Ипотека не подешевеет
На рынке ипотеки прошлый год был революционным: кредиты на жилье подешевели на 1,5-2%. Новые игроки предложили кредиты дешевле 10% годовых в валюте, и остальным пришлось подтягиваться к этому уровню. Эксперты утверждают, что на этом рынок застынет и в ближайшее время снижения ставок по ипотечным кредитам не будет.
В прошлом году ипотечные банки вышли на рекорд. Они выдали вдвое больше кредитов, чем в 2004 году,– почти $3 млрд. Это при том, что общий объем задолженности населения по ипотечным кредитам составляет, по оценкам банкиров, приблизительно $5 млрд. "Рост объемов связан с выходом на рынок новых участников и оптимизацией программ ранее работавших на рынке банков, например снижением ставки, увеличением сроков кредитования",– говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
И действительно, буквально за полгода средняя ставка по долларовым кредитам снизилась на 1,5-2 пункта – до 10-11%. "Именно выход новых игроков повлиял на снижение ставки",– утверждает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. Она имеет в виду "дочку" Внешторгбанка ВТБ-24, предложившую заемщикам с "белым" доходом кредиты под 9,8% годовых в валюте. Несмотря на то что срок кредитования по этой программе не превышал семи лет, за ВТБ-24 потянулись другие банки. Теперь самая низкая декларируемая ставка, под которую можно взять кредит в долларах,– 9%. Пока это предел. "Российским банкам сложно найти финансирование дешевле 7-8% годовых. Расходы банков на выдачу и обслуживание кредита редко ниже 2%",– объясняет председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.
На рублевые ставки, которые также снизились на 1-2 процентных пункта, повлияло поведение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно является лидером на рынке рублевой ипотеки, потому что, по словам Игоря Жигунова, "рублевый ресурс в основной массе на рынок реализовала именно программа АИЖК". Банки вынуждены принимать правила игры АИЖК, иначе они не смогут продать кредит агентству. В прошлом году АИЖК, по данным гендиректора Александра Семеняки, рефинансировало каждый пятый из более чем 78 тыс. ипотечных кредитов. С начала 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по кредитам на готовое жилье. Она зависит от срока кредитования и составляет 12-16% годовых. Банки, работающие на коммерческой основе, вынуждены тягаться с теми, кого поддерживает государство. Поэтому на рынке появились программы под более низкий процент. Так, под 11,75% в год можно взять ипотечный кредит в банке "КИТ-Финанс", а под 11,9% – в Городском ипотечном банке.
Второй элемент доступности ипотечного кредита – более длинные сроки кредитования. Еще два года назад максимальный срок составлял десять лет, а сейчас не проблема найти кредиты на 20-25 лет. Игорь Жигунов объясняет это тем, что у банков появилась "возможность привлекать ресурсы на более длительный срок". А по мнению Алексея Гурьянова, дело в значительной степени в том, что "банки отработали сам механизм выдачи кредитов, свои скоринговые системы, и теперь лучше представляют себе кредитные риски".
Кроме того, банки идут на снижение первоначального взноса по кредитам. Русский ипотечный банк, например, уменьшил первоначальный взнос с 20 до 10%. А Банк Москвы принял беспрецедентное решение выдавать кредиты с нулевым первоначальным взносом. Директор департамента розничного бизнеса Банка Москвы Роман Воробьев рассказывает, что банк решил ввести такую программу, потому что при нынешнем росте цен на жилье накопить первоначальный взнос даже в 10% от цены квартиры очень непросто. "Пока это предложение действует только до конца лета, а там будет видно",– говорит господин Воробьев.
Самое свежее предложение на рынке ипотеки – рефинансирование ипотечных кредитов для частных лиц. Первыми такой продукт в начале года ввели ВТБ-24 и Райффайзенбанк. Сейчас уже можно найти как минимум пять официальных предложений банков о рефинансировании. Например, есть программы у банка "КИТ-Финанс" и Международного Московского Банка. Новые кредиты выдаются на обычных для банка условиях. Неофициально банки занимались этим уже в прошлом году. Тогда вторичные кредиты выдавались на более выгодных условиях, чем первичные, но на менее выгодных, чем действующие в банке. Но это направление не слишком перспективно. Рынок рефинансирования пока небольшой. "Количество заемщиков, взявших кредит по ставке выше 12%, минимально",– отмечает Алексей Гурьянов. Основная масса ипотечных кредитов выдана на рынке в последние два года, и ставки за этот период изменились несущественно (на 1,5-2%), большую часть ипотечных кредитов люди брали уже на приемлемых условиях. А тем, кто брал ипотеку в 2000 году под 18% годовых в валюте, не всегда выгодно менять банк: они либо уже выплатили почти все проценты и гасят основной долг, либо добились снижения ставки в своем банке. Услуга рефинансирования официально стоит от $500 до $3000 в зависимости от банка. Банкиры обращают внимание на то, что реальная экономия возможна, только если разница в процентной ставке не менее двух-трех пунктов и если до конца погашения кредита остается больше пяти лет.
Интересно то, что, предлагая более выгодные кредиты, как новые, так и последующие, банкиры стали более привередливы в пункте "Досрочное погашение". Если раньше во многих банках сроки моратория и штрафов за досрочное погашение укладывались в один год, то теперь они доходят до пяти лет. И притом размер штрафов тоже увеличился на 1,5-2 процентных пункта от погашаемой суммы. "Либерализация одного параметра включает некоторые дополнения другого. Например, некоторые предложения одновременно имеют текущую небольшую плавающую ставку, но при этом наличие штрафа по погашению или моратория",– объясняет Игорь Жигунов.
Прошлогодние достижения ипотечного рынка не последние. Президент в своем ежегодном послании Федеральному собранию поставил задачу за два года утроить объем выдаваемых ипотечных кредитов, доведя его до 260 млрд руб., и снизить ставку по кредитам. Гендиректор АИЖК Александр Семеняка рассказывает, что агентство планирует к концу 2006 года снизить минимальную ставку по своей ипотечной программе до 11% с нынешних 12%, а к 2008 году ставка будет ниже 10%. По поводу ставки в валюте банкиры настроены более пессимистично: они полагают, что резкого снижения процентов уже не будет. "Ставки будут снижаться плавно, по 0,25-0,5 процентных пункта",– полагает Игорь Жигунов. По прогнозу Алексея Гурьянова, "в этом году ставки не изменятся и в среднем составят в долларах 10,5%. В следующем году возможно снижение до 10%". Директор центра ипотечного кредитования БИН-банка Дмитрий Галкин также считает, что за два-три года ставки уменьшатся примерно до 9-10% в долларах.
Кроме того, банкиры уверены в том, что жилищный вопрос в стране должен решаться не столько с помощью ипотеки, сколько посредством строительства нового жилья. "Деньги на покупку можно занять у банка, а жилья нет, потому оно и дорожает. А в такой ситуации никакие кредиты не спасут",– констатирует глава аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Коммерсант, 15.06.2006
Ксения Козулькова
