Ипотечные заемщики шантажируют банкиров перекредитованием у конкурентов
Программ рефинансирования ипотеки, позволяющих перекредитовать свой ипотечный кредит на более выгодных условиях, на рынке уже достаточно много. Вот только желающих воспользоваться этой услугой пока практически нет. А все довольно просто. Как только клиент заявляет банку о своем желании рефинансировать ипотечный кредит в другом банке, то есть берет банкира за горло, ему идут на уступки и снижают ставку ипотечного кредита.
Сейчас рефинансирование ипотечных кредитов предлагают Международный московский банк (ММБ), Райффайзенбанк, Внешторгбанк 24, Абсолют-банк, Импэксбанк, ИБ "КИТ Финанс", Альфа-Банк и др. Несмотря на пробуксовку программ перекредитования, банкиров все же не оставляет желание пополнить свой ипотечный портфель за счет заемщиков других банков, изобретая различные способы переманивания клиента. Кто снижает ставки и комиссии своих базовых ипотечных программ для "перезаемщиков", кто подключает к работе кредитных брокеров.
Так, недавно Альфа-Банк и Райффайзенбанк заявили, что отныне к реализации их программ перекредитования подключается ипотечный брокер "Фосборн Хоум". В рамках специально созданного Центра обмена ипотечных кредитов брокер собирается массово обменивать любые ипотечные займы на кредиты в Альфа-Банке и Райффайзенбанке. Банкиры при этом идут на уступки, снижая базовые комиссии и ставки кредитования. Так, Райффайзенбанк в рамках программы понижает комиссию за организацию кредита до 0,3%, а ставку кредита в долларах — до 9,5% (базовая — 10,5%). Альфа-Банк наполовину уменьшает комиссию за организацию кредита и до 11% годовых снижает ставку по ипотечному кредиту в рублях.
"Фосборн Хоум", в свою очередь, снижает стоимость своих услуг по проведению перекредитования с 1,5% от суммы до фиксированных $300. Причем за эти деньги брокер обещает провести сделку под ключ — от подачи документов до регистрации. То есть "перезаемщику" остается только принести необходимые документы и написать заявление, бегать же по инстанциям будет брокер. С помощью Центра обмена предлагается не только снизить ставку кредитования, но и увеличить сумму займа, поменять сроки кредитования и валюту кредита.
Трудности перехода
Прохождение заново всей процедуры получения и оформления ипотечного кредита останавливает многих желающих перекредитоваться. Поскольку при рефинансировании приходится заново уплачивать все комиссии и сборы. Кроме того, во время беззалогового периода (пока залог квартиры не переоформлен на новый банк) заемщики вынуждены платить повышенную ставку по кредиту, поскольку именно таким образом банкиры страхуют свои риски на время переходного периода.
И это еще не все. При переходе из одного банка в другой заемщик должен самостоятельно согласовывать со своим банком схему погашения кредита. "Если заемщик решил перекредитоваться в другом банке, он должен найти компромисс с первоначальным кредитором о схеме погашения кредита, — рассказывает начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. — Вариантов может быть три. Или заемщик погашает кредит, получив кредит в рефинансирующем банке. Или требования по кредиту выкупаются рефинансирующим банком. Или по соглашению сторон регистрируется последующая ипотека под кредит рефинансирующего банка". Причем не во всех случаях такой компромисс достигается, признается банкир.
Иногда приходится самостоятельно разыскивать закладную. "Зачастую первоначальный банк-кредитор уже только обслуживает выданный когда-то кредит, а закладную он уже успел передать другому банку, а тот — третьему и т.д. Поэтому приходится разыскивать конечного залогодержателя и договариваться о досрочном погашении и последующей ипотеке", — объясняют в "Независимом Бюро Ипотечного Кредитования".
Правильный расчет
В ММБ сейчас можно рефинансировать кредиты других банков по ставкам от 9,4% годовых в долларах, от 9% годовых в евро и от 11,5% годовых в рублях. Комиссия за организацию кредита составляет 1% от суммы кредита (не менее $300 и не более $2000). Максимальный срок кредитования составляет 20 лет. Кредитное решение принимается в срок от 3 до 7 дней. "При рефинансировании клиент несет расходы, аналогичные расходам при обычном ипотечном кредите: комиссия за организацию кредита, оплата услуг оценочной компании, оплата страхования в течение всего срока пользования кредитом, а также плата за регистрацию залога, — признает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов. — Несмотря на эти расходы, рефинансирование экономически очень выгодно для заемщиков. Например, при рефинансировании остатка кредита в размере $100 тыс. и разнице в ставке на 2% экономия клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит около $12 тыс. А заемщики, взявшие кредит в 2002—2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4—5%, сэкономят $24—30 тыс. с учетом всех дополнительных расходов".
Поэтому сейчас этой услугой, как правило, пользуются только те, кто получал кредит на заре становления ипотеки, процентов под 18—20 в валюте. А основная масса заемщиков, получившая ипотечные кредиты в последние год-два, пока на перекредитование в другие банки не идет и в основном из-за муторной процедуры переоформления. Правда, существует и еще одно препятствие, мешающее наращиванию объемов перекредитования. "На данный момент мы не предлагаем рефинансирование ипотечных кредитов, но в ближайшее время, вероятно, внедрим этот ипотечный продукт для расширения круга наших потенциальных клиентов. Хотя надо отметить, что востребованность данного продукта на рынке пока невысока, — рассказывает Сергей Козлов из СДМ-банка. — Как показывает практика, перекредитование не очень популярно среди заемщиков по причине того, что, как только последние начинают "уходить" из банка, банк — первичный кредитор чаще всего сам улучшает условия, чтобы сохранить хорошего заемщика".
Задел на будущее
Но банкиры не унывают. "Программу рефинансирования мы запустили в мае прошлого года в Москве и Санкт-Петербурге, а в конце года улучшили ее условия и распространили на все регионы присутствия банка. Запуск нами программы рефинансирования был связан прежде всего с тем, что в прошлом году сложились все условия для введения банками подобных программ — перекредитование в России стало экономически обоснованным как для заемщиков, так и для банков, — считает Алексей Аксенов из ММБ. — С одной стороны, ставки, под которые ипотечные кредиты выдавались 2—3 года назад, были значительно выше, чем сейчас, поэтому рациональное стремление сэкономить должно мотивировать заемщиков воспользоваться услугой рефинансирования. С другой стороны, для банка рефинансирование хорошо тем, что кредит выдается "понятному" заемщику, у которого уже есть кредитная история".
По признанию специалистов "Фосборн Хоум", сегодня к этой услуге проявляет интерес около 10% клиентов. Так, на конец февраля в Центр обмена ипотечных кредитов поступило 1500 заявок на сумму около $50 млн. Правда, реально подписанных договоров оказалось гораздо меньше — на сумму $3—4 млн. То есть на перекредитование пошли не 1500, а около ста человек. Однако банкиры не сомневаются в перспективности этой услуги. "Согласно прогнозам специалистов, в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться, — говорят они. — В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А возможность рефинансирования позволит заемщикам оптимизировать свои издержки по обслуживанию ипотечных кредитов".
Известия, 21.03.2007
Ольга Заславская
