Битва об заклад. Как снизить проценты по ипотечному кредиту

За последние пять лет российские банки снизили ставки по долгосрочным кредитам на покупку жилья примерно на треть. Однако те, кто одалживал деньги несколько лет назад, продолжают платить банкам высокие проценты. Но и с этой несправедливостью уже можно бороться. Например, погасить дорогой кредит за счет более дешевого.

Год от года кредиты на покупку жилья дешевеют. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в России за пять лет средние ставки ипотечных кредитов в валюте изменились с 18% до 12%. Только в прошлом году ставки снизили Московский кредитный банк (МКБ), Городской ипотечный банк, “Абсолют Банк”, Международный московский (ММБ) и другие банки. Сегодня можно получить такой кредит под 9,7-10% годовых в валюте.

Банкиры уверяют, что эта динамика сохранится. А по прогнозу МАИН, к 2008 г. ставки опустятся до 8% в валюте и 11% в рублях (сейчас рублевые кредиты на покупку жилья чаще всего выдают под 15% годовых).

Но в кредитных договорах большинства банков установлена фиксированная процентная ставка, которая не меняется до полного погашения кредита. Одним из немногих, кто от этого условия отказался, является Сбербанк — он оставил для себя возможность менять проценты по кредиту в течение срока действия договора. Но в изменении ставок по действующим кредитам для физических лиц банк пока замечен не был.

Вот и приходится тем, кто некогда купил квартиру в кредит на 7-10 лет, платить заметно большие проценты, чем новоиспеченным заемщикам того же банка. Разница в ежемесячном взносе при кредите на 10 лет на сумму $50 000 может составлять для них $200-300. Согласитесь, обидно.

Лед тронулся

Большинство кредиторов пока не спешат идти навстречу своим клиентам. Есть лишь единичные примеры снижения ставок по действующим кредитам. Так, в апреле 2003 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), снизив ставку с 18% до 15% в рублях, перевело на новые условия кредитования старых заемщиков. Однако снижение агентством ставки до 14% годовых в июне прошлого года коснулось только новых заемщиков. Старые же продолжают выплачивать по 15% в год.

Правда, вчера главный юрист АИЖК Евгений Чепенко сообщил “Ведомостям”, что в стандарты агентства уже внесены изменения, согласно которым каждый заемщик сможет при желании получить новый кредит с более низкой, чем при заключении старого договора, ставкой для погашения предыдущего кредита. Другими словами, теперь заемщики, пользующиеся программами АИЖК, смогут перекредитоваться.

А ММБ в качестве эксперимента до 1 марта выдает ипотечные кредиты с условием в будущем снизить проценты по действующему договору, если банк к тому времени изменит ставки. “До марта мы протестируем программу на клиентах корпорации "Бест-Недвижимость". Если окажется, что возможность снижения ставки в будущем влияет на выбор банка-кредитора, мы, вероятно, предложим такие условия и другим клиентам”, — обещает начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин.

Помоги себе сам

Но большинство банков не станут добровольно снижать ставки по ранее выданным кредитам, пока не появились отлаженные схемы перекредитования, считает вице-президент Городского ипотечного банка Владимир Гасяк. Так что заемщикам, вынужденным оплачивать дорогие кредиты, пока приходится выкручиваться самостоятельно.

“Конечно, самый удобный способ уменьшить выплаты по кредиту — добиться более выгодных условий в своем же банке”, — уверяет первый вице-президент Пробизнесбанка Эльдар Бикмаев. Но для этого заемщику нужны какие-то рычаги воздействия, хотя бы шантаж. По словам директора департамента ипотечного кредитования “Внешторгбанк Розничные услуги” Анатолия Печатникова, можно попытаться получить согласие на выдачу кредита в другом банке, написать заявление своему кредитору с просьбой изменить условия займа и приложить полученное решение. Может сработать, предполагает он.

Есть и иные варианты, но не все они хороши. К примеру, можно одолжить на короткий срок необходимую для погашения кредита сумму, погасить дорогой ипотечный кредит, вывести недвижимость из-под залога и перезаложить ее в другом банке на более выгодных условиях, отдать долг и гасить новый кредит. Но далеко не каждый сможет найти друзей и родственников, способных ссудить несколько десятков, а то и сотен тысяч долларов на пару-тройку месяцев.

В этом случае Бикмаев предлагает попытаться набрать краткосрочных беззалоговых займов в разных банках для погашения дорогого ипотечного кредита, а потом досрочно погасить их за счет нового. Но ставки по кредитам на неотложные нужды сейчас в среднем составляют 13-22% в долларах и 16-26% в рублях. Плюс многие банки берут комиссию за выдачу кредита (1000-1500 руб.) и комиссию за ведение ссудного счета — в среднем 0,8-1% от суммы кредита. Так что экономическую целесообразность такой операции нужно тщательно просчитывать.

Кроме того, получить кредит под залог имеющегося жилья не так просто. “В частности, банки нередко требуют, чтобы в закладываемой квартире никто не был прописан”, — рассказывает Бикмаев.

Выход для избранных

Идея напрямую взять ипотечный кредит в одном банке, чтобы погасить в другом, также выглядит малоосуществимой. “Банк не хочет рисковать, выдавая крупный кредит, который какое-то время будет ничем не обеспечен, — объясняет вице-президент МАИН Ирина Радченко, - ведь, получив деньги, клиент сначала погасит старый заем, снимет обременение с жилья и лишь только потом может перезаложить квартиру”. По мнению директора ипотечного департамента банка “КИТ-Финанс” Михаила Лазаренко, проблема легко решается, если заемщик может заложить еще какую-то недвижимость, находящуюся в его собственности.

По признанию банкиров, в этом вопросе кредитные организации иногда идут навстречу заемщикам, работающим в самом банке или в компаниях — корпоративных клиентах. О том, что для них проводили подобные сделки, “Ведомостям” сообщили ММБ, “КИТ-Финанс”, Городской ипотечный банк.

Но обычному заемщику в большинстве банков скорее всего откажут. Впрочем, в “Райффайзенбанке Австрия” об услуге перекредитования по телефону “горячей линии” информируют всех клиентов. Член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко сообщил, что его банк уже рефинансировал 13 кредитов клиентам других банков. “Мы выдавали эти кредиты на сумму от $30 000 и выше на тех же условиях, что и новым заемщикам”, — утверждает Колошенко. По его словам, на период, пока недвижимость оставалась незаложенной, действовала повышенная кредитная ставка.

Эффективно, но дорого

Получить более выгодный кредит рядовому заемщику могут помочь ипотечные брокеры. По словам директора компании “Фосборн Хоум” Натальи Кирпиченко, 10% от общего числа сделок брокера приходится на получение новых залоговых кредитов для погашения ипотеки.

“Рядовым клиентам нужен посредник, который может взять на себя ответственность перед банком при перерегистрации залога”, — объясняет руководитель направления ипотечного кредитования компании “МИАН — Агентство недвижимости” Сергей Махоткин.

Сотрудник одной финансовой компании — Николай Мещеряков узнал о возможности такого перекредитования от своего американского друга. Тот посоветовал ему обратиться к ипотечному брокеру — так поступает большая часть американских заемщиков. С помощью компании-брокера “Мой дом” рублевый кредит, полученный Мещеряковым два года назад в Городском ипотечном банке под 18% годовых, превратился в долларовый заем “Банка Сосьете Женераль Восток” со ставкой 11%. При этом ежемесячные платежи Мещерякова снизились с эквивалента $850 до $670. Однако за услуги брокера он заплатил 17 500 руб. Еще 30 000 руб. отдал банку за выдачу кредита. Зато о том, как брокер и банк решали проблему залога, Мещеряков и не задумывался.

В целом банкиры утверждают, что ипотечное перекредитование имеет смысл при снижении ставки минимум на 3 пункта. Иначе единоразовые дополнительные расходы съедят всю выгоду. “Банки берут все комиссии, как за обычный новый кредит”, — рассказывает Кирпиченко. “Помимо этого на заемщика ложатся расходы, связанные с перерегистрацией залога и нотариальным удостоверением сделки, а это в среднем по рынку 12 000 руб.”, — указывает Колошенко.

Цены на услуги брокеров, если самостоятельно заниматься этим нет времени и сил, по рынку сильно разнятся — от 17 500 руб. в компании “Мой дом” до 2-4% от суммы кредита в “Фосборн Хоум”.

Ведомости, 12.01.2006
 Варвара Иноземцева