Рисковали все, заплатят немногие

Требования к заемщикам в США начали ослабевать давно. В 1977 г. был принят закон, стимулирующий банки давать больше кредитов в тех регионах, где они работали. Это заставило их плотнее работать с заемщиками с низкими доходами и меньшинствами.

Заемщику приходится соглашаться на высокий процент, если у него: плохая кредитная история; короткая кредитная история; низкий доход; нет возможности подтвердить доход; не хватает средств на первоначальный взнос.

С тех пор Федеральное управление по жилищным вопросам, страховавшее заемщиков с маленькой кредитной историей, стало сдавать позиции агрессивным брокерам. Они предлагали ссуды под более высокий процент, зато требовали меньше документов, быстрее принимали решение и соглашались кредитовать без первоначального взноса. В 1999-2005 гг., по данным министерства жилищного строительства и городского развития, число игроков на ипотечном рынке увеличилось с 141 до 210, а объем выданных кредитов — в 10 раз.

Отказать невозможно

Кредитование приняло характер эпидемии, когда деньги стали доставаться совсем дешево. В 2003-2004 гг. ставка Федеральной резервной системы (ФРС) была минимальной за 40 лет — 1%. Снабдив кредитами лучших заемщиков, ипотечные банки принялись за остальных. Они получили возможность дотянуться до всех расовых и этнических групп, граждан с разными доходами и живущих в разных регионах. В дополнение к основному кредиту банки щедро давали второй — на первоначальный взнос (обычно 20%). В 2004 г. их доля составляла 12%, в 2006 г. — 22%.

В 2004-2006 гг. более 2500 кредиторов — банков, ссудо-сберегательных организаций, кредитных союзов и ипотечных компаний — выдали ипотечные кредиты с высокой процентной ставкой на $1,5 трлн. «Сила слова «да» — под этим девизом Long Beach Mortgage, подразделение Washington Mutual, выдало таких ссуд на $48 млрд. Если в 2004 г. доля высокорискованных ссуд в ипотеке составляла 16%, то в 2006 г. — уже 29%. Из 43,6 млн кредитов, выданных за последние три года, 10,3 млн были subprime.

«Наш ипотечный сектор работал очень агрессивно, заставляя людей покупать дома, которые им не по карману», — резюмирует профессор экономики Wellesley College Карл Кейс.

Большая игра

Казалось, игра стоит свеч. Средняя ставка по рискованным кредитам в 2004 г. превышала доходность казначейских облигаций на 4,8 процентных пункта, в 2005 г. — на 5,3 п. п., в 2006 г. — на 5,6 п. п. К тому же из-за кредитного бума недвижимость быстро дорожала, и ипотеку стали брать не только те, кто нуждался в жилье.

Анализ The Wall Street Journal показал, что ссуды с высокой ставкой — не менее чем на 3 п. п. выше, чем у казначейских облигаций США, получали далеко не только бедняки. Их стали брать и более обеспеченные люди, если хотели приобрести дорогое жилье, а в займе на обычных условиях банки им отказывали.

В старых промышленных городах, например Филадельфии, проблема бедности все еще актуальна, поэтому жителям приходилось пользоваться subprime, рассказывает научный сотрудник Wharton School при Университете Пенсильвании Кевин Гиллен. Но в престижных местах, например Майами, доля кредитов с высокой ставкой в 2004-2006 гг. тоже выросла на 25 п. п. Здесь они не имели дурной репутации — это была возможность угнаться за взлетевшими ценами на жилье. «Это разные группы, но рискованные кредиты были им одинаково нужны», — говорит Гиллен.

Кристин Макмэйхон — ипотечный брокер Manhattan Mortgage с годовым доходом в несколько сотен тысяч долларов, живет в Ист-Гэмптоне в пятикомнатном доме стоимостью $2,7 млн. И все же в 2006 г. Макмэйхон взяла высокорискованный кредит — она решила рефинансировать ссуду, чтобы часть вложений в недвижимость превратить в деньги. По ее словам, обычный брокер не согласился бы дать ей столько, сколько дала New Century Financial, специализировавшаяся на рискованных кредитах (в апреле объявила о банкротстве). Макмэйхон выбрала кредит со ставкой 6,45% в течение первых двух лет, потом ставка начинала расти. Теперь она торопится продать дом до того, как ей поднимут платежи.

Многие использовали кредиты для дорогих покупок. Люди с годовым доходом от $300 000 в 2006 г. взяли на 74% больше кредитов с высокой ставкой, чем в 2005 г. Их средний размер в 2006 г. вырос на 10% до $158 000 (в среднем по ипотечным кредитам — на 1%). Данные за 2006 г. получены от 8886 кредиторов, на долю которых приходится 80% выданных в США ипотечных кредитов.

Символ кризиса

Вместе с рынком рискованных кредитов росли дефолты. Гром грянул, когда льготный период по многим кредитам истек, а ФРС начала поднимать ставку.

В сентябре 2006 г. Дарла Болл, занимающаяся продажей принтеров и копиров, купила в Лас-Вегасе дом за $460 000. Для этого она взяла кредит, начальная ставка по которому составляла 8,2%, а через год увеличивалась до 14%. Болл собиралась рефинансировать ссуду, но не сможет — жилье подешевело, и теперь такой дом можно купить за $310 000. Поэтому она перестала платить по кредиту: «Все равно я потеряю этот дом».

В калифорнийском городе Стоктоне, по данным RealtyTrac и ForeclosureS.com, доля ипотеки с высокой ставкой выросла с 13% в 2004 г. до 33% в 2006 г. За январь — июнь 2007 г. в Стоктоне из-за неплатежей банкам-залогодержателям были возвращены 8169 домов — один из 27.

Символом ипотечного кризиса стал некогда престижный город Форт-Майерс во Флориде, знаменитый своими пальмовыми бульварами и тем, что зимой здесь спасался от холода изобретатель Томас Эдисон. С декабря 2005 г. цены на жилье здесь снизились на 22%, дефолты стали привычным делом. В 2004-2006 гг. в центральном районе Кейп-Корал в кредит с высокой ставкой были проданы дома на $8,5 млрд. В 2004 г. под высокую ставку выдавались 20% кредитов, в 2006 г. — 40%.

Обманывали все

Быстрый рост высокорискованного ипотечного кредитования сопровождался нарушениями при выдаче кредитов и откровенным обманом, признал председатель ФРС Бен Бернанке. Обман и подтасовки стали обычным явлением. Заемщики лгали, чтобы получить кредит на большую сумму по меньшей ставке, ипотечные брокеры и кредитные эксперты лгали заемщикам об условиях кредитования. Оценщики лгали о стоимости приобретаемого жилья.

Заемщики чаще всего завышали доходы. На сайте www.verifyemployment.net фирма Total Access предлагала за $55 справку, что человек работает на нее в качестве «независимого подрядчика». Mortgage Asset Research Institute проанализировал по случайной выборке заявки на получение кредита, не подтвержденные официальной справкой о доходах. Оказалось, почти все завысили доход, 60% — более чем наполовину.

Прокуроры разоблачили более 10 групп, обманом получавших ипотечные кредиты. В штате Нью-Йорк ФБР предъявило обвинение 26 людям, которые с помощью украденных удостоверений личности, поддельных документов и справок о завышенных доходах одолжили более $200 млн. В Огайо по 49% кредитов, выданных одним брокером, не был произведен даже первый платеж.

Семьи с низким доходом, купившие дома в пригородах города Шарлотт (Северная Каролина), подали в суд на построившую их компанию Beazer Homes: якобы сотрудники ее ипотечного подразделения побудили их взять кредиты, которые они не могли себе позволить. Ее агенты исказили данные заемщиков, в том числе о доходах и активах, чтобы они в 2002 г. могли получить субсидируемые государством ипотечные кредиты, утверждают горе-заемщики. Более 20% домов, которые предлагает Beazer Homes в Шарлотт, выставлены на продажу за неуплату по кредиту. В среднем по штату — 3%.

Бум subprime mortgage длился до конца 2006 г. У многих заемщиков еще длится льготный период. Они столкнутся с проблемами лишь через год-два. К концу 2008 г. ставка вырастет по ипотечным ссудам на $600 млрд.

Ведомости, 19.11.2007
 Михаил Оверченко