Ипотечное страхование на крови

Комплексное страхование – неотъемлемый атрибут ипотечного кредита. Заемщик в большинстве случаев не очень понимает, за что ему приходится платить. И подписывает, что называется, не глядя. Если же разобраться по-настоящему, то надеяться на серьезную выплату можно лишь в случае смерти.

Ипотечное кредитование в России продолжает развиваться, что называется, семимильными шагами. Соответственно, растут и объемы связанных с ипотекой видов страхования: жизни и трудоспособности заемщика, квартиры (объекта залога) от повреждения и полного уничтожения, а также страхование титула (риск утраты права собственности). Однако статистика реально произведенных страховщиками выплат, в основном, включает в себя только летальные исходы.

«Крупные смерти»

На первый взгляд, все выглядит простым и понятным. Страхование жизни подразумевает, что в случае смерти или гибели заемщика, квартира остается в собственности его наследников, а страховая компания гасит за него всю оставшуюся перед банком задолженность. При длительных сроках кредитования случаи могут наступать самые разнообразные, в том числе и такие, что взносов по страховке заемщик сделал всего ничего, а выплачивать компенсацию, учитывая нынешние цены на недвижимость, приходится по полной программе.

Отсюда происходят астрономические суммы выплат, которые имеет смысл предавать огласке в рамках саморекламы: дескать, посмотрите наши уважаемые будущие клиенты, как мы выполняем свои обязательства.

Как оговорился однажды, почти по Фрейду, представитель одной из петербургских страховых компаний, в энный период времени у них было две выплаты по страхованию жизни: смерть и «крупная смерть», разумея под последней значительную сумму компенсации родственникам усопшего.
Сегодня в истории практически каждого ведущего участника рынка страхования есть такие «крупные смерти».

Только в 2007 году общества системы «Росгосстрах», например, сделали четыре выплаты от 1,3 млн. до 6,5 млн. рублей каждая. Самая внушительная из них произошла в начале мая – в счет погашения ссудной задолженности заемщика перед МДМ банком. Причиной скоропостижной смерти жителя Москвы явилось заболевание сердечно-сосудистой системы.

Около 4,5 млн. рублей выплатила ГСК «Югория» в Петербурге по одному из договоров комплексного ипотечного страхования.

Абсолютный же рекорд принадлежит СК «Стандарт-Резерв». Страховое возмещение в размере 43 млн. рублей было выплачено в связи со смертью заемщика ипотечного кредита в одном из банков Москвы. В конце 2006 года он заключил со «Стандарт-Резервом» договор страхования жизни на 20 лет. Страховое покрытие включало риски смерти застрахованного лица и постоянной утраты его трудоспособности. В связи со смертью заемщика страховая компания «Стандарт-Резерв» полностью выплатила выгодоприобретателю (банку) возмещение в размере страховой суммы.

При этом на собственном удержании компании находилось более 300 тыс. рублей, остальное возместили перестраховочные компании.

И так далее – география самая обширная, не только Москва, но и самые окраины нашей необъятной Родины. А причины ухода из жизни заемщиков, как бы ни кощунственно это звучало, укладываются в стандартный набор из дорожно-транспортных происшествий, прочих несчастных случаев и инфарктов.

Бесполезный суицид

Еще несколько слов о философии жизни и смерти ипотечного заемщика. Наивно думать, что страховая компания является благотворительной организацией и без разбора конкретных  обстоятельств произошедшего готова выкладывать миллионы рублей. Если страхователь расстался с жизнью по собственной глупости, а договор такие случаи не относит к числу страховых, никакой компенсации родственники погибшего не получат.

Рассказывают, например, о таком трагически-курьезном эпизоде, произошедшем в Петербурге. Заемщик, купивший квартиру с помощью ипотечного кредита, решил справить пышное новоселье. Естественно, торжественное событие было «спрыснуто» внушительным объемом спиртных напитков, после чего новосел решил немного погусарствовать и забрался на крышу дома. Проходя по ее краю, он упал вниз и разбился насмерть.

Изучив обстоятельства гибели, страховая компания отказалась признавать данный летальный исход и, соответственно выплачивать оставшийся долг по ипотечному кредиту, который составлял все 100%.

«Нарушением правил страхования», безусловно, является и самоубийство. Правда, иногда страховщики делают исключения: почему-то считается, что если суицид произошел спустя два года после того, как заемщик взял кредит, то страховая компенсация возможна, так как за этот срок в психике человека могли произойти необратимые изменения. Впрочем, конкретных примеров, когда эта «утешительная» норма вступала бы в реальную силу, никто привести не может.

Ни жив, ни мертв

Второе место в нашем печальном рейтинге выплат по праву принадлежит риску полной и постоянной утраты трудоспособности. По сути дела это один из пунктов договора страхования жизни, согласно которому в результате болезни или несчастного случая заемщик становится инвалидом первой или второй группы и не сможет работать, то кредит за него тоже выплачивает страхователь. Размер выплаты зависит от конкретных правил страховой компании – партнера банка. Некоторые при второй группе инвалидности могут выплатить лишь 80% от страховой суммы, другие оплачивают даже третью группу, правда, в размере 50%.

Все профессионалы сходятся во мнении, что случаи, связанные со страхованием жизни и здоровья, наиболее часто встречаются на практике – на них приходится около 80% всех «ипотечных» выплат.

Недавно «Росгосстрах» выплатил в Петербурге 1,367 млн. рублей Городскому ипотечному банку за заемщика, который попал в автокатастрофу, в результате чего его диагнозом стала «полная постоянная потеря трудоспособности», то есть первая группа инвалидности. Купленная посредством ипотеки квартира перестала быть обеспечением по кредиту, и страхователь стал собственником жилья.

В два раза меньше, около 600 тысяч рублей, в 2006 году заплатила и СК «Русский мир» по договору ипотечного страхования с жителем Ленинградской области, получившим ту же первую группу инвалидности в результате болезни.
Временная потеря нетрудоспособности не является элементом «обязательной программы». Этого пункта нет в стандартах федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (а это более 10% выдаваемых в стране ипотечных займов). Не настаивают на нем и многие аккредитованные при коммерческих банках страховые компании.

Если же временная нетрудоспособность страхуется, возможны варианты. Чаще всего по такому риску страховые компании напрямую переводят банку тридцатую часть месячной задолженности заемщика за каждый день «больничного». Иной способ – расчет объема выплаты как доли от страховой суммы. В денежном же эквиваленте размер реальных платежей у всех практически одинаков.

Конкретных примеров выплат – ввиду ограниченного хождения данного подвида страхования – весьма ограниченное число. Из последних можно привести случай из практики Ростовского филиала Росгосстраха. С заемщиком Московского Банка Реконструкции и Развития произошла неприятность – перелом правой лучевой кости, что повлекло за собой нетрудоспособность в течение 38 дней. Страховщик полностью покрыл расходы по месячному взносу в счет погашения ипотечного кредита.

За первый квартал 2007 года в ГСК «Югория» было подано 6 заявлений на выплату по риску временной нетрудоспособности (включая реабилитационный период), но сколько из них будут удовлетворены, неизвестно.

Молнии и смерчи

По мнению страховщиков, сегодня наблюдается повышенный интерес населения Северной столицы к страхованию недвижимости. Одной из наиболее весомых причин этой динамики называют развитие ипотечных программ кредитования, а также рост благосостояния и осознание необходимости страхования как возможности защитить свое имущество.

При комплексном ипотечном страховании жилье обычно страхуют от пожаров, бытовых взрывов газа, протечек вследствие аварий систем водоснабжения, канализации, отопления и пожаротушения, противоправных действий третьих лиц, приведших к повреждению или уничтожению имущества. И, кроме того, от таких совсем уж экзотических опасностей, как падение на дом летательных или спутниковых аппаратов, удар молнии, смерч и других стихийных бедствий. Для Петербурга в этом ряду есть только один реальный страховой случай – наводнение. Конкретный перечень рисков определен договором и варьируется у различных компаний. Однако же страхование объекта залога в том или ином виде обязательно для всех – на это прямо указывает Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так вот, интересная получается история: выплат по страхованию недвижимости превеликое множество, и суммы фигурируют часто немаленькие, но чрезвычайно редко эти факты связаны с ипотекой. А если и связаны – то речь идет о каких-то сущих пустяках.

По словам Евгения Ярыгина, директора Центра страхования титула ОАО СК «Русский мир», его компания неоднократно производила выплаты в связи с повреждением квартир, застрахованных в Петербурге по договорам комплексного ипотечного страхования. В основном, выплаты были связаны с пожарами, противоправными действиями третьих лиц, авариями водопроводных и отопительных систем. Были также 3-4 выплаты, связанные с несоблюдением сроков сдачи объекта в эксплуатацию при приобретении квартиры на первичном рынке.

«Наша практика – это достаточно мелкие выплаты за взломанную дверь, разбитое балконное окно либо последствия аварий коммуникаций, – рассказывает начальник отдела страхования имущества СК «Спасские ворота» Татьяна Гитина. – За пострадавшее при этом личное имущество граждан, если они добровольно его не застраховали, компенсации не предусмотрено».

Нетитулованные

Наконец, еще одна ипостась троичного ипотечного страхования связана с защитой права собственности. Это так называемое страхование титула.

Страхование титульной ответственности обеспечивает защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Страховой случай здесь – вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.

Однако несмотря на значительный объем ипотечных сделок (около 70% всех ипотечных сделок проходит с включением в договор страхования риска потери права собственности), случаи выплаты возмещения по данному виду страхования – большая редкость.

Оно и неудивительно: ипотечную квартиру тщательно проверяют и риэлтеры, и банкиры, и сами страховщики. Кстати, в прошлом году АИЖК даже вычеркнуло необходимость страховки этого риска из списка обязательных при оформлении кредита в рамках своих программ. Но большинство банков, работающих по собственным программам (и некоторые, сотрудничающие с АИЖК) от страхования титула отказываться не собираются.

Не приходится страховать титул только тем заемщикам, которые приобретают квартиру на первичном рынке. Зато их могут «настоятельно попросить» застраховать финансовые риски участника долевого строительства. Но если застройщик и банк являются партнерами (а это почти правило), принуждать клиента к дополнительной страховке, скорее всего, не станут.

Кошелек или жизнь

Итак, напомним, согласно законодательству, при получении кредита заемщик обязан застраховать только предмет залога – приобретаемую квартиру – от повреждения и полного уничтожения. Строго соответствует этому правилу только Сбербанк РФ, который стоит особняком на рынке ипотеки. Он предписывает заемщику страховать только сам объект залога (в полном соответствии с законом об ипотеке). В результате полис обходится всего в 0,15–0,35% от страховой суммы в год. Правда, подобный либерализм с лихвой компенсируется достаточно жестким андеррайтингом заемщика, а иногда просто наличием поручителей, на которых, «если что» и ляжет бремя долга.

Можно привести и другие примеры отказа от самого разорительного для страховщиков, судя по размерам выплат, вида страхования. Ипотечные кредиты без страхования жизни заемщика выдают на Украине или, допустим, в Финляндии. Но тут, как говорится, палка о двух концах: многие ли морально готовы переложить кредитные обязательства на своих детей или родственников?

Заместитель директора по имущественному страхованию петербургского филиала ГСК «Югория» Жанна Шайхетдинова замечает, что в отличие от страховых случаев по недвижимости, когда используя статистику, можно прогнозировать частоту их наступления, случаи по страхованию жизни малопрогнозируемы.

Статистика по комплексному ипотечному кредитованию сегодня вообще состоит из единичных примеров, рынок только формируется и качественный рост объемов приходится на последние 2-3 года. Однако и опираясь на этот мизер, уже сегодня можно констатировать, что страхование жизни и здоровья заемщика, будь то добровольная или обязательная форма, кровными узами связано с ипотечным кредитованием.

Бюллетень Недвижимости, 30.05.2007
 Игорь Воронин