На рынке ипотеки наступила жаркая весна
Конкуренция на ипотечном рынке наконец привела к долгожданному результату: в этом году банки начали выдавать кредиты за меньшие деньги и на больший срок, а требования к заемщикам смягчили. Конкурентная борьба продолжает накаляться, и кто бы в ней ни победил, заемщики останутся в выигрыше.
2005 год был первым годом действительно активного развития ипотеки. В банковских программах массово изменились условия займов - заметно снизились ставки, выросли максимальные суммы кредитов, увеличились сроки ипотеки. Ипотечный кредит теперь можно получить проще и быстрее. Кроме того, в российскую ипотеку начали размещать средства зарубежные финансовые институты. Это обещает увлекательное шоу - кто кого - уже в этом году и соответственно очередной виток удешевления ипотеки для россиян.
За прошедший год банкиры выдали очередной миллиард долларов ипотечных кредитов, так что теперь объем нашего ипотечного рынка оценивается в три миллиарда "зеленых". Больше всего кредитов выдали Сбербанк, УРАЛСИБ, Внешторгбанк, "Возрождение", "ДельтаКредит". У целого ряда банков объемы ипотечного кредитования выросли в 5-10 раз. "В течение прошлого года нашим банком было выдано более 1300 ипотечных кредитов на общую сумму $64 млн., что более чем в 9 раз превышает показатели 2004 года, - подтверждает Олег Дмитриенко, заместитель председателя правления Абсолют Банка. - В этом году банк планирует утроить объемы выдаваемых ипотечных кредитов".
Причин такого стремительного роста несколько. Во-первых, появление на рынке большого числа новых игроков. В частности, в ипотеку пришли Промсвязьбанк, "КИТ Финанс", Юниаструм Банк, Росевробанк, Городской клиентский банк и др. А крупнейшие сетевые банки занялись этим продуктом всерьез. "Наиболее активно банк стал продвигать ипотечную программу в четвертом квартале 2005 года, нарастив выдачу кредитов в Москве до 1 млн. в неделю, - признается Елена Шилина, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. - Дополнительно мы работаем над запуском ипотеки по всей России - в конце 2005 года запустили программу в 12 регионах, еще в 22 программы готовы к запуску, а к концу первого полугодия 2006 года ипотека будет предлагаться в каждом городе, где есть наш филиал".
Вторая причина активного роста - изменение условий программ. В минувшем году отмечалось массовое снижение ипотечных ставок, минимальных взносов и увеличение сроков ипотеки. За год на рынке ставки снизились в среднем на 1-2%. И в настоящее время ипотечный кредит в среднем по рынку стоит 11% в валюте и 14% в рублях. Ставки ипотечных кредитов стали дифференцированными в зависимости от первоначального взноса и срока кредита (самые дешевые кредиты - 10% в валюте и 12% в рублях - обычно предоставляются на 15 лет с первоначальной оплатой половины стоимости квартиры).
Сроки ипотечных кредитов увеличились до 30 лет. В среднем же по рынку ипотека оформляется на 20-25 лет, хотя совсем недавно среднестатистический срок составлял 10-15 лет. Суммы первоначальных взносов уменьшились с 20-30 до 10-20%. "Ипотеку часто укоряли в том, что она малодоступна для тех, на кого идеологически и рассчитана, - для молодых семей и людей со средним достатком, - отмечают в Банке жилищного финансирования. - И действительно, необходимость внести сразу же не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры являлась серьезным препятствием для многих потенциальных заемщиков. В прошедшем году планка минимального первоначального взноса была снижена до 10% стоимости жилья, а, как показывает практика, очень часто именно от размера первоначального взноса зависит решение - брать ипотечный кредит или нет". Одновременно снизили ставки, суммы первоначальных взносов и увеличили срок кредитования Собинбанк, Банк жилищного финансирования, Банк Москвы, Внешторгбанк 24, Газпромбанк, Сбербанк, Райффайзен Банк, "Союз" и др.
И, наконец, ипотечный кредит теперь можно получить проще и быстрее. Значительно сократился список требуемых документов. Ранее, по признанию Елены Шилиной, в этом списке было более 30 документов. Сейчас, например, МДМ-Банк требует предоставления только паспорта (и его копии), копии свидетельства о браке, копии трудовой книжки, заверенной работодателем, и справки о доходах. "Обострившаяся конкуренция на рынке ипотечного кредитования вынудила большинство банков пересмотреть свои подходы к оценке платежеспособности заемщика, и прежде всего к форме подтверждения дохода, - рассказывает Ирина Ильчук, заместитель начальника управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка. - На сегодняшний день осталась лишь одна кредитная организация, требующая подтверждения исключительно в виде справки о доходах по форме 2-НДФЛ, - это Сбербанк. Остальные игроки готовы принимать во внимание справки о доходах по форме банка, справки в произвольной форме или даже информацию, полученную в устной беседе с работодателем заемщика".
В ряде банков, например в Абсолют Банке, перестали требовать постоянную регистрацию заемщика в Москве и области, гражданство РФ. Еще одна тенденция - увеличение предельного возраста заемщиков. К примеру, Транскредитбанк, Банк жилищного финансирования, Юниаструм Банк подняли предельный возраст (к которому необходимо погасить кредит) до 75 лет, что позволило пользоваться долгосрочной ипотекой поколению сорокалетних. Все эти меры позволяют расширить потенциальную клиентскую базу и стимулируют повышение спроса на ипотеку, о чем говорит и соответствующий рост объемов ипотечного кредитования.
Высокий уровень конкуренции на ипотечном рынке привел также к тому, что банки начали оптимизировать процессы рассмотрения заявки на кредит, выдачи и оформления кредита. Сроки рассмотрения заявок и оформления кредита стремительно уменьшаются.
Появились банки, принимающие решение в экспресс-режиме. Например, Юниаструм Банк решает, выдавать или не выдавать кредит, за 48 часов, банк "Союз" - за три дня. "Сроки принятия решения о кредитовании заявителя также заметно сократились, что особенно актуально на данный момент при тенденции к быстрому увеличению цен на квартиры, - отмечает Алексей Аксенов, начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка. - Упростился и сам процесс оформления сделки, в том числе и благодаря существенно возросшему профессиональному уровню банковских служащих, сопровождающих заемщика в течение всего срока получения и "жизни" кредита".
Помогают наращивать объемы ипотечного кредитования и новые программы. В последнее время на рынке стали популярны совместные проекты банков и застройщиков с более низкой стоимостью кредитов. А вот кредиты с плавающей ставкой на рынке не прижились.
"Мы достаточно продолжительное время предлагали нашим клиентам ипотечные кредиты с плавающей ставкой, и наш опыт работы с данным видом продукта показал, что россияне еще не готовы к такому виду кредитования, что привело к закрытию данной программы, - рассказывают в Банке жилищного финансирования. - Количество кредитов с плавающей ставкой в России не так велико, как на Западе, где их количество достигает 90-100% общего числа. В России люди больше склонны иметь постоянную ставку и возможность точно рассчитать свои обязательства по кредиту".
Самые популярные кредиты
Заемщики в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают брать ипотечные кредиты в долларах, в регионах же наибольшей популярностью пользуются кредиты в рублях. Банкиры объясняют это тем, что для заемщика выгодно брать кредит в той валюте, к которой привязана его зарплата, что в дальнейшем позволит избегать при выплате кредита дополнительных издержек, связанных с колебаниями курсов валют. Правда, с конца прошлого года прослеживается тенденция к увеличению долларовых кредитов, так как ставки по ним более выгодные и курс доллара в последнее время либо держится на одном уровне, либо снижается.
Жители обеих столиц предпочитает брать крупные кредиты, что вполне объяснимо высокой стоимостью недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. В остальных городах, где жилье стоит дешевле и доходы населения скромнее, заемщики выбирают небольшие кредиты - до миллиона рублей. В прошлом году средний кредит в Москве составлял $70 тыс., в регионах - $30-40 тыс. Ближе к концу года эти суммы несколько возросли в первую очередь из-за гиперактивного роста цен на недвижимость в последнем квартале 2005 года. Тенденция сегодняшнего дня - увеличение суммы кредита и удлинение срока кредитования.
В прошлом году кредиты предоставлялись в основном на 10-15 лет. В Москве заемщики с высокой платежеспособностью оформляли кредит на 5-10 лет, с платежеспособностью ниже среднего - на 15 лет. В этом году - наибольший спрос на кредиты более 15 лет. При этом заемщики почти всегда берут ипотечный кредит на самый длительный срок и часто хотя бы частично досрочно его погашают.
Финансовые Известия, 17.03.2006
Ольга Заславская
