Оборот ипотеки в природе

Российский ипотечный рынок до сих пор развивался достаточно однобоко: объемы выдаваемых кредитов росли, однако рефинансировалась лишь их небольшая часть. Возможно, скоро все изменится.

ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ (ИЦБ) делятся на два вида: долговые (облигации с ипотечным покрытием) и долевые (ипотечные сертификаты участия). Облигации эмитируются банком либо ипотечным агентом. Сертификаты участия выпускаются банком или управляющей компанией и являются именными ценными бумагами, удостоверяющими долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Оборотная сторона ипотеки

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. В мировой практике существует несколько механизмов, с помощью которых банки-кредиторы рефинансируют (то есть возвращают себе) выданные средства. Наиболее распространенные — выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных. Без развитой системы рефинансирования не бывает массовой ипотеки, поскольку собственные и заемные ресурсы банков всегда ограничены.

На российском ипотечном рынке развитие механизмов рефинансирования несколько затянулось. Банки пока используют в основном два способа "возврата средств": создание ипотечных ПИФов и продажу пулов закладных. Но ни тот, ни другой не получили широкого распространения. Так, на создание ипотечных ПИФов пока решились только несколько банков. Продажу-покупку пулов также практикуют лишь несколько наиболее крупных участников рынка.

Основные надежды по развитию рефинансирования профессионалы сейчас возлагают на появление ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Закон о ИЦБ в России был принят еще в 2003 году. Тем не менее ни одного их выпуска до сих пор не сделано. Причина в том, что "нормы действующего законодательства на сегодня не позволяют осуществить полноценный "юридически чистый" выпуск ипотечных ценных бумаг, — комментирует ситуацию начальник отдела корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития России Анна Меньшикова. — Существуют пробелы в самом законе об ипотечных ценных бумагах, отсутствует ряд подзаконных нормативных актов, которые должны регламентировать процедуру их выпуска и обращения. Все это приводит к тому, что потенциальный российский эмитент, принимая решение о целесообразности выпуска ИЦБ и оценив юридические риски, предпочитает подождать, когда все шероховатости закона будут устранены".

Ситуация с доработкой закона затянулась из-за того, что власти не совсем ясно представляли, что за инструмент ИЦБ, и, дабы не наделать ошибок, пытались полностью скопировать американскую модель рефинансирования.

"Правительство убеждало нас, что ипотечные ценные бумаги можно выпускать только через специальных агентов, аналогом которых является АИЖК, — рассказывает один из разработчиков закона, председатель Национального совета по оценочной деятельности в России Иван Грачев. — Наша позиция была иная — ипотечным и универсальным банкам надо разрешить напрямую выпускать ипотечные бумаги. И соответственно в случае банкротства банка ипотечное покрытие должно выниматься из имущества банкрота. Война вокруг закона и сосредоточилась на том, чтобы провести эту ключевую, принципиальную позицию. В итоге от нашего базового закона, который был создан в процессе долгих обсуждений в тесном контакте с профессионалами финансового рынка, осталось процентов 30-40, в то время как 60-70 процентов — это то, что внесло правительство. Таким образом, закон получился суррогатным и не очень работающим".

Впрочем, по словам председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, в процессе доработки закона об ИЦБ, которая шла в течение прошлого года, власти учли большую часть замечаний, сформулированных банками. В начале января Минюст наконец утвердил необходимые подзаконные акты, разработанные Федеральной службой по финансовым рынкам. Рынок замер на старте.

"Еще немного, еще чуть-чуть"

Прошлой осенью некоторые эксперты прогнозировали, что первые ипотечные облигации у нас появятся уже в начале 2006 года. Сейчас чаще говорят о втором полугодии или конце года. О готовности к эмиссии — как только это станет возможно — заявили АИЖК, банк "Дельтакредит", Русский ипотечный банк.

Теоретически закон вкупе с принятыми подзаконными актами позволяет уже сейчас начать выпуск ипотечных облигаций. "Решены все остальные вопросы, которые были препятствием, — поясняет старший юрист компании "Линия права" Александр Казаков. — Сегодня стоит лишь вопрос об улучшении позиций кредитора. Недостатки у закона, безусловно, есть. Но они не являются принципиальными для самой возможности выпуска ценных бумаг".

Однако потенциальные эмитенты говорят о двух главных проблемах, без устранения которых дело не двинется. Речь идет, во-первых, о стандартах, которым должны соответствовать все кредиты, составляющие обеспечение ипотечных облигаций. По действующему закону каждый выданный кредит должен составлять не более 70% от стоимости купленного жилья. "Но многие банки уже сейчас выдают кредиты в размере 80 или даже 90% от необходимой для покупки суммы, — заметил один из участников заседания Ассоциации российских банков, состоявшегося 1 февраля. — Если эта норма сохранится, то уже через год будет невозможно сформировать пул закладных, подходящих под эти требования".

Вторая проблема, о которой говорят банкиры, — это требование об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика в его пользу. Банки считают, что этот пункт необходимо убрать из закона или хотя бы скорректировать так, чтобы страхование происходило в пользу кредитора.

Но и после правки закона отнюдь не все кредиторы готовы будут начать выпуск ИЦБ. Большинство пока предпочитают выжидать до результатов первого опыта. По мнению заместителя руководителя проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Международной финансовой корпорации Андрея Милютина, промедление банков связано с тем, что пока непонятно, какой сложится спрос на ипотечные облигации со стороны участников финансовых рынков. Об этом же говорят советник по стратегическому развитию группы компаний "Регион" Владимир Николкин и Александр Казаков.

Массовой эмиссии ипотечных облигаций препятствует и то, что кредитные портфели большинства банков слишком малы для формирования такого пула закладных, который мог бы стать обеспечением выпуска ценных бумаг. "Сегодня лишь крупные банки и рефинансирующие организации, такие как АИЖК, могут удерживать у себя на балансе выданные ипотечные кредиты, тем самым формируя ипотечное покрытие, и в дальнейшем выпускать ипотечные ценные бумаги", — поясняет руководитель управления по работе с рефинансирующими организациями ипотечной компании "Мой дом" Ирина Рудакова.

По мнению Владимира Николкина, для выпуска ИЦБ объем выданных банком кредитов должен составлять не менее $30 млн. На сегодня всего 11 банков на российском ипотечном рынке обладают такими ресурсами.

Маловато будет

Хотя ипотечные облигации и являются удобным инструментом рефинансирования, все же их явно недостаточно для создания полноценного вторичного рынка ипотечных кредитов. Законом о ИЦБ предусмотрено, что помимо облигаций банки и операторы ипотечного рынка могут выпускать еще один вид ценных бумаг — ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Но, судя по всему, их рынок дождется еще не скоро. "В реальности выпустить ИСУ весьма проблематично, так как в законе не проясняется, как должен работать механизм доверительного управления ипотечным покрытием", — говорит Владимир Николкин. По словам других экспертов, существуют также нерешенные вопросы с налогообложением доходов по ИСУ.

Между тем инвестиционная привлекательность ИСУ по некоторым параметрам даже выше, чем у ипотечных облигаций. "Есть инвесторы, которые в принципе не могут инвестировать в долговые инструменты, — поясняет Александр Казаков. — Это, например, различные инвестиционные фонды из арабских стран, исповедующие свои принципы инвестирования. Законы шариата запрещают долговое инвестирование (облигации), а к долевому вроде ПИФов или ИСУ они вполне могут прибегать. Потенциально это очень большой сектор инвесторов. Да и в целом доходность ИСУ должна быть выше доходности ипотечных облигаций, что привлекает инвесторов, нацеленных на максимизацию прибыли". Владимир Николкин считает, что потенциально ИСУ даже более востребованы, чем облигации, так как являются "более простым и предсказуемым инструментом, который напрямую связан со структурой и доходностью ипотечного покрытия".

Вместе с тем даже при массовом появлении ИЦБ не отпадает необходимость в развитии других способов рефинансирования, которые на российском рынке пока также находятся в зачаточном состоянии. Например, продажа (переуступка) пулов закладных до сих пор носит характер единичных сделок. "В России рынок вторичного обращения закладных до сих пор не стал по-настоящему массовым и имеет, безусловно, большие перспективы развития, — считает заместитель начальника управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Ирина Ильчук. — Из-за этого большинство российских банков имеют крайне ограниченные возможности по предоставлению кредитов на длительный срок".

Впрочем, участники ипотечного рынка в своем большинстве оптимистично оценивают будущее рефинансирования в России. "Думаю, в ближайший год мы увидим достаточно много сделок по продаже пулов ипотечных кредитов, — говорит председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов. — Те действия, которые предпринимает АИЖК по стандартизации требований к закладным и условиям совершения сделок, безусловно, будут способствовать скорейшему развитию этого рынка". Алексей Гурьянов также предполагает, что поправки в закон об ипотечных ценных бумагах будут приняты до конца года.

"Мы считаем, что существующая ситуация уже позволяет ипотеке развиваться в разы более активно, чем в 2005 году, — говорит директор департамента рынков капитала банка "КИТ Финанс" Иван Сузимов. — При этом нужно отметить, что высокий интерес и потенциальный спрос российских и западных инвесторов распространяются практически на все виды ипотечных ценных бумаг. В перспективе нескольких лет можно говорить о создании единой технологичной системы, к которой будут подключены все участники первичного и вторичного рынков ипотеки. Но в 2006-2007 годах рынок, безусловно, будет работать по существующим правилам". О сроках в два-три года по формированию полноценного вторичного рынка ипотеки говорят и другие эксперты. "За это время будут созданы все необходимые для этого условия: формирование соответствующей законодательной базы, развитие строительной индустрии, доработка Федерального закона № 214 о долевом строительстве, формирование рынка закладных", — поясняет Ирина Ильчук.

Но по мнению Владимира Николкина, бум по выпуску ипотечных ценных бумаг может начаться уже в следующем году: "Скорее всего объемы ИЦБ начиная с 2007 года ежегодно будут удваиваться и к 2010 году могут достигнуть 1-2% ВВП, или 200-400 млрд рублей".

Финанс, 20.02.2006
 Анна Шехова