Все падает, или признаки ипотечной осени

Попробуем разобраться, что на самом деле происходит сейчас на рынке ипотеки и в чем на практике выражается "ухудшение индексов", "ужесточение требований", о которых так много пишут и говорят. На что следует обратить внимание потенциальному заемщику, выбирающему этой осенью выгодные условия ипотечного кредитования?

Пир во время чумы

В любопытном положении этой осенью оказался Москоммерцбанк. С одной стороны, он поднялся на третью ступеньку по объему выданных ипотечных кредитов. С другой — создал прецедент, заставивший говорить о кризисе российского рынка ипотеки, подняв ставки на 0,5–1%. Доселе они только падали. Однако пока примеру Москоммерцбанка последовали единицы. Куда больше за последние месяцы было обратных решений. Да и сам Москоммерцбанк смягчил непопулярный ход, увеличив срок кредитования с 25 до 30 лет и отменив сбор за выдачу кредита (1% суммы займа), а также сбор за рассмотрение заявки (4 тыс. руб.).

Безразличное отношение к обещанному кризису продемонстрировали за последние два–три месяца немало игроков рынка. Соискатели ипотечных кредитов при известной настойчивости сегодня найдут много вариантов сэкономить.

Банк Москвы увеличил максимальный срок кредитования с 25 до 30 лет. Альфа-банк снизил проценты по кредитам на приобретение "вторички". Банк "Возрождение" ввел новые условия для приобретения новостроек и повысил минимальный размер "Кредита на любые цели под залог недвижимости" до 500 тыс. руб., или $20 тыс.

Московский кредитный банк снизил ставки на 0,5–2% и в два раза увеличил максимальную сумму рублевого займа — до 20 млн руб. Заявки на предоставление кредита под залог имеющейся недвижимости по трем программам: кредит на покупку квартиры на первичном рынке; кредит на ремонт, строительство, покупку дачи, земельного участка; нецелевой кредит в МКБ рассматривают бесплатно.

Инвестсбербанк снизил первоначальный взнос до 10% стоимости квартиры при полном отсутствии комиссий за выдачу и обслуживание кредита. Городской ипотечный банк унифицировал ипотечные ставки для всех заемщиков независимо от того, подтверждают они свои доходы официально или нет. Разброс ставок, начинающихся от 10,49% в рублях и 9% в долларах, теперь зависит только от величины первоначального взноса. "Серые" заемщики ограничены лишь сроком кредита, который для них меньше, чем для "белых". Аналогичным образом поступили в НОМОС-банке, вдобавок почти в три раза понизив и единовременную комиссию за открытие и ведение ссудного счета — до 0,3% суммы кредита. До 1 млн руб. ($40 тыс.) и до пяти лет увеличил максимальный размер и срок предоставления кредита по программе "На ремонт" РосЕвроБанк.

Инвестсбербанк недавно предложил своим заемщикам застраховать имущество в рамках ипотечных программ банка по сниженным тарифам. А Городской ипотечный банк позволяет заемщикам получить кредит, не страхуя свою жизнь.

Вышедший на рынок лишь этим летом ДжиИ Мани Банк который месяц не берет комиссию за выдачу ипотечного кредита. Тут взялись за дело с американской энергичностью — предварительное решение банка клиент получит за 60 мин, а финальное решение — в течение 48 ч с момента предоставления полного пакета документов. Причем одобрение по кредиту клиентам дают не только в самом банке, но и в офисах партнеров — риэлторских или брокерских агентств. Консультанта можно бесплатно вызывать в ближайшее отделение банка и даже к себе в офис или встретиться на нейтральной территории.

Все на одного

Будучи ограниченными в плане снижения стоимости ипотечного кредита для заемщиков, банки находят новые варианты привлечь к себе внимание. "Фишкой" 2007 года стали партнерские программы банков и застройщиков, в соответствии с которыми ипотечный кредит выдается целевым образом на строящееся жилье конкретной компании. Очень активно такие программы используют ВТБ 24 и Сбербанк. Нередко застройщики разрабатывают партнерские программы сразу с несколькими банками, чтобы квартиры расходились быстрее.

Компания "Квартал" работает в связке с МДМ-банком, Росбанком и ВТБ 24. У ПИК в партнерах Сбербанк, Банк жилищного финансирования, МБРР, Райффайзенбанк, Абсолют-банк и снова — Росбанк и ВТБ 24. Компания СУ-155 сотрудничает с РосЕвроБанком, Росбанком, Банком Москвы, Независимым строительным банком, МБРР, банками "Возрождение" и "Зенит". "ДОН-Строй" недавно объявил о партнерстве с ВТБ 24, "ИНКОМ-Недвижимость" — с Городским ипотечным банком; если продолжать, список выйдет длинный. Ставки по партнерским кредитным программам, как правило, ниже, условия — мягче, чем в среднем по рынку.

Пока скидка обычно не превышает 0,5%, но встречаются и более щедрые банки. Например, Кредит Европа Банк уменьшил на 1% ипотечные ставки для клиентов своего основного партнера — Национального бюро ипотечного кредитования. Профессиональные брокеры уверяют, что за счет оптимизации условий и банковских преференций их клиенты экономят от 5 до 7% суммы кредита.

Кредитный брокер "Фосборн Хоум" в период нарастания паники на ипотечном рынке объявил, что вкупе с партнерами — Инвестсбербанком и банком ICICI — готов обеспечить ссуду всем, кому откажут в других банках. Конечно, это скорее рекламный, нежели деловой шаг, но и он способствовал сохранению стабильной ситуации в ипотечной сфере.

"Фосборн Хоум" также громко рекламирует разработанный им индекс (своего рода эталон ипотечного кредита), который призван послужить ориентиром для банков и заемщиков. Он отражает нижний порог ипотечной ставки, рассчитанный на основе минимальных ставок московских банков, включая скидки, которые те предоставляют в рамках партнерских соглашений.

"Зеленые" или "деревянные"?

Одним из знаковых явлений на ипотечном рынке в этом году стало разделение мнений по поводу валюты кредита. Неуклонное падение доллара провоцирует сограждан брать займы в американской валюте — в надежде сэкономить на ежемесячных выплатах. Многим это уже удалось. Скажем, если кредит получен год назад на условиях выплаты долга равными долями (аннуитетная система) и предусматривает внесение, скажем, $1 тыс. в месяц, сегодня удельный вес такого взноса в общем доходе заемщика скорее всего ощутимо снизился.

Особенно заметно это в столице: по данным исследования специалистов "Фосборн Хоум", в Москве всего 15% ипотечных займов выдается в российских рублях. По словам заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслава Шаламова, кредиты в швейцарских франках оказались очень востребованными на рынке, причем не только в Москве и Московской области, но и в других регионах.

Иллюстрацией к этим утверждениям служит структура ипотечного портфеля Инвестсбербанка: на кредиты в долларах приходится 63% общего объема, в швейцарских франках — 22%. Доля рублевых кредитов составила всего 11%. Кредиты в евро не выдавались из-за отсутствия спроса со стороны клиентов.

В то же время Юниаструмбанк с недавних пор перестал выдавать ипотечные кредиты в долларах, ссылаясь на нерентабельность подобной услуги. Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка отметил, что доля валютных кредитов сокращается. Кредиты в экзотических валютах — швейцарских франках и японских йенах, представленные летом Банком Москвы и Инвестсбербанком, остальные участники рынка оценивают неоднозначно.

Сложно предсказать, какая тенденция возобладает в следующем году. Вполне вероятно, что интересы банков и заемщиков столкнутся — чересчур низкие ставки по кредитам в долларах (на фоне его падения) станут невыгодны банкам. Тогда ставки начнут выравниваться. В качестве первой ласточки можно назвать Городской ипотечный банк — этой осенью разница между базовыми долларовыми и рублевыми ставками снизилась с 2,4 до 1,5%.

Эксперты считают, что в разных регионах России посредством ипотеки приобретается от 10 до 50% квартир. Доступность этого банковского продукта в первую очередь определяется количеством программ, рассчитанных на клиентов с "серыми" доходами, составляющих большинство потребительской аудитории. По данным исследования экспертов компании "Фосборн Хоум", лишь 40% заемщиков сегодня в состоянии полностью подтвердить свой доход справкой по форме 2-НДФЛ, еще 50% способны официально показать лишь часть своего дохода, а 10% имеют возможность подать только справку в свободной форме. Получается, что 60% заемщиков вправе рассчитывать на кредит сроком более 15 лет по ставке от 10% годовых в долларах США.

Общая тенденция на рынке ипотеки с большой вероятностью позволяет прогнозировать снижение ставок на 1–2% в течение полутора–двух лет, делают вывод авторы исследования. Вследствие конкурентной борьбы банки, которые сейчас держатся за высокие проценты, рано или поздно снизят ставки, однако клиенты уже уйдут в другие кредитные организации, в настоящее время более лояльные к самой массовой категории заемщиков.

Мягкая твердость

Участники ипотечного рынка среди главных событий уходящего года выделяют ряд моментов, свидетельствующих о стремлении банков потакать заемщикам. Это активная реализация программ с минимальным первоначальным взносом и увеличение размера кредита до 100% стоимости жилья, возможность ипотечного кредитования без страхования жизни заемщика. Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов называет важным аспектом все большую нацеленность кредиторов на реализацию предложений для отдельных сегментов потребителей в соответствии с тезисом: "Нельзя быть лучшим во всем, надо выбрать целесообразные ниши".

В русле этой тенденции расширился круг программ, предполагающих кредитование покупки загородных домов и кредитование на различные цели под залог имеющейся недвижимости. "Если в начале года подобные продукты только начали предлагать, то сейчас порой до 10–15% объема сделок приходится на такого рода займы", — отмечает И. Жигунов.

Мировой кризис ликвидности, безусловно, оказал влияние на российский ипотечный рынок, но скорее позитивное, чем негативное. Растущий в тепличных условиях рынок начинал "идти вразнос", так что печальный американский пример очень вовремя заставил отечественных игроков задуматься над вопросами повышения качества кредита и должной системы андеррайтинга заемщиков. "Коррекция, происшедшая на отечественном фондовом рынке, изменила модель российской экономики со спекулятивной на инвестиционную", — считает начальник управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Первого чешско-российского банка Павел Дядин.

РБК.Личные Финансы, 26.11.2007
 Ольга Сенаторова