Квартирный гипноз

Судя по всему, только паранормальные способности российских чиновников могут убедить банкиров выдавать дешевые ипотечные кредиты, а строителей - сдавать в эксплуатацию миллионы квадратных метров. Ведь на первые результаты внедрения федеральной целевой программы (ФЦП) "Жилище", ставшей с начала этого года движущей силой "жилищного" нацпроекта, россияне отреагировали быстро и исключительно точно. На свет родился анекдот: "Россиянин, а вы уже накопили $1 млн.? - Да! - Поздравляю! Вы стали участником программы "Доступное жилье"!"

Именно так оценивает свои шансы попасть "под программу" большая часть жителей страны: жилье дорожает бешеными темпами, а объемы вводимого жилья далеки от прогнозируемых цифр. С одной стороны, куратор нацпроекта "Доступное и комфортное жилье" первый вице-премьер Дмитрий Медведев вполне мог бы гордиться собой. Звучит внушительно: по данным Росстроя, за девять месяцев 2006 года в России построено 26,5 млн. кв. м жилья. С другой - строителям придется поднапрячься и за три месяца возвести еще 24,5 млн. кв. м, чтобы порадовать г-на Медведева выполненным годовым планом в 50 млн. кв. м. Хотя давно не секрет, что для насыщения рынка и выполнения социальных программ необходимо увеличить объемы строительства до 80 млн. кв. м в год.

Посчитали - прослезились

Декларируя громкие цели, никаких внятных рыночных мер по росту объемов возводимого жилья государство не предусмотрело. Однако именно этот пункт в реализации нацпроекта участники рынка считают самым важным.

"Изначально были поставлены неправильные приоритеты. Государство сделало ставку на доступную ипотеку, однако эта схема эффективно работает в тех странах, где жилья строится много и необходимо простимулировать платежеспособный спрос, то есть заставить людей зарабатывать больше денег, одновременно обеспечив им доступные условия получения кредита на жилье. У нас же ситуация обратная: платежеспособность населения растет, но объемы возводимого жилья не могут удовлетворить спрос", - рассуждает руководитель аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Слова эксперта подтверждают и цифры, приводимые участниками рынка. "Сегодня на одного продавца вторичного рынка приходится 3-5 покупателей, с апреля 2005 года наблюдается сокращение объемов нового строительства почти на 40% в отдельных регионах, при этом рост цен на жилье составил: за I квартал 2006 года - 10-12%, за II квартал в отдельных регионах до 25%, а на октябрь - до 100% на вторичном рынке и до 120% в строящемся жилье", - рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Откуда берется такая удручающая статистика, которая ставит под сомнение благородные цели нацпроекта "Доступное жилье"? Все на удивление просто. В апреле 2005 года вступил в силу закон "О долевом строительстве", который запретил привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформления отведенного земельного участка в собственность или аренду. Таким образом власти отреагировали на демарши десятков тысяч обманутых соинвесторов. Кроме того, закон ввел солидарную ответственность перед дольщиками как застройщика, так и банка-кредитора.

Фактически застройщики оказались в безвыходном положении: привлекать средства физлиц на ранних стадиях строительства они уже не могли, а банки рисковать не хотели. Рынок сразу потерял 20-30% - небольшие компании, которые выживали в основном за счет средств соинвесторов, были вынуждены уйти. "Закон ударил по обеим сторонам процесса кредитования. До его принятия застройщики для реализации проекта могли одновременно использовать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков. После вступления закона в силу банки стали нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Кроме того, дольщики становились залогодержателями первой очереди, а банку имущество передавалось только в порядке последующего залога. При таких условиях риски кредитных организаций значительно возрастали", - говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-ХХI век" Сергей Лядов.

Банкам стало куда проще отказать застройщику в кредитовании проектов с участием дольщиков (а это большая часть возводимого жилья), чем предоставлять средства по более высоким ставкам. "С апреля 2005 года объем банковского финансирования строительства сократился в отдельных регионах в 3 раза", - констатирует Игорь Жигунов. В результате нескольким мелким игрокам пришлось уйти с рынка. Для оставшихся привлечение средств в проекты стало большой проблемой. Так, во имя спасения обманутых дольщиков власти своими действиями фактически подкосили рынок: сократили объемы возводимого жилья и ускорили рост цен на новостройки.

Квадратные мэтры

В свете этих событий оптимистичные планы ФЦП "Жилище", согласно которой к 2010 году доля финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитов должна составить 50%, выглядят нереальными. Даже сейчас, когда вступили в силу поправки к "долевому" закону, отменяющие солидарную ответственность банков, российские банкиры очень избирательно кредитуют жилищные проекты.

"В основном застройщики кредитуются в дружественных банках, с которыми у них уже есть история отношений (например, ИНТЕКО работает с Банком Москвы). Новым игрокам рынка или мелким застройщикам найти банк-кредитор крайне тяжело", - говорит Олег Репченко. От финансирования строительства жилья отказались даже те банки, которые специализируются на ипотечном кредитовании. "Чтобы кредитовать строителей на нулевом этапе, нужно как-то их контролировать, например в роли совладельца проекта, иначе риски очень высоки. Мы предпочитаем заниматься выдачей ипотечных кредитов - тем, что умеем", - поясняет председатель правления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин.

Если банки все же решаются прокредитовать ту или иную новостройку, то делают это крайне осторожно. Как сообщили "Профилю" в Абсолют Банке, "эту отрасль мы кредитуем в рамках определенного рискового лимита, установленного нашими акционерами в соответствии с политикой диверсификации кредитного портфеля банка". А Сергей Мокрышев, вице-президент банка "Авангард", который ипотекой вообще не занимается, рассказал, что банк работает лишь с теми строительными компаниями, с которыми у него уже есть проверенная история отношений и в которых он уверен - например, с МГСН и "Сити-ХХI век".

При этом, подчеркивает г-н Мокрышев, если сложится ситуация, когда у банка появится избыток ресурсов и необходимость резко увеличить объемы финансирования в сфере жилищного строительства, то здесь может возникнуть проблема. "Дело даже не в уровне надежности и степени доверия к той или иной компании, а в законодательной базе, которая может стать причиной несоблюдения (пусть даже непреднамеренного) застройщиком условий договора с банком. Сейчас объемы кредитования застройщиков составляют несколько десятков миллионов долларов, и в ближайшее время мы намерены сохранять статус-кво", - говорит собеседник "Профиля".

В результате, даже по самым оптимистичным подсчетам экспертов (с учетом отмены солидарной ответственности банков за возможный дефолт застройщика), до 2010 года банки предоставят кредитов строителям на сумму от 48.9 млрд до 60 млрд. руб. Тогда как, по мнению директора департамента жилищного финансирования АИЖК Владимира Петренко, чтобы к 2010 году построить хотя бы 210-280 млн. кв. м, нужно подготовить порядка 100 тыс. гектаров земель, для чего потребуется порядка 1 трлн. рублей, даже чуть больше. "Где вы возьмете такие деньги? Это могут быть только заемные средства. Для чего эти земли нужно предложить потенциальным кредиторам в качестве залога", - уверяет г-н Петренко.

Недоступная ипотека

Получается, что предпосылок для снижения стоимости жилья (квадратный метр которого в Москве сейчас стоит около 4.2 тыс. долл.) за счет резкого увеличения строительства нет. К тому же если в регионах еще можно увеличить объемы вводимого жилья и достигнуть со временем баланса между спросом и предложением, то в Москве ситуация просто плачевная. Места в столице не осталось. Точечные площадки в хороших районах города застройщики, безусловно, будут использовать для возведения дорогостоящего жилья. Остальное строительство будет устремляться в отдаленные районы и за кольцевую дорогу.

Так что последней надеждой г-на Медведева и его детища остается ипотека. Но и здесь, похоже, доступностью пока не пахнет. Несмотря на внушительные абсолютные цифры по рынку ипотеки, объем которой превысил 100 млрд. руб., сделки с использованием кредитов до сих пор составляют не более 5% от общего количества операций покупки недвижимости на российском рынке.

Даже программу субсидирования молодых семей в рамках ФЦП "Жилище", которая предполагает выдачу субсидий в размере 40% от стоимости покупаемого жилья из расчета 14 тыс. рублей за кв. м, доступной назвать довольно сложно. "Допустим, в регионах 14 тыс. рублей - реальная стоимость квадратного метра жилплощади. Однако даже в этом случае молодых пар с ребенком, которые смогут выплатить стоимость жилья без материальной поддержки родителей, крайне мало. Что уж говорить о Москве, где стоимость квадратного метра зашкалила за 4 тыс. долл.?" - рассуждает депутат Госдумы Галина Хованская. По ее мнению, нацпроект "Доступное жилье" не только создает сомнительные условия предоставления жилья льготным категориям, но в первую очередь не учитывает два важнейших вопроса: ремонт обветшавшего жилищного фонда, затраты на который составляют 10 трлн. руб., и предоставление жилья очередникам (около 10% населения России).

"Квартирные" депозиты

Банкиры и застройщики не лишены изобретательности. Если у крупных строительных компаний обязательно найдется в "кармане" дружественный банк, то небольшим строителям приходится выкручиваться по-своему. На помощь им приходят банки средней величины. Любопытное ноу-хау придумал СДМ-Банк. Как рассказал "Профилю" начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов, банк использует при финансировании жилищного проекта в Ступино депозитную схему, которая позволяет привлекать средства дольщиков-физлиц без риска для последних. "Схема довольно проста, - рассказывает Козлов. - Человек, который хочет купить квартиру в строящемся доме, вносит на депозит деньги, которые в дальнейшем инвестируются застройщиком в процессе строительства. При этом физическое лицо ничем не рискует: по банковскому законодательству банк обязан выдать ему деньги с депозита по первому требованию. Банк при такой схеме несет обычные рыночные риски, а у застройщика появляется возможность использовать средства будущих владельцев квартир". Подобную схему уже использует Сбербанк. Банк "Авангард", по информации "Профиля", тоже внедряет сейчас похожий депозитный продукт. "Однако я не думаю, что такая система может стать массовым явлением. Здесь слишком много юридических тонкостей в договоре, и если мелкие и средние застройщики и банки готовы к такой кропотливой работе, то крупным строительным компаниям проще занять свои миллиарды у "дружественного" банка", - считает Сергей Козлов.

"Пока ипотеку доступной никак не назовешь, - резюмирует г-жа Хованская, - В среднем по России жилищный кредит доступен семье с доходом не менее 1 тыс. долл. на человека, а в крупных городах эта цифра в 1,5-2 раза выше". Уменьшать процентные ставки по ипотечным кредитам, которые Дмитрий Медведев обещает понизить до 7-8%, банкиры тоже пока не собираются. Действующие в настоящее время ставки в 9,5-11% годовых в валюте и 11,5-13% в рублях, по мнению опрошенных "Профилем" участников рынка, адекватны рынку, и оснований прогнозировать их резкое снижение в ближайшее время нет.

"Ставки будут снижаться, когда это будет экономически обоснованно. Когда уменьшится стоимость привлечения, увеличится размер портфеля, снизятся операционные издержки - это произойдет естественным образом. Большое значение будет иметь и увеличение конкуренции среди компаний, предлагающих ипотеку. Благо, она уже существует - сейчас более 400 банков выдают ипотечные кредиты в России. Однако если будут расти инфляция и издержки на выдачу кредитов и сбор просроченной задолженности, процесс будет тормозиться", - объясняет Игорь Кузин.

В последнее время на рынке появилось немало спекуляций по поводу грядущего снижения цен на жилье. Однако наиболее авторитетные эксперты и участники рынка не спешат радовать российских граждан. "Поскольку оснований для кардинального изменения ситуации на рынке нет, цены продолжат свой плавный рост на 2% в месяц. К Новому году активность покупателей начнет повышаться, поскольку их ожидания о снижении цен не оправдаются. В силу постоянного роста издержек уменьшение стоимости квадратного метра чревато для застройщиков неисполнением обязательств", - говорит Сергей Лядов. Не стоит забывать и о периоде выплаты годовых бонусов (в крупных компаниях он приходится на конец декабря - январь): обычно в это время наблюдается всплеск спроса на недвижимость, которая по-прежнему остается одним из самых доходных инструментов вложений.

Олег Репченко также предупреждает, что коррекция на 10-15% возможна лишь в секторе низкокачественного вторичного панельного жилья, в остальных же сегментах наблюдается стагнация и рост цен, так что затягивать с получением кредита не стоит. Как считает Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии имени Г.В.Плеханова, сейчас самое выгодное время для того, чтобы взять кредит на покупку жилья. "Вчера было рано - цены на квадратный метр галопировали, до трети заемщиков вынуждены были отказываться от запрошенных в банке ипотечных займов. За время, которое проходило с момента оформления кредита до окончания поиска квартиры, цена поднималась настолько, что нужно было переоформлять кредит на большую сумму. Сегодня же ситуация на рынке недвижимости практически стабилизировалась".

Впрочем, банки рады далеко не всем заемщикам. Портрет "симпатичного клиента" практически во всех кредитных организациях одинаков: это преимущественно граждане в возрасте 25-45 лет с высшим образованием, высококвалифицированные специалисты либо руководители среднего звена компаний с ежемесячным доходом от 2 тыс. долл. Так что студентам, пенсионерам и очередникам придется подождать, пока государство им поможет. И предпримет шаги для того, чтобы сделать жилье действительно доступным - для всех.

Профиль, 27.11.2006
 Екатерина Гуркина