Ставку учат плавать

Ипотека в текущем году может подешеветь на 1 – 1,5%, полагают опрошенные "Ко" банкиры. Однако более существенного снижения они не ожидают, ведь стоимость ипотечных займов напрямую привязана к инфляции и ставке рефинансирования. Если правительство сдержит обещание и удержит инфляцию в этом году в рамках 8%, уже в следующем январе средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составит 9% вместо нынешних 11%.

По итогам первых двух месяцев текущего года инфляция в РФ составила всего 2,8%, тогда как за январь-февраль прошлого года она достигала 4,1%. Это позволило Центробанку уже по итогам января снизить ставку рефинансирования на очередные 0,5% (до 10,5%). С прошлого июня стоимость заемных средств, которые коммерческие банки имеют возможность брать у ЦБ, сократилась в общей сложности на 1,5%. Примерно на столько же подешевели и ипотечные кредиты. "Если процентная ставка по рублевым кредитам меньше трех четвертей ставки рефинансирования, установленной ЦБ, а по валютным ниже 9%, то заемщик должен платить подоходный налог с приобретенной выгоды из расчета этой разницы", – поясняет прямую зависимость стоимости ипотеки от величины ставки рефинансирования руководитель отдела розничного кредитования банка "Северный морской путь" Екатерина Валеева. Чиновники ЦБ не исключают, что очередное снижение ставки рефинансирования произойдет уже в первом полугодии. "Может быть снижение на 0,5 – 0,25 процентных пункта", – сообщил первый заместитель председателя Банка России Алексей Улюкаев. В итоге правительство рассчитывает, что в текущем году средняя ставка по ипотечному кредиту по России составит 10,5%. "В перспективе, естественно, мы стремимся выйти к тем ставкам, которые существуют на мировом рынке, – порядка 6 – 8%", – заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, выступая 16 марта в Совете Федерации.

На подступах к 9%

Озвученный Медведевым уровень характерен для ипотечных программ Восточной Европы, подчеркивают эксперты. Однако они сомневаются, что этот уровень достижим в России в краткосрочной перспективе. Эксперты отмечают, что ставка по ипотечному кредиту будет в любом случае на 1 – 2% выше уровня инфляции, следовательно, 6% ипотека будет стоить при годовом росте цен, не превышающем уровень 4 – 5%. А этого нет в планах у правительства даже на 2010 год. "Мы оцениваем возможность снижения средних ставок по ипотечным кредитам, предлагаемым банками, соразмерно снижению ставки рефинансирования. При этом отметим, что значительного снижения ставок по ипотечным кредитам в течение 2007 года мы не ожидаем", – считает директор департамента розничного бизнеса "АК БАРС" Банка Марат Ганеев. Руководитель департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Елена Хоркина вообще не ожидает снижения ставок, за исключением отдельных акций банков. Но с ней не согласен начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов, который говорит, что в текущем году возможно снижение ставок по ипотечным кредитам до 9 – 10% годовых в валюте и до 10 – 11% в рублях. В отдельных регионах уже к следующему году ставка может быть снижена еще больше: в Москве с начала 2008 года – до 6 – 7%, пообещал первый заместитель столичного мэра Владимир Ресин. Правда, это касается лишь "социальной" ипотеки, и пока не совсем понятно, кто будет возмещать банкам потери и как удастся решить вопрос с законодательством, которое ограничивает возможность сокращения стоимости ипотеки тремя четвертями размера ставки рефинансирования.

Плывущие по течению

Основными "модными тенденциями" ипотеки в текущем году, по мнению руководителя департамента ипотечного кредитования КБ "Юниаструм Банк" Сергея Бессонова, могут стать широкое распространение рублевых кредитов с плавающей ставкой, перекредитование и ипотечные кредиты без первоначального взноса. В Европе до 80% кредитов предоставляется на условиях "плавающей ставки", отмечают эксперты, в России этот продукт пока не очень распространен, по крайней мере среди физических лиц, но крупные компании уже давно занимают на этих условиях. Суть "плавающей ставки" заключается в том, что она состоит из двух частей: фиксированного процента, устанавливаемого банком, и специального индекса (LIBOR – если ссуда предоставляется в валюте, и MosPrime – если кредит выдается в рублях). Ее преимущество в том, что в случае снижения темпов инфляции в России и улучшения макроэкономических показателей страны значение индекса MosPrime будет снижаться, а значит, меньше будут процентные выплаты по кредиту. Но у этого механизма есть и оборотная сторона: индекс MosPrime может расти, а вместе с ним и платежи по ипотеке.

Учитывая, что процентные ставки по ипотеке постоянно снижаются, для тех, кто взял ипотечный кредит два-три года назад под 15 – 17% годовых, актуальным становится вопрос перекредитования. Они могут оформить новый кредит в другом банке, погасить им долг и платить проценты уже по новым ставкам. При разнице в ставках, которая образовалась за последние годы, это очень выгодно. Текущий год способен стать переломным для сферы перекредитования, полагают эксперты: с момента заключения первых ипотечных договоров прошло достаточно времени, чтобы разница в ставках стала ощутимой.

Первоначальный взнос

Принимая во внимание значительную стоимость квадратного метра, для многих потенциальных заемщиков принципиальным стал вопрос первоначального взноса: некоторые просто не в состоянии сразу заплатить 10% от квартиры, которая стоит, например, $200 000. "В этих условиях многие банки уменьшают минимальный первоначальный взнос: если сейчас в среднем по рынку он составляет 10%, то к концу 2007 года этот показатель может опуститься до 5%. Все больше банков будут предлагать ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом", – рассказывает Екатерина Валеева из банка "Северный морской путь". Некоторые крупные кредитные организации сейчас идут на значительные изменения требований к заемщику, и эта тенденция будет сохраняться. Например, "КИТ Финанс" недавно изменил требование к непрерывному стажу заемщика на последнем месте работы, снизив его до трех месяцев, а также увеличил предельный возраст заемщика до 75 лет. Другие участники рынка повышают максимальный срок погашения кредита до 30 лет, что способствует привлечению в ипотечное кредитование молодых семей. "Требования, предъявляемые к заемщику, смягчились, – говорит Сергей Козлов из СДМ-банка, – ранее совокупные расходы человека должны были составлять (вместе с ипотечным платежом) не более 90% от зарплаты, а сегодня 100%. До 75 лет увеличен порог по возрасту заемщика на момент окончания кредита".

Непопулярные инвестиции

Опрошенные "Ко" банкиры считают ипотеку одним из основных "драйверов" развития розничного банковского бизнеса в текущем году. "Динамика выдачи ипотечных кредитов "АК БАРС" Банка" в текущем году значительно возросла, что связано в первую очередь с внедрением новых ипотечных программ, предоставивших клиенту широкие возможности по приобретению готового и строящегося жилья, коттеджей, постоянному росту партнерской базы банка", – поясняет Марат Ганеев из банка "АК БАРС".

"По нашему мнению, вырастет ипотечное кредитование загородной недвижимости, а также будут развиваться программы кредитования первичного рынка недвижимости", – добавляет начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Hansabank (OAO) Анита Берзина. Банкиры рассчитывают, что объем российского рынка ипотечного кредитования в 2007 году должен увеличиться вдвое и достичь рекордных $17 млрд. При этом основной "взнос" будет сделан регионами, в том числе Подмосковьем, где сейчас ипотека развивается опережающими темпами. Этому способствует как относительная, по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом, дешевизна жилья в регионах, так и возросшая конкуренция банков на местах.

"По нашим оценкам, в 2007 году будут активно развиваться ипотека на приобретение земельного участка и ипотека коммерческой недвижимости", – рассказывает Елена Хоркина из МКБ. Заместитель директора развития розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена также ожидает снижения цен на жилье на "несколько процентов". Более точный прогноз делать никто не берется, ведь в стоимость квадратного метра закладывается очень много факторов, начиная от объемов строительства и заканчивая бюрократическими препонами. Единственное, в чем уверены банкиры, – повторения прошлогоднего роста цен на жилье не будет. А поэтому они советуют воздержаться от так называемых инвестиционных покупок. "Сейчас просто невыгодно покупать недвижимость с целью продажи в этом же году", – говорит Лидия Герцена. "С точки зрения сохранения сбережений, вложения в недвижимость – это надежный инструмент, – отмечает Сергей Козлов. – Сейчас цены на недвижимость достигли пика, и вряд ли данный инструмент позволит получать такую высокую доходность, как раньше". "Вложения в недвижимость, конечно, выгодны, особенно при условии постоянного роста цен, а вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита еще выгоднее, но говорить о том, что эти инвестиции принесут существенные дивиденды, достаточно сложно", – соглашается Сергей Бессонов. Однако по-прежнему сохраняется определенный процент заемщиков, приобретающих жилье по ипотечным программам для последующей перепродажи либо сдачи в аренду, признают банкиры.

ЧТО ТАКОЕ MOSPRIME

MOSPRIME – ставка межбанковского кредита, ежедневно рассчитываемая Национальной финансовой ассоциацией на основе данных 15 крупнейших российских банков. В СЕРЕДИНЕ МАРТА значение индекса MosPrime составляло около 5,4 – 5,7% годовых в зависимости от срока кредита. СТАВКА LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. СРЕДИ НИХ Banque Nationale de Paris (Франция), Deutsche Bank (Германия), National Westminster Bank (Великобритания), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США), Bank of Tokyo (Япония). ЗНАЧЕНИЕ ИНДЕКСА LIBOR на середину марта составляло 5,3% годовых.

Компания, 26.03.2007
 Максим Логвинов