Кооператив против кредита

Ипотека еще не стала привычным и доступным для большинства москвичей способом решения проблем с жильем. В свою очередь, жилищные кооперативы кажутся приветом из прошлого, однако вполне благополучно существуют до сих пор. Куда податься тем, кто не в состоянии приобрести жилье разом, какой финансовой схеме можно доверять, разбиралась корреспондент "Денег" Ольга Соломатина.

Ипотека

На бесплатное жилье сегодня могут рассчитывать даже не все категории льготников. Если вы не являетесь выпускником детского дома или трижды матерью-героиней, проживающей в комнате коммуналки, за квартиру придется платить. Когда собственных средств не хватает, нужен источник финансовой помощи. В этом случае можно обратиться за ипотечным кредитом в банк или попытаться взять ссуду в жилищном кооперативе.

Ипотека — достаточно дорогой, но надежный способ покупки жилья. Схема проста. Заемщик вносит 5—30% стоимости квартиры — остальную сумму предоставляет кредитор. Жилье оформляется в собственность заемщика и, как правило, является залогом по кредиту. Заемщик, живя в квартире, выплачивает кредит и проценты по нему в течение десяти и более лет. В результате после погашения кредита получается, что за жилье выплачено 130—150% его стоимости — это в среднем.

Александр Колошенко, член правления и начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка: Минимальный размер кредита на покупку квартиры — $20 тыс. Ставки по кредитам варьируются от 10 до 14%. Предмет ипотеки, квартира, а также заемщик должны быть застрахованы.

Покупателям, рассчитывающим приобрести жилье посредством ипотеки, лучше обращаться не напрямую в банки, а в ипотечные центры риэлтерских компаний или к ипотечным брокерам. Некоторые банки, как нам рассказали в центре ипотечных программ "МИЭЛЬ-Недвижимость", вообще не желают общаться с заемщиками напрямую. По статистике, из ста заемщиков, лично обратившихся в банк, ипотечный кредит получают только десять. А вот если вы решили получить кредит через брокера, ваши шансы возрастают до 90%.

Эффективность работы посредников объясняется просто. Прежде всего риэлтеры и ипотечные брокеры владеют полной информацией о различных программах кредитования банков, в которых неспециалисту самостоятельно разобраться сложно. Посредник выберет для клиента подходящую программу кредитования и верную линию поведения. Случается, что банки отказывают в получении кредита вполне платежеспособным гражданам именно из-за возникающего недопонимания. За свои услуги в случае положительного исхода ипотечные брокеры берут до 6% суммы выданного кредита.

ЖСК и ПИКи

Жилищные кооперативы известны нам с советских времен. ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), образованные в период с 2000 года, привлекают деньги и на эти средства покупают квартиры для своих пайщиков на первичном и вторичном рынках.

В подробностях деятельность кооперативов выглядит примерно так. Членом кооператива может стать любой гражданин старше 16 лет. При вступлении необходимо представить только один документ — паспорт. Справок о доходах, регистрации, а также поручительства третьих лиц не требуется. Заявку на вступление правление кооператива, состоящее обычно из председателя и двух-трех заместителей, рассматривает в течение месяца и при положительном решении издает соответствующее распоряжение. Кооператив может и отказать — члены правления руководствуются при этом информацией, полученной по своим каналам.

Вступая в кооператив, новоиспеченный пайщик вносит в его кассу 30—50% стоимости жилья или накапливает эту сумму, будучи его членом. Кроме того, пайщик должен сразу внести 3—5% стоимости жилья в качестве вступительного взноса. Эти деньги идут на оплату расходов, связанных с деятельностью кооператива. Напомним, при получении ипотечного кредита первоначальный взнос заемщика не превышает 30% стоимости квартиры.

ПИКи (потребительские ипотечные кооперативы) — в отличие от ЖСК, которые оперируют только внесенными пайщиками суммами,— еще и привлекают ипотечные кредиты, берут их в банках. В ЖСК и ПИКи не принимают граждан, которые не до конца расплатились по банковским кредитам.

Согласно закону, с момента вступления в ЖСК до получения права на выделение ссуды должно пройти не менее двух лет. В ПИКах часто снижают срок накопления до полугода. А вот банки перечисляют деньги клиентам сразу после принятия положительного решения по ипотечному кредиту.

По истечении срока ожидания, указанного в договоре между пайщиком и кооперативом, пайщик получает недостающие для покупки жилья деньги из средств самого кооператива или занятых у других его членов. ПИКи, как уже говорилось, могут дополнительно кредитоваться в банках. По закону пайщик не имеет права на получение суммы больше той, что он внес в ЖСК. Ссуду член кооператива гасит по индивидуальной схеме. При этом, согласно закону, срок погашения не может превышать больше чем в полтора раза время первоначального накопления.

Ставки в банках по ипотечным кредитам варьируются от 10 до 14% в валюте и от 12 до 20% в рублях. В кооперативах ставки ниже — 1—6% годовых в валюте в зависимости от стоимости приобретаемого жилья. Да и называются они там членскими взносами, а не ставками кредитования.

По сравнению с банками в кооперативах не так строги требования к приобретаемой недвижимости. Банк никогда не выдаст кредит на покупку жилья в "хрущевке". Дом, где находится квартира, должен быть построен после 1975 года, иметь железобетонные перекрытия, быть выше трех этажей, рассказали нам в Союзе ЖНК "Лидер". Для кооперативов ликвидность жилья не так важна, поскольку тот, кто становится пайщиком, сразу вносит 30—50% стоимости квартиры. То есть, даже продав ее за полцены, кооператив в убытке не останется.

Как правило, стоимость квартиры, приобретаемой через кооператив, не должна превышать $200 тыс. Тогда как некоторые банки кредитуют покупку жилья на сумму до $500 тыс.

Время боится пирамид

Сопоставляя условия получения и погашения ссуд по ипотеке и в кооперативах, становится ясно: в последних они гораздо привлекательнее. Это подозрительно. Прежде всего вопросы вызывают более низкие, нежели в банках, процентные ставки.

"Более выгодные условия кредитования объясняются тем, что кооператив не коммерческая организация. Наша цель — обеспечить жильем пайщиков, а не получить прибыль", — рассказали нам в Союзе ЖНК "Лидер". Сотрудники кооперативов говорят, что их организаторами являются сами пайщики, их интерес — купить квартиру. После полной выплаты пая они выходят из кооператива, и их сменяют другие пайщики — членов правления, кстати, это тоже касается.

Таким образом, схема работы кооперативов напоминает финансовую пирамиду: благополучно существовать они могут только до тех пор, пока поступают деньги новых пайщиков. Впрочем, в кооперативах и не скрывают, что их благополучие напрямую зависит от доверия пайщиков. Члены ЖСК или ПИКа кредитуют кооператив и других его членов, а гарантией сохранности средств и получения в конечном счете квартиры в данном случае является добросовестность самого кооператива. Поэтому пайщику будет совсем не лишне самостоятельно застраховать сделку.

В ЖСК квартира переходит в собственность пайщика только после выплаты ее полной стоимости. До этого момента жилье принадлежит кооперативу. В случае с ПИКами квартира может быть передана в собственность пайщику и до выплаты полной стоимости, но только при оформлении ипотечного кредита через ПИК. Здесь жилье становится предметом залога.

Получается, что надежность кредитора важна для пайщика ЖСК или ПИКа, а не для заемщика по ипотеке. С банками все более или менее понятно: если банк разорился, долгами займутся его кредиторы. Согласно законодательству, ухудшить условия для заемщиков (по ипотеке в том числе) кредиторы не имеют права. Заемщику по ипотечному кредиту придется подписать новые бумаги и перечислять деньги уже на другой лицевой счет.

С ЖСК и ПИКами в случае их банкротства разобраться будет сложнее. Хорошо, если деньги должны будете вы. Можно не сомневаться: правопреемники банкрота быстро объяснят, куда теперь следует перечислять средства. А вот что делать, если клиент еще не успел получить недостающую для покупки жилья сумму?

Владимир Лопатин, замруководителя комитета по ипотеке и долгосрочному планированию Российской гильдии риэлтеров: С кооперативами ситуация очень непростая. Если заемщику предлагают внести 30% стоимости жилья, а на остальную сумму предоставляют кредит с нерыночными ставками — не верьте. Это афера. Ставок в 1—3% годовых сейчас не может быть в принципе. Кооперативы не обладают настолько большими собственными средствами, чтобы честно гарантировать такие низкие ставки.

До 2005 года деятельность кооперативов государством фактически не контролировалась. 1 апреля 2005 года вступил в силу закон "О жилищных накопительных кооперативах". Согласно ему, организации, инвестирующие средства граждан в жилье, до 1 апреля 2006 года должны перерегистрироваться в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) или прекратить занимать деньги у населения. Часть кооперативов уже перерегистрировалась, но не в ЖНК, а в ПИКи. Это стало своеобразным ответом закону, который, по мнению некоторых экспертов, недостаточно проработан. Сами законодатели говорят, что форма ПИКов не вполне подпадает под действующий нормативный акт, правовой статус таких организаций определен довольно туманно.

Участники рынка недвижимости считают, что подобные действия кооператоров не могут не настораживать. Кроме того, как отмечают юристы, количество жалоб граждан на кооперативы растет. По наблюдениям КонфОП, чаще всего претензии связаны со срывом сроков покупки квартир и качеством приобретаемого жилья. К примеру, пайщик вносит $50 тыс., кооператив добавляет еще столько же и покупает ему жилье. Но, по оценке независимых риэлтеров, рыночная стоимость купленной квартиры ниже той, что указана в документах. Тем не менее пайщик обязан выплатить сумму, выданную кооперативом, и проценты по ссуде.

Еще несколько замечаний. Банк в отличие от кооператива не задерживает выдачу ссуды. Кроме того, в случае нарушения заемщиком условий ипотечного договора наказывают его самого — штрафами, а в кооперативе от несвоевременных выплат по ссуде страдают все его члены. Исключить же пайщика из кооператива даже за просрочку выплат теперь можно только по решению суда. А на его принятие уйдет не один месяц.

Владимир Лопатин: "Там, где финансовая выгода, всегда присутствует риск. Ругать все кооперативы нельзя. На рынке работают и серьезные организации. В "МИЭЛЬ-Недвижимости", к примеру, безусловно, надежный кооператив. Только пайщиков там очень мало: в прошлом году вступили 17 человек и в 2004-м — около 18".

Коммерсант, 13.02.2006
 Ольга Соломатина