Дефицитные платежи

Процентная ставка и срок кредитования, безусловно, одни из наиболее важных факторов, влияющих на итоговую сумму переплаты за пользование заемными средствами. Однако для ипотечного заемщика не менее значим и другой момент: какую схему погашения кредита ему предлагает банк.

В последнее время новости с ипотечных «фронтов» потребителей совершенно не радуют. Банки с конца прошлого года потихоньку повышают ставки по жилищным кредитам и ужесточают требования к заемщикам. Ряд участников рынка (особенно в регионах) вообще были вынуждены отказаться от ипотеки. Одна из причин — приостановка Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выкупа закладных у региональных банков-партнеров из-за высокого уровня невозвратов. В отдельных регионах уровень просроченной задолженности достиг отметки 6–9%. Кроме того, представители АИЖК заявили об ужесточении условий выкупа ипотечных кредитов. Крупные банки из топ-100 еще держатся, но и они меняют свою стратегию, которая не лучшим образом отражается на клиентах. Найти, к примеру, банк, который даст кредит на покупку квартиры на вторичном рынке (не говоря о новостройке) без первоначального взноса, практически невозможно. Один за другим банки, имевшие такую программу, убрали ее из своего арсенала («Дельтакредит», Банк Москвы, Росевробанк и др.). То же самое происходит и с займами в долларах — удорожание для банков привлекаемых из-за рубежа средств бумерангом ударило и по заемщикам. Одни банки (например, Юниаструм банк) прямо заявили об отказе от валютных кредитов, другие «по умолчанию» либо отказывают по таким заявкам, либо при обращении потенциальных заемщиков советуют им брать кредит в национальной валюте. «Так больше шансов, что вашу заявку одобрят», — заявили мне в call-центре одного из московских банков.

Учитывая, что ипотечный кризис, прокатившийся по всему миру, пока и не думает притормаживать, ждать улучшения условий по ипотеке потребителям не стоит. Скорее, наоборот: те немногие возможности сэкономить, что у них были, постепенно сходят на нет. Так, в июне банк «Глобэкс» приостановил выдачу ипотечных кредитов. Но дело даже не во временном «сходе с дистанции» одного из ипотечных игроков (что греха таить — не самого крупного), а в том, что это был один из немногих банков, предлагавших своим клиентам воспользоваться более выгодной для них дифференцированной схемой погашения кредитов. Дифференцированный (убывающий) платеж состоит из фиксированного на весь период погашения тела кредита и переменной части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. Сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения, а общая сумма платежа постоянно уменьшается. Пример: при получении кредита на сумму 2 млн руб. по ставке 12% годовых (10% — первоначальный взнос) на десять лет первый платеж составит 36,6 тыс. руб., а последний — 16,8 тыс. В «Глобэксе» обещают, что с середины лета ипотека вновь будет запущена, однако выдавать займы будут уже по стандартной для большинства банков схеме, предусматривающей расчет аннуитетными (равными) платежами. В последнем случае заемщик ежемесячно выплачивает сумму, складывающуюся из двух составляющих: возвращения основного долга и начисленных процентов, которые распределяются равномерно в течение всего срока кредитования. Структуру аннуитетного платежа в первые годы погашения составляют в основном проценты по займу, и только незначительную часть — само тело кредита. Потом эта пропорция выравнивается, и к концу срока погашения заемщик выплачивает банку практически только тело кредита.

На первый взгляд система убывающих платежей не совсем понятна и в целом малознакома заемщикам, однако именно она в некоторых случаях позволяла им существенно сэкономить.

Финансовый ликбез

О плюсах и минусах для заемщиков двух систем платежей рассказывает финансовый директор компании «Универсальный финансовый консультант» АРТЕМ ПЛОТНИКОВ:

— Для примера сделаем расчет кредита в сумме $200 тыс. на срок 20 лет (см. таблицу 2) с выплатой как равными, так и убывающими платежами. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составит $2271, и он не меняется по всему сроку займа, а дифференцированные платежи уменьшаются с $2667 (в первый месяц) до $841 (в последний месяц погашения). В течение первых 80 месяцев дифференцированные платежи будут выше аннуитетных, а затем заемщик будет платить меньше. При убывающих платежах сумма долга уменьшается быстрее, что дает некоторую экономию на ипотечном страховании, поскольку банки требуют страховать предмет залога, право собственности, а также жизнь и трудоспособность заемщика на сумму не менее остатка по кредиту, увеличенного на 10%. В нашем случае только на ежегодном оформлении страхового полиса при убывающих платежах мы сэкономим в общей сложности около $6 тыс. (по сравнению с аннуитетной схемой). Однако при равных платежах можно будет вернуть больше сумму подоходного налога (13% суммы уплаченных процентов), что несколько снижает затраты ипотечного заемщика. В результате при суммировании всех составляющих ипотеки (проценты по кредиту, ипотечное страхование и возврат подоходного налога) получаем, что переплата по дифференцированным платежам составит почти 105% суммы кредита, а по аннуитетным — все 140%.

На первый взгляд экономия по дифференцированным платежам весьма существенна за период погашения 20 лет (около 35% суммы кредита). Однако такой расчет будет справедливым при соблюдении заемщиком графика платежей. Через 6–12 месяцев практически у всех банков по условиям кредитного договора существует возможность частичного досрочного погашения ипотечного кредита без дополнительных комиссий (если не установлен мораторий на досрочное погашение). Выгодность дифференцированных платежей условна, поскольку и аннуитетные платежи могут уменьшаться после частичных досрочных погашений.

Уровень финансовой нагрузки на бюджет заемщика в первые годы погашения ипотечного кредита весьма существенен. Поэтому равномерность графика платежей, который клиент обязан соблюсти, может быть предпочтительнее, чем сумма переплаченных процентов по кредиту. Вид платежей также оказывает влияние на кредитоспособность потенциального заемщика, так как размер платежа по ипотеке предъявляет определенные требования к уровню дохода. То есть та сумма, которую вы можете получить у банка с аннуитетной системой, может быть недоступна вам при дифференцированной системе. Еще один немаловажный аспект заключается в том, что ставка по кредиту нередко увязана с длительностью займа. Предельная нагрузка на бюджет ипотечного заемщика по стандартам банков не может составлять более 50–60% дохода. Имея определенный уровень доходов, заемщик с дифференцированными платежами будет вынужден занимать на более длительный срок, что может быть дороже на 0,5–1% годовых. Это увеличит проценты по кредиту на $10–20 тыс. для рассматриваемого нами случая.

Хитрости банкиров

И банкиры, и брокеры уверены, что равные платежи, которые используются подавляющим большинством банком, более удобны и выгодны клиентам. Как отмечает аналитик ГК «Мультиброкер» Людмила Макарова, при аннуитетном платеже можно получить более крупную сумму, чем по дифференцированному, кроме того, нагрузка по всему сроку выплат будет распределяться равномерно. «Не стоит обращать особое внимание на переплату: она характеризует не выгоду той или иной схемы, а лишь скорость возврата основного долга. Если ставка по кредиту в обоих случаях одинакова, то при любой схеме погашения действует простое правило: быстрее отдаешь — меньше платишь», — объясняет она. Но как-то сложно не обращать внимания на тот факт, что при использовании одной схемы ты в итоге заплатишь на несколько десятков тысяч долларов меньше, чем по другой. Скорее дело не в заботе о клиентах, а в собственной прибыли. При аннуитете первые годы кредитования заемщик выплачивает по большей части проценты, то есть банк получает прибыль практически сразу. Так, при 15−летнем кредите если вы решите через три года погасить долг досрочно, то с удивлением обнаружите, что сумма вашего основного долга изменилась незначительно.

Кому же больше подходят дифференцированные платежи? «Скорее заемщику, который планирует погашать ипотечный кредит ускоренными темпами и готов к более высокой финансовой нагрузке на личный бюджет. При увеличении сумм ипотечных кредитов в связи с подорожанием жилья для большинства заемщиков предпочтительнее будут аннуитетные платежи по кредиту», — объясняет Артем Плотников. Кроме того, следует учитывать и срок, на который вы хотите занять деньги у банка. При кредите в размере 1,8 млн руб. и ставке 12% годовых в случае небольшого срока кредитования (до пяти лет) вы вряд ли почувствуете существенную выгоду дифференцированных платежей — экономия составит 60 тыс. руб., а нагрузка (размер ежемесячных платежей) на семейный бюджет будет гораздо выше (ежемесячный платеж составит 53–45 тыс. руб. против 44,4 тыс. при аннуитете). А вот при долгосрочном кредитовании (10–30 лет) клиент, воспользовавшийся дифференцированным платежом, заплатит уже на $10–78 тыс. меньше, чем по аннуитету.

«Последние из могикан»

После того, как о сходе с ипотечной дистанции заявил банк «Глобэкс», у заемщиков особого выбора не осталось. Возможность гасить кредит с помощью дифференцированной системы предоставляют Сбербанк, Газпромбанк, Оргрэсбанк, Сведбанк и банк «Петрокоммерц». Глава Сбербанка Герман Греф к тому же в начале июня напугал потенциальных клиентов заявлением о том, что банк переходит на аннуитетный способ расчета платежей по розничным кредитам. Впрочем, скорее всего, он имел в виду возможность выбора заемщиком одной из двух систем. По крайней мере, в отделениях Сбербанка по-прежнему предлагают ипотечные кредиты с возможностью оплаты по дифференцированной системе. При покупке квартиры на вторичном рынке в Москве стоимостью $200 тыс. (первоначальный взнос — 20%) кредит на 20−летний срок будет стоить заемщику 13,5% годовых. Первый платеж составит 58,5 тыс. руб., а последний — всего 15,8 тыс. Правда, для получения кредита на покупку жилья потребуется два поручителя, а их могут найти далеко не все.

В Газпромбанке поручителей нет, да и ставка пониже — 12,5%, что, естественно, сразу сказывается и на сумме выплат: первый платеж составит около 50 тыс. руб. Правда, здесь другой минус: если в Сбербанке совокупного месячного дохода в размере 100 тыс. руб. хватало, чтобы получить заем, то в Газпромбанке оператор call-центра заявил, что «необходимо либо увеличить сумму подтвержденного дохода до 110 тыс. руб., либо выбрать аннуитетную схему погашения». У Оргрэсбанка и банка «Петрокоммерц» ставка еще ниже — 12% и 11,5% годовых соответственно. Сведбанк на фоне остальных игроков, практикующих дифференцированную систему оплаты кредита, выделяется тем, что рублевые займы не выдает, а по долларовым кредитам ставка ниже, чем в среднем по рынку — 9,5%. Единственное, что может остановить заемщика при обращении в «шведскую дочку», — валютные риски: брать валютные кредиты на срок 20 лет все же слишком опасно — кто знает, как поведет себя «зеленый» через несколько лет.

Эксперт, 23.06.2008
 Александр Потапов