Как Внешторгбанк напугал заемщиков

Рефинансирование. В России секьюритизация ипотечных займов только зарождается. Поэтому беспокойство клиентов Внешторгбанка (ВТБ), получивших уведомления о переуступке прав на их кредиты иностранной фирме, вполне объяснимо. «Ф.» продолжает отвечать на вопросы недоумевающих заемщиков.

В июне ВТБ разослал нескольким сотням клиентов уведомления об уступке прав по договорам ипотеки. Как указывалось в письме, теперь платежи граждан в счет погашения кредитов будут поступать в пользу компании Russian Mortgage Baсked Securities (RMBS), зарегистрированной в Люксембурге. Хотя обслуживать ссуды будет по-прежнему ВТБ.

Дело в том, что через RMBS банк выпустил еврооблигации, обеспеченные платежами по кредитам. Часть должников недоумевала: теперь вместо госбанка их кредитором выступает фирма с неизвестным названием, к тому же находящаяся за границей. «А кого не смутило бы извещение о переуступке задолженности компании, зарегистрированной в Люксембурге?» - восклицает читательница Анастасия, не пожелавшая называть свою фамилию. Анастасия является заемщиком ВТБ. Она обратилась в «Ф.» за разъяснениями от имени группы «пострадавших» клиентов госбанка.

Первые запросы от заемщиков ВТБ «Ф.» получил еще в июле текущего года (№ 27). По мнению клиентов, RMBS являлась офшорной компанией. Люксембург действительно является государством с благоприятным налоговым режимом, но специалисты к офшорным зонам его не относят. А передача кредитного портфеля при секьюритизации сторонней организации - это повсеместная практика.

Но на этот раз у читателей «Ф.» возникли и другие вопросы. В частности, должники не уверены, что перечисляемые ими деньги уйдут по назначению. Кроме того, Анастасия намерена погасить задолженность досрочно, однако квартира, по ее мнению, официально еще долго может числиться в залоге в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Уступка прав требований по ссудам произошла в июне, однако процесс перерегистрации жилья, выступающего обеспечением по ссудам, на RMBS - нового залогодержателя - еще не завершен.

Запрет на продажу. Некоторые эксперты, с которыми консультировался «Ф.», разделяют опасения клиентов по поводу перерегистрации обеспечения. По закону об ипотеке залог снимается либо по заявлению залогодержателя, либо по решению суда. «Если заемщик досрочно погасит кредит в период перерегистрации, то сначала будет завершена эта процедура, а лишь затем - снято обременение с квартиры», - поясняет эксперт Газпромбанка Александр Диденко. То есть клиенту придется подождать, а сколько - никто точно сказать не может. В банке задержку с переоформлением залога объяснили особенностями работы регистрационных палат, которые «в день принимают только определенное количество документов».

«Обычно клиенту идут навстречу, и новый кредитор, даже если он еще не зарегистрирован как залогодержатель, дает разрешение на снятие обременения, ссылаясь на договор о переуступке прав», - успокаивает директор юридического департамента банка «Дельтакредит» Константин Артюх.

В любом случае клиенту следует обращаться к ВТБ как к агенту, чтобы тот составил требуемое заявление о снятии залога. Если банк по каким-либо причинам откажется это сделать, юристы рекомендуют идти в суд, представив все документы, подтверждающие платежи по ссуде, и выписки, присылаемые кредитором. Доцент кафедры предпринимательского права Высшей школы экономики Антон Селивановский уверен, что ВТБ не станет доводить дело до судебных разбирательств: «Подобные проблемы негативно скажутся на репутации банка на мировом финансовом рынке. А имидж крайне важен для руководства кредитной организации, собравшегося проводить IPO».

Отметим, что задержка со снятием залога может навредить клиенту в том случае, если он сразу после погашения ссуды собирается продавать недвижимость. Жить в этой квартире и даже сдавать ее (если, конечно, запрет аренды не предусмотрен в договоре с банком) запись в ФРС не мешает.

Право знать. По остальным вопросам эксперты призывают заемщиков не беспокоиться. В самой уступке прав нет ничего необычного. Такая возможность предусмотрена российским законодательством и, как правило, кредитным договором. Причем, по словам Константина Артюха, в подобных случаях закон не обязывает банк сообщать должнику об уступке прав по кредиту. Однако ВТБ сам пообещал в договорах с заемщиками письменно уведомить их о переходе прав с указанием всех реквизитов нового кредитора, «необходимых для исполнения обязательств по договору». Словом, дотошному потребителю есть к чему придраться: Анастасия захотела уточнить не указанные в письме детали, которые, по ее мнению, «необходимы для исполнения обязательств».

Ее энтузиазм разделяет советник по юридическим вопросам проекта Международной финансовой корпорации «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования» Юрий Туктаров: согласно Гражданскому кодексу, у заемщика есть право проверять полномочия кредитора, и этим правом необходимо пользоваться. Как отмечает эксперт, если клиент, не выяснив законности требований нового кредитора, заплатит деньги «не по адресу», то вернуть эти средства будет крайне сложно.

Анастасия пыталась добиться от ВТБ конкретики: куда пойдут ее деньги, на какой банковский счет они будут перечисляться, каковы регистрационные данные RМBS. Клиент рассчитывал увидеть документы, подтверждающие право ВТБ от имени RMBS перечислять платежи заемщиков, сведения о том, какая часть ссуды уже погашена, каков размер остатка, уступленного новому кредитору. Однако эти данные в полном объеме читательнице получить не удалось. Как пояснили «Ф.» в госбанке, «договор об уступке прав и договор обслуживания, подписанные между ВТБ и RMBS, - это сугубо банковская документация, не подлежащая передаче третьей стороне - физическому лицу». Однако банк пообещал по запросу заемщиков предоставить выписку об объеме уступаемых прав, копии доверенностей на совершение операций по обслуживанию переданного портфеля, а также копии документов, подтверждающих право перерегистрировать залогодержателя и снимать обременение в случае погашения задолженности.

По словам Антона Селивановского, согласно действующему законодательству, обязанность предоставлять требуемые заемщиками документы прямо не предусмотрена. Как уверяет Юрий Туктаров, во многих странах, где у заемщиков возникали подобные вопросы при секьюритизации их ссуд, законодатели разработали специальные положения, чтобы успокоить клиентов банков. На международном уровне действует Конвенция ООН об уступке дебиторской задолженности, где сказано: прежнему владельцу прав достаточно сообщить должнику об их передаче, чтобы тот исполнял обязательства в адрес нового кредитора. Российское законодательство, отмечает Юрий Туктаров, «заточено» под урегулирование взаимоотношений между юрдическими лицами, когда займы крупные и должников немного. В этом случае банк имеет возможность соблюдать все формальности. Когда же речь идет о сотнях заемщиков по ипотечным ссудам, надлежащее информирование становится практически невозможным: слишком много документов необходимо разослать.

СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ (от англ. securities - ценные бумаги) - выпуск ценных бумаг, обеспеченных какими-либо активами. Бумаги обычно выпускает сторонняя компания «специального назначения» (SPV - Special Purpose Vehicle). В случае секьюритизации кредитного портфеля банк уступает такой компании требования по ссудам, чтобы инвесторы, приобретающие бумаги, не принимали на себя риски самой кредитной организации.

Финанс, 01.10.2006
 Людмила Милевская