заявок зачастую длилось несколько недель. Пока банк одобрял кредит, цена за квартиру успевала вырасти настолько, что люди вынуждены были или отказываться от покупки, или переоформлять кредит на новую сумму. Осенью банки оперативно подстроились под новые рыночные условия.

В результате срок рассмотрения заявок и выдачи кредита сократился в ряде случаев до 2 — 3 дней. Некоторые участники рынка предлагают и экспресс-рассмотрение заявки. "Динамика роста цен сама диктует правила игры — решения надо принимать быстро. И на фоне покупки квартиры за пару миллионов люди готовы переплачивать пару тысяч за рассмотрение заявки в течение часа. Мы предлагаем такую услугу. Она востребована и, думаю, перспективна", — отмечает Борис Дьяконов.

Опасные игры

Уровень просрочек по ипотечным кредитам пока минимален. "Чаще всего просрочка возникает изза технической составляющей: заемщик размещает деньги на счете в последний час последнего дня платежа, и в этот день они до инвестора не доходят. Более того, заемщик понимает: в ситуации роста цен при обращении взыскания на квартиру другую ему уже вряд ли купить. Поэтому большинство обязательств выполняются своевременно и в полном объеме. Всвязи с увеличением стоимости объектов издержки при реализации закладной скорее всего будут покрыты", — говорит Анна Самуилова.

Начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев соглашается с коллегой: "Как правило, клиенты по ипотеке — плательщики добросовестные. На сегодня невозврат не превышает 1%. В случае финансовых трудностей у заемщика банк всегда пытается решить проблему “мирным путем” (например, реструктуризацией кредита, если ситуация действительно сложная). В самом крайнем случае банк может обратиться в суд, если клиент в течение достаточно длительного срока не выплачивает кредит без каких-либо оснований".

Однако ситуация может измениться. Упрощение процедуры выдачи кредита, сокращение сроков рассмотрения заявки, учет серых доходов и уж тем более "экспресс-ипотека" — все это серьезно увеличивает риски банков. Тем более что рынок ипотечных облигаций развит недостаточно, маневренного фонда жилья (для отселения несостоятельных заемщиков) нет. То есть потенциальные риски в ипотеке нарастают интенсивнее, чем появляются механизмы, позволяющие их снижать. Само по себе это не так страшно. Но вкупе с бешеным ростом цен создает предпосылки кризиса на рынке недвижимости.

За последний месяц темпы роста цен, по данным Уральской палаты недвижимости, замедлились. В течение двух-трех месяцев возможна даже некоторая коррекция рынка. Но затем нас ждет дальнейший рост, локомотивом которого уже без всяких оговорок станет ипотека. По пессимистичному прогнозу Уральского банковского союза, только в Свердловской области объем сделок ипотечных кредитов составит в 2007м — 6 млрд рублей, в 2008м — 11, в 2009м — 20, а в 2010м — 30 млрд рублей (по оптимистичному — 8, 16, 31, 62 млрд рублей соответственно). Это полностью соответствует поставленной нацпроектом задаче — ежегодно удваивать объем ипотеки (пока с этой задачей справлялись, вероятно, справятся и в будущем). Однако совсем не соответствует реалиям рынка: он бесконечно далек от того, чтобы ежегодно удваивать количество предлагаемых к продаже квартир.

Развитие ипотеки стоило бы притормозить. В противном случае напрашиваются неприятные аналогии: двойной рост ипотеки — двойной рост цен. Ситуация напоминает активную накачку "пузыря" на рынке недвижимости. Если он лопнет, это серьезно ударит не только по банкам и застройщикам, но и по тем, кто влез в долги на десятилетия в надежде на "инвестиционный рост".

Эксперт, 14.12.2006
 Ольга Воробьева